财看见 | 商住两用房是啥是你的购房优选吗

商住两用房，望文生义便是商住两用的房子，也能够称为商务型公寓，一般会规划为底层为商场、商铺、商务，其他为住所的归纳性大楼。由于这样的房子既可用来住，也可用来工作，一般价格购买时稍廉价些，并且在曾经不受限购影响，所以遭到许多到城市打拼的人和创业者的喜爱。

不过尽管商住两用房对许多人来说不是一个生疏的存在，但你真的了解它吗？首要，咱们先从概念上追根问底一下。

商住所是商住两用房吗？

关于商住两用房，此前不少开发商叫成“商住所”。但住建委相关负责人解说，方针层面并没有清晰“商住所”这一概念，所谓的“商住所”只不过是开发商改动开始规划用处而造出来的概念，但商住两用房即商务型公寓则是特有的合规项目，规划上未曾发作改动。

从土地的运用用处上来说，国家只界定了"寓居与非寓居"用地，并未对商住两用楼的"土地运用用处"作出清晰的界定。所谓"商住两用"一般是土地用处的概念，即某地块既能够进行商业房子开发，也能够进行住所开发。可是建造工程完成后详细到房子的用处，要么归于商业房子，要么归于住所。

商住两用房是小产权吗？

首要咱们先来聊一下什么是小产权。所谓“小产权”其实是民间的一种浅显叫法，在我国房地产相关法令、法规和制度上底子没有这个概念。

单从概念上来说，一般所谓的小产权房主要指两类：其一是经过国家相关政府部分的土地、规划、建造环节批阅，建造在乡村团体建造用地上的城中村改造房；其二是未经过任何国家相关部分和环节批阅，建造在租借土地或不合法侵吞的土地上的房子。而商住两用房是特有的合规项目，明显不归于第二种小产权房，至于是否是榜首种，需求在购房时详细情况详细剖析，不行混为一谈。

据了解，关于说商住两用房都是小产权的观念，主要是因商用土地年限从40年－50年不等，从产权年限的问题上引发了许多含糊观念，但从上述小产权的概念了解上并未提到产权年限的事，只能说小产权房或许产权年限比大产权商品房一般要短，但不能就此因果倒置地以为只需产权年限短的就都是小产权房。

不过已然聊到了产权年限，咱们就来聊一下商住两用房的产权年限有多久，与一般商品房住所有什么区别。产权包含房子所有权和土地运用权。事实上，在房子所有权年限方面与住所并无不同，都是永久的。依据《中华人民共和国乡镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》第十二条规则：土地运用权出让最高年限按下列用处确认：寓居用地70年；商业、旅行、文娱用地40年；归纳或许其他用地50年。商住两用的房子的土地性质一般是归纳用地，这时其土地运用权年限为50年，特别情况也要特别剖析。

商住两用房的优势

和一般商品房住所比较，商住两用房有哪些优势呢？

（1）价格低

商住两用房单价低，户型小，总价天然也低。这可谓是商住两用房最大的长处，分外符合在大城市中创业的年轻人，草创公司以及想做做小生意的人的需求。

（2）功用多

上一条也有谈到草创公司和小生意，关于这些人来说商住两用房是一个集聚复合功用的环境。既可用来寓居，也可用来工作，也能够挑选购买后租借，用处很广泛。

（3）设备更完善、安全度高

相关于一般住所而言，商住两用型住所人防和消防建造规范较高，相对更为安全。小区管理睬更严厉，美化环境及配套设备会更完善。

（4）部分地区不限购

咱们都知道许多城市的房子都已经有了限购方针，需做购房资质审阅才干购房。到现在为止，大多数城市商住两用房不受限购方针的影响，无需做购房资质审阅。而假如购买产权70年的住所，需满意限购条件。

商住两用房的下风

鱼与熊掌不行兼得，商住两用房还有一些下风。

（1）土地运用权年限短

商住两用房最大的诟病便是土地运用权只要40-50年，而一般商品房住所有70年。依据《物权法》榜首百四十九条规则：住所建造用地运用权期满后，主动续期。而“非住所建造用地土地运用权”，不能主动续期。所以相关于一般住所，商住两用房的隐性本钱其实很高。不过若有其他规划需求拆迁，则商业补偿依照1：3补偿，为住所的三倍，这是关于土地运用权短的一个可观的补偿了。

（2）落户问题

前文提到，从土地的运用用处上来说，国家并未对商住两用楼的"土地运用用处"作出清晰的界定。建造工程完成后要么归于商业房子，要么归于住所。因而商住两用房是否能落户是取决于房子的产权性质的。也便是说假如房子为住所性质，则能够落户，但若归于商用性质，则无法落户。若无法落户，意味着即便周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学，这会形成业主日子、学习上的不方便。

（3）各种税费高

提到各种税费，咱们从买入、运用寓居到卖出这三个阶段来进行盘点。

先说买入。契税较高：关于一般住所，财政部近来发布《关于调整房地产买卖环节契税、营业税优惠方针的告诉》，自2月22日起，将首套房面积为140平方米以上的，从3%减按1.5%的税率征收契税;二套房契税则从3%降为1-2%不等，而商住两用房的契税基准税率是3%。购买时不实施税费优惠的方针：一般住所购房时有许多优惠的税费方针，但购买商住两用房时没有相应的税费优惠方针。别的，或征收房地产税：关于商业地产，方针上是要征收房产税的，每年征收购房价格的0.84%，可是现在实践上没有履行这一条，以致绝大多数人都不知道，未来方针走向不知道。

之后提到运用寓居时的缴费。装饰费用高：假如需求自行装饰，商住两用房在装饰时要比正常商品房在预算方面更难核算，由于它不只需求砌筑新墙体，还需求浇筑楼板，楼梯也是少不了的，这些都是需求添加预算的项目。别的，物业、水电、公共修理基金等费用较高：由于商住两用房的水电价格实施商用规范，还不通燃气，基本上日常日子都是烧电，日子本钱会添加；物业收费也较少遭到政府部分的约束，收费要比正常住所高；公共修理基金也与商户就共有所有权部分的修理进行平摊。

最终是卖出。商住两用房的产权年限较短，想要出售比较费事，并且转让税费高。个人所得税是必征的(不像住所能够满五仅有的情况下革除)，契税按3%征收。这也是为什么商住两用楼的价格跟住所比总是炒不上去的原因之一。“商住两用”项目现在还无法依照住所的规范交纳契税，这样的房子在易手的过程中，相关费用依照商用来核算，一般住所项目转让时契税为1.5%，而商住两用房50年产权的住所，其契税基准税率是3%。一起，商用转让还要征收土地增值税等，有的还需求补交土地出让金。

（4）首付问题

商住两用房首付高，商住两用房尽管能够借款购买，可是其首付份额在50%以上，远高于首套一般住所的30%。不只首付份额高，并且购买此类房子大多不能请求公积金借款，大多只能商贷，借款利率为一般住所的1.1倍，且借款期限一般不超越10年，只能得到五成或六成按揭，无形给购房者带来巨大的压力。可是也有少量项目在开发商的尽力下能够办到运用公积金。

（5）寓居体会危险

假如购买商住两用房真的仅仅为了寓居，那仍是要稳重考虑。商业住所属高层建筑，一层十几二十户再正常不过。假如物业不负职责，楼道卫生、邻里关系、寓居体会会大打折扣。在某业主论坛上，许多业主发的帖子反映商户严峻扰民，有的反映商户晚上营业时刻完毕太晚等。

再者，商住两用房的户型比较单一，不像一般商品房那么多挑选，且公摊面积一般都比较大，得房率略低。

别的，商住两用房一般没有齐备的日子配套服务设备。商业项目一般不强制性要求规划配套服务设备，例如校园、商业、居委会等，也便是说没有配套的幼儿园、校园，也没有配套的医疗、养老服务等。这样就会给购买后的日常日子带来诸多不方便。

购买商住两用房要留心什么？

在购房时，一定要先确认开发商是否具有房子的承建资质和政府部分的批阅手续，包含运用权证、施工许可证。除此之外要留心以下五点。

（1）“三证”要看清

房地产商场有许多项目是商住两用房，因而，水电是否是按商用规范，产权证上面房子的产权年限是长期，是不是小产权房，都是购房者着重要考虑的。因而购房者购房之前要看清以下三证。

榜首要看预售许可证上的房子用处标示是什么，看写的是不是商住。第二要看土地证。有的土地证里边有多个期限，每一块项意图用处不同，期限也不一样，比方土地证或许会有两个期限，有70年，有50年的。接着要看建造工程规划许可证，看项目用地地块规划究竟是什么，是否和预售许可证上面的内容共同。

（2）核验批文真实性

关于开发商出示的批文，一定要一再验证其真实性。一般能够经过当地政府官网检查或直接前往政府部分咨询了解。

（3）核对房子信息真实性

除了经过外部要素去衡量房子危险，买房仍是要回归房子本身。一般先依据本身需求，尤其是剖析房子的方位、周边配套、房子质量等，还有户型的套内面积有些也会有套路，由于监管缺失问题，所以最好实践丈量。

（4）商住两用房装饰要留心两点

前面的问题考虑清楚了，还要考虑装饰规划的问题。商住两用房装饰要留心以下两点，考虑清楚了再签合同付款不迟。

一是留心喷淋动线。由于商住两用房一般都是规划成二层的，需求做楼板浇筑，而二楼的高度有限，其喷淋管道就会遭到影响，特别是在主人家的身高大于180cm的话，其喷淋的动线会影响运用，需求改动，并且有新建墙体的话，烟感喷淋的方位也是需求调整的。

二是留心隐私性。商住两用房，楼下一般都是工作所用，或许是公共空间，而楼上是歇息的，为隐私空间，有时还需求统筹会客需求，所以在装饰规划的时分就要考虑全面了。

（5）购房合同的雷区要留心

看房到最终的购房，都离不开购房合同，包含付款方法，交给时刻。因而一定要仔细留心合同里边的条款，尤其是合同中所标明的职责、危险和免责条款，这都与咱们购房者本身利益休戚相关。详细能够参阅文章《购房合同里能让你丢失几十万的8大雷区 你知道几个？| 财看见》。

总的来说，商住两用房也是一把双刃剑，在差钱的情况下顾此就不免失彼，是否值得挑选仍是要归纳优势与下风以及本身买房子的意图进行详尽考量，再稳重做出挑选。