总价2000万的终极改善，地段优先还是产品第一？

“帮你买房”业务开展以来，帮主见证了很多成功购房的案例，闲暇时间复盘这些案例，发现大家买房的目的无外乎三种：

第一种最扎心，刚需中的刚需，为了生存。这种状态下的朋友，买房只看两个因素，一个是总价，一个是地铁，这两个满足了，其他的有更好，没有也无所谓；

第二种更为理性，为了资产的保值升值，地段对这类朋友而言是最重要的衡量标准；

第三种是最为舒服的状态，为了生活，就是我们所谓的改善型置业，住得舒服应该是这类朋友最重要的考量面。

遗憾的是，现实生活中，很少有购房的朋友能够分清第二种以及第三种的主次。就帮主接触过的案例来看，大部分情况下是这样的：起初以改善自住为主的朋友，看房看到最后，往往牺牲了房子的面积及舒适度，而选择了地段更为中心的房子。

今天的主人公赵阿姨，是少有的能够坚持“初心”，将买房是为了生活进行到底的人。

2019年7月2日

初次接触赵阿姨。相比之前许多置业区域模糊的购房者，赵阿姨的置业需求针对性更强。

区域确定：中央别墅区。因为赵阿姨很多朋友都生活在这个区域，而且作为改善型置业，赵阿姨对于区域环境很看重，中央别墅区的环境很好的满足了赵阿姨的需求。

总价确定：2000万内。

产品确定：合院最佳。赵阿姨之前住的是一个平层产品，每当有客人到访或者朋友聚会，都会显得很局促，因此想换一个公共空间更大，活动区域更多、私密性更强的别墅。

为了让大家更深入的了解赵阿姨，我们对其进行画像：

性别：女

年龄：56岁

家庭人口：一家三口，有一个上高中的女儿，不用考虑学校问题

置业资金：2000万

职业：自己有一个公司

目前生活区域：东南四环

意向置业区域：中央别墅区

意向产品：合院

2019年7月4日

买房大家帮为赵阿姨制定了专属的置业计划，并与赵阿姨讨论了开始踩盘的时间。

根据赵阿姨的区域及总价区域，我们为其匹配了三个项目：

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诺德阅墅合院产品

该项目位于中央别墅区后沙峪区域，属于该区域最核心的位置之一。目前在售的合院产品为地上三层地下两层，房本面积320㎡，使用面积425㎡，总价1600-1700万。

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祥云赋合院产品

该项目也在后沙峪区域，紧挨着罗马湖。目前在售的合院建面为400㎡，使用面积500㎡，总价1500-2000万。

3

观承别墅·大家

该项目位于高丽营区域，西边几公里就是未来科学城，该项目目前主推300-400㎡的合院产品，总价1580-1800万之间。

2019年7月6日

我们开始了三个项目的踩盘之旅。

对于不需要考虑交通成本的赵阿姨而言，我们建议她将着重点放在项目周边环境以及品质户型上面。

踩盘第一站：7月6日，诺德阅墅

三个项目里，诺德阅墅的位置是最核心的。

周边环境可以打个优

该项目位于中央别墅区裕园路西侧，北侧是龙湖滟澜山，南侧是优山美地。当天我们一行人走得京密路，在孙河大桥转入高白路，这是一条林荫路，周边景色很美，开车行驶在这条路上，有一种从繁忙都市穿越到宁静小镇的错觉。一路都是高端别墅项目，井然有序。

看完了周边的大环境，还需要再看下项目里面的小环境，该项目虽然是限竞房，但是没有7090限制，整体容积率只有1.01，属于纯低密别墅区。项目由中铁置业打造，“阅”是其高端别墅产品系。

户型也不错

这个项目的合院产品亮点很多，地上一层为9.4米大面宽，还有270°采光，该户型南北双庭院设计，共有四间卧室。赠送包括庭院（48平米）、电梯井赠送（9平米）、露台（20平米）、挑空（30平米）。下面是项目的模型及户型图：

赵阿姨看后，觉得项目各方面都不错。本来想在项目排卡，但是我们的建议是看完三个项目后，权衡利弊再作打算。

踩盘第二站：7月11日，祥云赋

三个项目里，祥云赋是离湖最近的。

祥云赋的环境不输诺德阅墅

该项目与诺德阅墅距离很近，所以周边环境相差不大。值得一提的是，祥云赋与300亩的罗马湖仅一街之隔，这一点对于有水系情节的人而言是个很大的加分项。项目往西距京承高速火沙路高速口约4公里、往东距京密路约6公里、往北距机场北线约2公里。

小区规划里面，该项目也是限竞房有7090限制，其中70%的产品为90平米以下的小户型产品，剩下的30%为别墅。高低配这一点赵阿姨十分介意，觉得该项目小区环境不如诺德阅墅纯粹。

祥云赋合院户型

该项目大合院产品已经卖完了，1500多万的小合院可选择性较多，房本上分为地下仓储商业用地50年和地上住宅用地70年两种产权，总高3+3层，每层带阳台，顶层带露台，单层面积不到60，几乎一层1-2个卧室。

祥云赋的户型设计还是舒适度高，很有别墅感觉；但由于一共6层，需要自己安装电梯，装修成本并不低，而每一层的面积稍小。

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赵阿姨反馈：环境不错，但是高低配社区不纯粹，因此暂时不考虑项目。

踩盘第三站：7月16日，观承别墅大家

三个项目里，该项目户型亮点最多，而且是唯一一个精装修交付的合院产品。

观承别墅大家周边环境

该项目位于京承高速8号出口几百米处，开车非常方便，项目旁边就是春晖园度假村，环境不错。另外，直径3公里内5大购物中心、6大高尔夫俱乐部、7家马术俱乐部、8大星级酒店、10大专业医院，还有北京80%的国际学校资源等等。

该项目也是限竞房，但不受7090限制，容积率仅1.01，也是一个纯粹的低密别墅项目，整个社区楼高不超过24米，合院地上3层、地下2层。

合院户型亮点很多

三层是主人套房，主卧顶层开有两条采光井，加上南北两侧的阳台和露台，“五向采光”使房间更加透亮；地下一共2层，做成了复式设计，挑高能达到7.2m，看上去既大气又亮堂。该项目300平合院花园面积有30-40平，400平合院花园+露台有100多平，这些面积是全部赠送的。

项目还有一个加分项，那就是精装修交付。而之前看的另外两个项目诺德阅墅以及祥云赋都是产业化装修。

赵阿姨对该项目的合院可以用一见钟情来形容。

于是，难题出现了：选诺德阅墅还是观承别墅大家？

诺德阅墅：位置好；观承别墅大家：产品更好，附带精装修。

我们给赵阿姨的建议是，如果买房投资是首位，那么诺德阅墅肯定是最佳选择；如果买房是为了住着舒服，那么就选一个自己最喜欢的。在经过一番思量之后，赵阿姨最终选择了观承别墅大家。

用赵阿姨自己的话说：观承别墅大家地下挑空看起来很气派，以后在这里和朋友聚会肯定更有面儿；再者，项目是精装修，交房就能住，不需要忍受邻居嘈杂的装修声，省心还省事。