山东律师┃房屋出卖人未将户口迁出引发的纠纷……

[根本案情]

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2010年5月18日，孙先生和王先生在中介的介绍下，签定了《房子买卖合同》，由孙先生将自己享有产权的坐落廊坊市广阳区某某小区一套住宅转让给王先生，总房款为62万元，在签定合一起，孙先生口头许诺在处理过户前将自己的户口迁出，并约好了具体的过户时刻。合同签定后，王先生依照合同约好付出了购房款，但到期后孙先生没有按期帮忙处理过户，由此，王先生依照合同约好依法提起诉讼，要求孙某处理过户而且将户口迁出。

[审理成果]

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法院依法支撑王某要求孙某处理过户的诉讼请求，但驳回了要求孙某将户口迁出的诉讼请求。

[法令剖析]

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因为孙某与王某并没有对户口搬迁进行书面约好，而且王某也没有提出相应依据证明孙某的许诺，在两边谈户口的问题时，并不是在中介，因而中介是不知道这个状况的，因而法院驳回了王某的诉讼请求。这儿需求留意的是，即便两边在合同中清晰约好了户口搬迁问题，法院依然会这样判的。

依据《户口挂号法令》第三条：“户口挂号作业，由各级公安机关主管。”第十条规则：“公民迁出本户口管辖区，由自己或许户主在迁出前向户口挂号机关申报迁出挂号，收取搬迁证件，刊出户口。”

依据《房子挂号方法》第四条规则：“房子挂号，由房子所在地的房子挂号组织处理。”

由上述规则可知，我国关于房子权属办理和户籍办理是彼此别离的，房子权属办理有房地产办理部门担任，户籍办理则由公安部门担任，现有的户籍办理规则并未对因房子转让而发生的户口搬迁问题进行针对性规则，导致了准则性缝隙，法令上的真空;一起户口搬迁问题归于行政办理问题，不归于民事案件的受理规模，法院无权直接对户口搬迁做出民事判定，更无权进行强制履行;依据《户口挂号法令》第十条的规则，户口搬迁采纳自愿准则，购房者乃至是公安机关也无官僚求出卖人将户口迁出房子。

【主张】

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鉴于现在法院无法对户口搬迁行为直接作出民事判定，难以维护购房者的正当权益的现状，笔者以为关于防止房子户口搬迁争议胶葛，应当采纳事前进行充沛查询、事中在合同中对户口现状及搬迁作出具体约好、过后采纳补救措施三个方面着手：

一、事前进行充沛查询

购房者在决议购买一处房产前，除了对该房子的年纪、面积、性质、周边配套措施、周边环境的查询核实，也不能忽视对房子挂靠户口的状况进行核实。对房子挂靠户口的核实，能够经过以下两种方法进行：第一种是经过检查出卖人的户口本，了解出卖人及其家庭的户籍挂号状况，但存在两种影响准确性的状况，一种是不能扫除非出卖人家庭成员户口落于买卖房子内，还有一种是户口本不是最新的，与实践户籍挂号状况有收支;第二种是自行或托付房子中介组织或律师前往房子所在地派出所对房子挂靠户籍信息挂号查询核实，怎么需求出卖人合作而出卖人回绝合作的话，则买受人必定要慎重，阐明房子挂靠户籍或许存在问题。

二、事中在合同中对户口现状及搬迁作出具体约好

经过第一步的充沛查询后，或许存在两种状况：一种是出卖人许诺房子内无挂靠户口，还有一种是房子内存在挂靠户口，可是出卖人许诺在必定的时刻内将户口迁出。关于上述两种状况，购房者应当分别在合同条款中作出如下约好：

(一)出卖人许诺房子内无挂靠户口的，应当将房子内无挂靠户口作为出卖人的许诺事项，假如有违背的话，应当承当违约责任。违约责任应当具体清晰，便于实践操作，防止空泛没有履行性。比方约好：“出卖人违背许诺在房子内存在挂靠户口的，购房者有权解除合同，并要求出卖人承当违约金多少钱，如违约金缺乏以补偿购房者实践丢失的，出卖人还应当补偿丢失”;假如购房者非常喜爱房子的话，也能够约好：“出卖人违背许诺在房子内存在挂靠户口的，应当向购房者付出违约金多少元，购房者有官僚求出卖人在二个月内将户口迁出房子，每逾期一日，按总房款几分之几承当违约责任，逾期几日以上，购房者有权解除合同并追查出卖人的违约责任”。

(二)房子内存在挂靠户口，可是出卖人许诺在必定的期限内将户口迁出的，应当将出卖人在必定时刻内迁出户口作为合同责任，假如有违背的话，应当承当违约责任。违约责任相同应当具体清晰，比方约好“出卖人未在合同约好的时刻内将户口迁出房子的，每逾期一日，按总房款的几分之几承当违约责任，逾期几日以上，购房者有权解除合同并追查出卖人的违约责任”。

购房者也能够将户口迁出房子作为部分房款的付出前提条件，在出卖人未将户口迁出房子前，购房者有权回绝付出该部分房款。除此之外，购房者还能够经过预留部分房价款，待出卖人将房子内的户口悉数搬迁后再付出该部分房价款;假如出卖人没有依照合同约好期限搬迁一切的户口，出卖人应当依照合同约好规范付出违约金，购房者能够直接从该房价款中扣除违约金，缺乏部分依然能够出卖人进行追偿。

经过上述论述，主张买卖两边在合同中对户口搬迁问题作出清晰具体约好，即便法院不支撑判定搬迁户口，但会支撑违约补偿的，这样最起码能够依法维护自己的合法权益，而且还能够要求依法解除合同。

来历：网络

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