我感觉深圳楼市的未来可能是这样

文／孙不熟

上星期六，受腾讯房产旗下的“奶牛财经”之邀，我到深圳和刘晓博、大胡子说房、樱桃大房子几位深圳房产大咖，进行了一次面对面沟通。以下是我那天答复读者的五个问题，感觉还挺有料，今日贴出来共享一下，具体内容从头修订和完善过。

01.

在深圳，不要买太贵的一般房子

Q1：有没有必要把东莞长安在借款的200万房子卖掉，转到深圳光亮借款买一套300万房？

孙不熟答问：在深圳，我一向不太主张买特别贵的房子。

当然，特别贵的房子有两种，一种是CBD和深圳湾的那种超级豪宅，未来一平米卖到80万、100万，都不古怪。还有一种很贵的房子是“一般房子”，占有较好地段但彻底依照刚需需求来制作的，物业费至今坚持两块钱那种，这种房子我以为是有天花板的。

未来深圳的楼市会是什么样？我感觉应该会像纽伦港相同，会呈现一个显着的分解，不是一切房子都漫无天边地涨，通过商场长时间查验的那种超级豪宅能够一向涨，不存在天花板，但一般房子会逐步回归一般。

要知道，即便在纽伦港，最贵的房子能够上百假设平米，但一般房子也就十几假设平，上涨幅度和CPI根本同步。

所以，我以为深圳这个城市，要么就买超级豪宅，要么就买几百万的廉价房子，高不成、低不就的要稳重。

东莞的话，我以为规划较好的临深片区依然有时机，由于深圳太小了，临深片区在功用上相当于广州番禺、北京回龙观这种当地，“睡城”价值很高，这种当地能够和深圳核心区坚持共振，只需深圳水位举高，很快就能延伸曩昔。并且，这种行政鸿沟区域，可变性很高，说不定就变成深圳的什么协作区、特别功用区了。

回到问题自身，长安严格来说不算很临深，不如光亮区。临深片区首要是塘夏、凤岗，这两个镇到深圳市区，都在30公里“睡城半径”内，别的一个是松山湖，尽管间隔深圳市区超越50公里，但它和深圳联络十分严密，相当于深圳的特别经济功用区，也是抢手的深圳概念区。

当然仍是要提示一句，现阶段去深圳买房，千万不要抱着赚快钱的心态了，细心研读一下“示范区”的内在先。

02.

假设把深圳搬到青岛，它还有那么凶猛吗？

Q2：有音讯说青岛要成为北方的深圳，青岛有时机赶超深圳吗？

孙不熟答问：首先要理解，深圳历来都不是一个人在战役，它的背面是整个粤港澳大湾区， 1.1亿的人口、10万亿GDP在支撑。

深圳假设脱离了珠三角这个生态系统，它不或许还这么超卓。我们做一个思维试验，假设把深圳这片2000平方公里的土地独自切开出来，然后搬到北方哪个省份，那这个深圳仍是深圳吗？

青岛、重庆、天津的GDP都有或许赶上深圳，究竟它们的面积大，做大GDP很简略，但在功用上、影响力上很难替代深圳，由于这些城市的背面短少珠三角这个共同的、巨大的生态。

我常常看到有些深圳朋友在吹嘘的时分，谁也瞧不上，觉得自己天下榜首，但不要忘了，假设脱离了珠三角这个生态，你或许什么都不是。

至于青岛，它给我的感觉是一个很漂亮、很有情调的休闲城市，这种感觉在北方城市中很少见，但也有人说青岛是“镶着金边的抹布”，整个城市只需沿海那一带还能够。

当然，青岛从前也冒出过许多凶猛的企业，是一个经济功用很杰出的城市，甚至有“北方深圳”之美誉，像海尔、海信这些企业今日也不差。但归根到底，青岛缺少一个珠三角国际工厂作为配套。

未来的区域竞赛，必定是都市圈的竞赛，不是单个城市的竞赛，青岛要和深圳比高下，不是没或许，但条件是周边有一个强壮的朋友圈。

当然，把话说回来，假设把青岛搬到深圳，是不是立刻就像深圳那么凶猛了？那也纷歧定，深圳的成功，既有珠三角这个生态在支撑，必定也有自己的锐意进取，二者缺一不行。许多时分，事在人为，相同的物质条件，给不同的人，成果或许彻底不相同。

所以，每个城市都不同，不能简略类比。青岛纷歧定要变成别的一个深圳才算成功，人家必定有自己的开展形式和开展节奏。

03.

珠海有没有或许成为别的一个深圳？

Q3：本年上半年珠海GDP名义增速广东榜首，珠海手上的牌越来越多，今后珠海不再是走小而美了？深珠通道注册后会再造一个新深圳吗？

孙不熟答问：或许港珠澳大桥是一个十分重要的前史节点，再加上深珠通道时不时传出一点音讯，所以最近许多媒体都在写珠海房产。

我说一下，珠海最近几年，无论是经济的增速仍是机场的增速都十分的明显，许多人没有意识到，它的GDP悄然间现已超越江门和湛江，依照现在的气势，还有或许超越茂名和中山，远期方针应该是仅次于广深佛莞的广东第五城。

珠海的机场也特别凶猛，它的人口不到200万，可是机场吞吐量竟然超越了一千万，和南昌、合肥等省会城市是一个量级的，要知道这些省会城市的人口内地都是四五千万啊，可见珠海的旅行和商务活动是十分活泼的。

有人说，珠海机场的吞吐量首要归功于澳门要素，这个要素必定有，但别管什么要素，你能把人招引过来，这便是本事！

这些人把珠海傍边转站没问题，但他们只需在珠海停留，就必定会有经济活动呈现，比方买机票、打车、餐饮、酒店、会议、旅行、购物、买房……事实上，许多人去澳门旅行，趁便还会去一趟珠海长隆，长隆这些年对珠海机场的奉献量也不行小觑。

所以，珠海这座城市虽小，但它的流量仍是很大的，仅有的缺乏是它的城市体量依然太小。珠海能不能成为别的一个深圳，不是看珠江口又修了几座桥，而是看你到底有多少就业人口。我觉得，比及珠海有500万人口的时分，我们再来评论这个问题。

04.

把南沙港和宝安机场打通，比上海临港还牛

Q4：大湾区建造加快，广深之间会不会连成一体？哪个板块会成为广深会师的当地？

孙不熟答问：广深必定会连成一片。

在座各位都是搞房产研讨的，我之前有过一个比方，假设把珠三角比方成一套房子，那么香港便是阳台，它是和外界联络的气口。广州是客厅，是华南大区和岭南文明的展示中心，也便是国家的南大门。深圳是什么？厨房，烧火煮饭的，是聚精会神搞经济建造的。

你买一套房子莫非只需厨房不要客厅吗？厨房和客厅、阳台有竞赛联系吗？当然也会有竞赛联系，但本质上是共生的联系。

广深会师的当地，必定不只一个点，而是多点触摸，但我最看好的仍是南沙，由于南沙和深圳足够近。从南沙港港区到宝安机场，最近的当地只需10公里的间隔，假设从南沙港区挖一条地道通到宝安机场区域，便是海陆空三合一了，比上海临港还牛。

临港片区周边的机场、港口尽管比南沙更强，但南沙胜在朋友圈强壮，周边60公里半径内，集合了7000万人口、10万亿GDP、2亿人次的机场吞吐量、三大一线城市，这个资源集合度，是临港不具备的。

所以，南沙这个当地，我以为很有或许呈现一个什么广深特别协作区之类的特别经济功用区，但这个需求想像力和协调力，广深现在各自有自己的圈子，还没有到会师的最佳时机。

05.

整个南沙现在还撑不起三万的房价

Q5：南沙现在炒的炽热，但南沙间隔广州太远，但现在在南沙买房以出资为主，南沙体育馆旁新房3.5万/平，但没有规划地铁，有出资价值吗？南沙未来的开展趋势怎样？

孙不熟答问：远，的确是南沙最大的问题，所以我屡次着重，南沙买房，首选蕉门河片区，这儿最值钱的资源是四号线，是南沙最大的流量来历。再加上蕉门河是南沙打造多年的中心城区，集合了南沙最好的商业、教育、医疗、文明资源。

当然，蕉门河这一带没什么一手房了，要买一手房，得去南沙湾、明珠湾、黄山鲁森林公园一带了。有粉丝常常问18号线，但18号线暂时没有衔接南沙城区，并且在南沙只设立了两个站，现在这两个站邻近还没什么楼盘可选择。

回到问题自身，3.5万我觉得在南沙仍是偏贵，现阶段的南沙，还撑不起三万以上的房价，除非是资源特别杰出的单个豪宅。要知道，比南沙近得多的番禺和科学城也才三万多。