张大伟这有一份限竞房攻略请查收

中新经纬客户端9月2日电 题：《张大伟：这有一份“限竞房攻略”，请查收》

作者 张大伟(华夏地产首席商场分析师)

北京限竞房成交怎么？

北京算计土地成交了98宗限竞房地块，现已挂牌的还有5宗，叠加部分项目的拆分，北京现已清晰的限竞房项目算计有104个，从现已出让的限竞房住所地块中，算计住所面积为900万平米。

限竞房的数据主要看供给数据和签约数据，由于实践签约很难把握，只能看看网签。

北京限竞房区域“评分”

限竞房住所地块中，从供给看，除了西郊外根本都有散布，可是供给量最大的仍然是大兴、丰台、顺义。

买房必定是区域为王，而关于限竞房来说，最有价值百科的必定便是地铁房，地铁物业代表着通勤便当。

项目细分

从项目自身看，决议价值百科的是地段、户型、价格和质量。依照区域看，上图具体说明晰区域价值百科。户型方面，由于大部分项目都有多个数据，所以很难整理，但简略来说，面宽越大越优质(修建面宽指一间房子东西墙面之间的间隔)。由于限竞房大部分项目都有不同程度的让利，所以从价格看，也有部分三星、挨近四星的项目。

大部分热门项目其实干流都看价格，价格高的根本都是优选。未来金茂府是现在90多个项目里，仅有一个降维冲击的，这个楼盘价格本来是定位豪宅的，可是它这次是以价格低的限竞房上市，这个项目的质量不会有问题。

永定府，排名第二是由于方位与户型都不错，并且有必定的体量，但由于涉及到中轴线申遗等问题，什么时候上市，上市的条件是什么都不知道。

天恒学院里，假如看方位，当然应该排名榜首，但套数太少了，抢到的或许性不大，别的户型各种朝向，只要少量几十套完美。尽管买到就赚到，但住起来可真不必定舒畅。

中海望京府，全北京户型榜首：139平米户型，可谓完美，今后也不太或许再有。周围别墅区，容积率1.16，挨近地铁，更是望京辐射区，但总价稍高。中海在北京这2年的户型吊打其他一切开发商。

华樾北京，这项目我十分引荐，总价段更舒畅，90平米的小三居、140多平米的大四居，是挨近大望京阿里巴巴的地铁盘。从单价看，很或许是2019年北京能买到的，最贵的也是最有价值百科的项目。

橡树澜湾现已清盘，五环内5万多(每平米)，户型比周围项目好。金融街融府，方位、户型、价格都不错。万科七橡墅，2万多(每平米)有地铁。

佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安，方位都十分好，但户型全体看，都拉低了项目评级，所以只能进入第二层次。

禧悦学府方位不错，户型也相当好，在五环边，当然，现在大部分购房者都忧虑或许要建的宝山废物处理厂，但从间隔看影响不大。

长安云锦是石景山又一个中海项目，性价比仍然不错。得房率高，但间隔地铁略微有点间隔。

白盆窑的中铁两兄弟，现在看应该是五环内最终能够买到的90平米住所，户型也归于五环内入市项目中可圈可点的。

海淀温泉三兄弟，主要是看海淀区域和区域内的发展前景。全体看，现在仍然处于等候发展阶段。

别的值得说的是，萬橡華府和悦府，假如再加上昌平金茂悦，2019年北京的北部区域产品力迸发。

包含行将入市的万科望溪、现已开盘的东望，地段、户型都是可圈可点的。

购买限竞房五大留意点

1、质量为王。限竞房都是期房，只能蒙着头买预期，5年限售其实便是8年后才干买卖，小区入住5年后，口碑欠好，你想换房将十分十分难。最近3年开发的商品房住所小区，有过显着质量问题的购房者要慎重，由于这家开发商的限竞房必定只会更差。

2、方位为王。五环内、靠地铁，当然是首选，交通越差越没价值百科。现在是白纸不要急，可怕的是未来也是白纸。

3、本钱为王。购房者必定要看拿地溢价率，拿地溢价率高的，特别是超越30%的，质量好的或许性就低许多。本钱高了是不是只能快干、偷工减料？

4、均质为王。限竞房严格来说的确是产品主义后退，关于同区域来说，凹凸配的项目必定不如均质化社区。特别是限竞房的合院或下跃超越2层，除非特别廉价，尽量慎重考虑。地下一层一般还好，假如超越一层之下，除了做车库之外，寓居功用超越5年会呈现许多问题。

5、物业为王。限竞房8年后才干买卖，物业欠好的等你再想卖，房子现已十分差。

曩昔几年，北京土地很多供给，逐步开端构成房源，添加的供给量最主要体现在限竞房。

首要，当下全体商场处于平稳状况中，不论是二手房仍是新建住所成交量平稳。

其次，北京曩昔2年土地供给顶峰逐步开端反映到住所房源数量上，估计后续还将有很多上市，购房者开端全面张望。

第三，限竞房区域供给扎堆现象显着，部分区域入市超越3000套，这使得供大于求开端显着呈现。

第四，限竞房商场分解显着，部分限竞房挨近售罄，而部分限竞房去化缺乏两成。比较曩昔出售小批次优质房源与一般房源搭售，现在限竞房一次悉数推出商场，导致开盘优质房源出售后，后续房源去化十分十分慢。

第五，从价格看，限竞房项目开端呈现了显着的价格调整，并且跟着后续供给量的持续上升，去化难度加大的、区位特点欠好的限竞房有或许开端在10月下旬开端新一轮价格战。但关于明星项目，抢不到好户型仍然是常态。(中新经纬APP)