警觉一些楼盘容积率隐秘藏在规划里

撰文=徐三刀

曩昔，西安商场一向比较关闭，大部分产品改进，都是一概复制；现在，商场通过大型房企洗牌，产品向一线看齐。

很多人不太了解，为什么相同的地段，相同的装备，凭什么价差如此之大？在西安买房有不少数据很简单被忽视，其间一个，就是容积率。

一般购房者关于地段、商业装备、地铁规划、校园资源等比较灵敏，但关于容积率却比较忽视。

原因大致有两方面：一方面是西安的确高容积率开发，咱们现已习惯了温水煮泡，即就是着重低密度，很多人仍是不甚清楚；另一个是低密度项目价格昂扬，甚至于低密度就代言高端，因而，很多人对此抵抗心思较强。

能够说，容积率从一开端便确认了项目高中低层次，除了城市高端公寓、大平层、高端超高层之外，一般来说，容积率越高，楼盘质量越低。

容积率越低，意味着社区居民越少，车辆也越少，小区更静寂，人均美化面积更大，不会有人迟早抢电梯，公共设施服务人数就少。

反之，容积率越高，社区用户越密布，绿洲少、楼距窄、安防危险大，办理难度越高。

此前，西安诞生过不少高容积率项目，例如九形道、凯悦华庭等项目容积率都超越5，甚至于还有大兴区一个项目容积率到达9.78！

城市等级越高，城市资源越有限，越是接近城市中心，容积率会越高，寸土寸金之地，有必要有用使用，这就让低密度显得极为奢华。

容积率是政府在做城市规划时拟定的硬性规定，是不行更改的存在。所以在总建筑面积被约束的状况下，怎么获取最大赢利，是开发商最重要的事。

猫腻就藏在这儿！一块土地面积不变，容积率提高，建面就越多，容积率下降，建面就变少，因而，很多人抄底高容积率项目，看似捡廉价，其实仍是吃亏。而最常见的一种方法，就是“凹凸配”。

什么是“凹凸配”？高端业态+低端业态。简而言之，就是“洋房+高层”，或许“别墅+高层”，丧尽天良一点的是“超高层+别墅”，一般前两种状况比较常见，最终一种西安商场也有，就不点名了。

为什么开发商乐意做凹凸配？其实，很简单，只需略微收拾一下就清楚了：

例如，一个项目总建面10万㎡，假如悉数做成高层，均价1万/平，也就是10亿。但假如做成“高层+洋房”，7万方高层均价1万/平，3万方洋房价格1.5万/平，就能够轻松多赚1.5亿。

正常状况之下，所谓凹凸配，就是为了多赢利，由于，洋房、别墅产品占地面积大，高层一旦献身了楼间距，房企的赢利就会变高。

一向有人说这种产品具有迷惑性，被灌输了“别墅+高层”比一般高层社区高端，有人不以为然，其实，仍是要分状况。一种是别墅与高层直接阻隔，例如绿洲·世界生态城；别的一种，例如枫林九溪，以湖区景象软性阻隔，对别墅来说无伤大雅，对高层来说也更为人性化。

因而，首要看是哪种状况，假如是朴实的关闭，那一定是有影响的，这种状况之下，高层价格应该廉价一些，算是补偿。

其实，在相同容积率之下，纯高层社区要比凹凸配社区感觉体会感要好一些，由于，楼间距、公区美化更有保证。

因而，容积率的区分，其实，也能够看作是小区质量的区分：

现在，西安市朴实低密产品如：高新CID中心创新区-龙湖·天钜，碧桂园·阅江府、香湖湾1号、珑悦、国湖、凤凰城、沣水云间、昆明澜庭、融创·揽月府、融创·桃源府、中海·阅骊山、高新骊山下的宅院......

西安城市开发容积率比较高，以住所开发为例，遍及在3.5以上，甚至于到达4以上，作为一座前史名城，历来被视为汉唐文明的名胜，西安人对容积率的容忍度仍是十分高的，小区的均匀容积率在同等级城市之中，算是比较高。

大约收集了一些资料，在国家中心城市序列中（供地均匀容积率），北京容积率1.99，上海容积率1.72，广州容积率2.53，成都容积率2.98，郑州容积率3.19，容积率操控之严厉，可见一斑，西安曩昔容积率遍及在3.5，算是国家中心城市之中，容积率极高的城市！

（补白一下：曩昔遍及供地容积率在4以上，2017年10月，成都清晰将主城区容积率约束在2.5以内，一般区域的容积率操控在1.5和2.0以下）

但咱们要再次着重，高端公寓、大平层、高端超高层在外，不能混为一谈。由于，这些产品大多坐落中心地段，想要摘取低密度土地，根本归于梦想，因而，没有必要着重这些产品密度有多高，关注点应该放在精装、商业、服务装备上。

典型如，华裔城·天幕、龙湖·景粼天序，每一次龙湖都是摇号热销，容积率关于这些有盘有多大的影响？碾压式的地段优势，抹杀了容积率影响。

在限价环境之下，商场上大量出现的“凹凸配”产品，这些其实与容积率联系很大。

假如容积率无法改动，最好的方法就是在产品形状上想方法，在产品规划上下功夫。假如高层、小高、洋房、别墅，都做成单一形状，他们的容积率是递减的，但价格却是递加的，因而，越低密，价格越高，溢价越高。

但假如混搭起来，高层、洋房、别墅类拼在一起，在总建筑面积不变的状况之下，总货值会变高，赢利也会变大。

因而，咱们能够看到一些比较典型的事例，小区全体的容积率不到2.0，但拆分一下，做成“复式叠拼+高层建筑”，高层容积率就能拉到3.0，别墅容积率就能够到达1.0，甚至于更低或许更高。

还有就是由于西安大规模棚改拆迁，一些地块极为琐细、密度又高，只能做高容积率产品。这就约束了产品的形状，因而，一些高价公寓（平层/LOFT），便批量诞生了。

今后，买房子会越来越精密，卖房子也是如此，咱们无法再闭着眼睛买房，更没有方法闭着眼睛卖房，说到底，产品越好，竞争力越好！