未来5年，“房产”和“存款”留哪个更好，看完内行人分析不意外

这些年，我们几乎每天都在谈论房子，究其原因不外乎关注4个问题：

一是经历楼市持续调控后，房价涨幅回落，二手房价格回调城市增加，是继续回落还是休整一下继续往上？

二是刚刚统计局公布的7月份全国居民价格指数同比上涨2.8%，环比涨幅可能有扩大之势，手中的闲钱经不起“贬值”折腾，莫非只能又去买房抗通胀？

三是城市之间的楼市分化越来越明显，我所在的城市房子是该“卖出”，还是选择“买入”？

四是国家提出“房住不炒”、“ 不将房地产作为短期刺激经济手段”，房地产是不是就要被抛弃了？

内行人今天不绕弯子，先抛出答案，然后再重点分析一下原因，希望对您买房、卖房或者是投资有所启发，当然，从风险角度考虑，本文不作为个人处置和投资资产的建议。如此的话，也就不枉笔者今天整理这篇文章。针对上面4个问题，内行人意见如下：

1.从物价指数看，钱不值钱的趋势还在延续，换句话说，如果你手中的闲钱什么动作都不做，大概率是会被稀释，今年10元可以买A商品一件，明年或只能买A商品0.9-0.95件，存钱是最不明智的做法。随着各国央行纷纷降息，就算我们不降息，预计我们还是可能会以其他方式量化宽松，以确保经济发展。

2.楼市企稳是不争的事实，与我们持续的楼市调控分不开，这个“稳”字也包括既不让涨多少，也不让跌多少，有些城市若不是调控限制，价格会继续向上，同样有些城市若不阻止下跌，房价会继续回调。新房方面，一些城市还是有热度，买房还是需要通过摇号才有机会，但二手房市场又比较冷，有价无市的情况比较普遍，主要反映在成交量较低。量价背离，楼市不具备大涨基础，当然，跌也是受到控制的。

3.730会议重提“房住不炒”，首次提出不将房地产作为短期刺激经济手段”。但鉴于房地产在国民经济中的重要地位，国家不可能抛弃房地产，房地产将作为长期经济稳定健康发展的压舱石和稳定器。

4.楼市调控提得最多的就是“保持房地产健康平稳发展”，一般不会说坚决不让房价一点不涨，也没有说抑制房地产发展。从统计数据看，我们上半年房地产开发投资仍然保持较快增长，部分城市房价还是稳中有升，否则就不会有城市被警示、被约谈情况出现了。

5.未来的房价还会以“螺旋式”向上运行，速度有所放缓，城市楼市分化，房子“萝卜价”和“钻石价”并存决定了买房、卖房不能是一个标准答案，需因城而异。现在楼市就是休整，希望我们刚需购房者的收入能多增长一些，能尽快凑足买房首付款。发展较快的城市群和起步较好的大都市圈留给刚需购房者的时间应是有限制的，如果你选择长期租房那又另当别论。当然，如果你处在“萝卜价”城市可不着急买，确实需要住再买，如果你在这类城市有多余的房产，未来大概率是一个负担，建议还是优化一下。

之所以做出以上5点看法，肯定也是有原因的，内行人认为，主要鉴于以下3个方面因素的分析：

第一，房价上涨原因分析。房价涨跌主要受到购房需求、住房供应、房价成本和货币因素影响，其中货币因素我们单独拎出来放到下一点讲。我们分析一下这几项影响未来房价走向的因素可能会如何发展？

首先说购房需求。房子终究是用来住的，无论是刚需还是买房投资，房子最终都要转到有实际需求的人手中。我们的住房新增需求来源于两方面，一是新增城市人口，即城市化，二是城市人口本身的改善置业。其中，新增城市人口主要就是来源于农村和区域调整后的人口，联合国预测的数据是，到2030年，我国在2018年基础上还有1.9亿人完成城市化，每年大概还有1500万左右，跟现在的年均城市化率相当；另一方面，城市改善置业，这个没有官方和机构数据，我们梳理发现，主要是“以小换大”、“过去无门厅、无单独卫生间、无独立浴室等老房子”、“老人、年轻人独居需求以每年30%速度增长”，这些住房需求构成了未来楼市相当长一段时间的主要购买力。

其次说住房供应。按照住建部政策研究中心主任秦虹所说，我们未来的住房体系包括四大类，分别是“保障体系下的租房和购房供给，即公共租赁房和共有产权房，以及市场体系下的租赁住房和商品房”。可以说，随着未来房价越来越高，大概率存在一部分人买不起房，或者思想观念转变而不愿意买房，选择长期租房，但在传统观念作用下，这毕竟是少数，所以，对商品房市场的分流现象不会太明显。随着自然资源部“5类供地法”的逐步落实，每个城市应根据自己的供需调节土地供应，其核心就是保持当地楼市供需平衡，既不因供地过多再次积压库存，也不因供地过少导致供应缺口过大。当然，在实际过程中，人口流入多的城市住房供应还会存在缺口。

第三说房价成本。现在商品房的主要成本就是土地成本，占到售价约6-7成。从地方上讲，土地收入仍是众多二三线城市重要的收入来源，城市基建、地铁、绿化、医疗教育配套等等都需要大量的资金，而土地收入是最直接也是最快的收入。能多卖一些钱，固然是好的，但考虑调控和民生需求，每年以适当幅度上行应该是各方都能接受的。所以，只要市场尚可，土地价格还会以一定程度继续上行，面粉涨，房子自然也不会便宜。

第二，货币因素分析。2009年货币供应量是61万亿，2018年是182万亿，10年间，货币供应量净增加2倍，期间每年货币量均是保持在两位以上增长，2017年和2018年降到8%附近。举个例子，10年前，一件商品1元钱，10年后，有可能变成2-3元钱，这在我们身边的例子应该是很多，房子作为一件大宗商品也不例外，看似涨价了，其实仅是同比例扩大而已。那么，未来10来年还会如此吗？内行人比较赞同重庆前任市长黄奇帆前段时间演讲的两句话“会不会今后的10年M2再去翻两番？不可能，这两年国家去杠杆、稳金融已经做到了让M2的增长率大体上等于GDP的增长率加物价指数”、“ 可以预判，今后十几年，M2增长率基本上与GDP增长率加物价指数，保持均衡的增长”。其中物价指数大概是2%，一句话理解，未来货币贬值速度仍然存在，但会放缓。从这个角度看，我们的房价也会增长，但增速会放缓。

第三，未来房地产发展仍有空间。国家统计局原局长邱晓华在博鳌房地产论坛上表示，从未来市场前景看，依靠房地产扩大内需仍有较大空间。根据相关数据显示，在过去十多年里，房地产对国民经济的贡献保持在5%以上，加上上百个关联产业，对GDP的贡献应在20%以上。在未来相当长时间里，房地产经济仍然是我们经济发展的重要组成部分。

现在无论是官方还是非官方，都对城市化下半场寄予厚望。在年初的时候，国家发改委对外发布了关于培育发展现代化都市圈的指导意见，国家发改委城市和小城镇中心学术委秘书长冯奎表示，长三角地区都市圈，包括上海大都市圈、南京大都市圈、杭州大都市圈等，以及粤港澳大湾区的若干个大都市圈，还有如西部地区的成渝都市圈，以及其它发达地区的都市圈，未来都是都市圈改革发展的重点。作为未来城市化下半场发展的重要组成部分，这些地方的房地产市场前景也最具优势，大概率是开发商开发投资的主战场。

通过内行人以上的分析可知，未来5年，“房产”和“存款”到底留哪一个更好？相信大家心里也有底了。笔者再总结一下，大城市群、都市圈建议留房，人口净流出的收缩型城市留一套自住即可，有条件的话，建议把多余的资金放到大城市群或都市圈里去。无论如何，留存款都是不得已而为之的选择。

学习更多房产知识，欢迎关注本号