限价3万/㎡松山湖这宗5万㎡商住地是要飞吗

9月东莞地市又将掀起一波“土拍潮”，在扎堆的“待嫁地”中，9月11日上午开拍的5万㎡松山湖商住地，显得尤为重视。

关于这宗地的地价，网络上流传着各种说法，有的说最高达28500元/㎡，有的说最高可达30000元/㎡，议论纷纷，争议颇大，吃瓜大众看得云里雾里。

终究这宗地是什么状况？在介绍地块状况前，房掌柜先给我们算算账。

“恐惧”楼面价由来

一般来说，楼面地价=宗地成交价/（计容总建面-配建面积）。不过，关于松山湖这宗地却有点杂乱，皆因地块需求定价出售35000㎡人才住所给管委会，还要配建7900㎡公共设备，实践对商场出售的只要82143.4㎡。别的，宗地还需求自我克制商业用房5年（3%≤X≤5%）。所以，就呈现了以下几种状况：

1、扣除“人才住所+公共设备+商业用房”，若商业自我克制面积为3%，则起拍楼面价23927元/㎡，最高楼面价29864元/㎡；

2、扣除“人才住所+公共设备+商业用房”，若商业自我克制面积为5%，起拍楼面价24715元/㎡，最高楼面价30848元/㎡。

3、若疏忽人才住所、商业、公共设备等，则起拍楼面价15000元/㎡，最高楼面价约为18722元/㎡。

前面2组状况，宗地起拍价2万起，最高楼面价达3万/㎡，着实吓坏人。要知道，松山湖在售均价也不过3万/㎡左右，面粉已贵过面包。

但严厉来看，扣除“人才住所+公共设备+商业用房”是非常简略粗犷的。人才住所以9500元/㎡带装饰价格定量出让，终究回款也有超3亿；商业用房自我克制5年也有租金收入，5年之后也还能出售获益，不能简略除掉。终究，宗地的实践可售楼面价会比上述成果低得多，详细需求拿地后结合着数据来算。

地块概略

此次入市的商住地（编号为2019WG029）坐落松山湖大学路与环湖路交汇处西南侧，占地面积50017.36㎡，容积率为1.0＜R≤2.5，核算可得出最大修建面积为125043.4㎡，绿地率≥35%，修建密度≤30%，地块最高只能建100米的修建。

地块起拍总价187566万元，限价总价234110万元，将采纳“限价+竞商业自我克制年限+终次报价”方法进行竞拍，终次报价区间为234110 ——234610万元。

附带条件：

自我克制商业用房5 年，总建面3%≤商业建面≤总建面5%

履行装配式修建方针要求

无偿移送幼儿园、社区卫生服务站、社区中心等公共配套设备（修建面积约 7900 ㎡）

向管委会限价9500元/㎡带装饰出售35000㎡人才住所

竞得方需在松山湖注册公司开发建造该地块

土地还要求对自我克制的商业用房会集装备，自我克制运营，在自我克制年限期间需全体挂号、全体典当，不可切割挂号、切割典当，不得处理出售手续。。

值得注意的是，地块要求在2022年10月11日前竣工，若搁置满2年且未开工，政府有权无偿回收！

校园生态资源丰饶 缺少大型商业配套

拍卖地块与松山湖中心小学仅一路之隔，东北侧毗连安华香蜜松湖和松湖美景花园，周边还有晓月湖花园、锦绣山河、翡翠松山湖等老练小区，除了安华香蜜松湖和松湖美景花园，地块周边简直都是校园和工业园，地块周边的日子文娱配套却不行完善，间隔最近的大型商业配套要去到3公里外的万科日子广场。

该地块教育配套资源丰富，除东莞理工学院、广东医科大学和东莞工作技术学院等大学外，地块10公里以内还聚集了松山湖中心小学、三星小学、黄草朗校园、大朗榜首中学、大岭山中心小学等一系列校园。

此外，地块毗连大学路、环湖路、迎宾路等多条交通要道，周边还有珠三角环线高速、莞佛高速和甬莞高速三大高速环绕，间隔珠三角环线高速进口不到3公里（开车约5分钟），交通非常便当。据悉，周边还规划有地铁5号线的松木山站（未确定）。

该地块接近松山湖景区，建成后的高层洋房可环视整个松山湖湖景和华为的欧洲小镇，拥有着市区难以匹配的景象资源。

也正是凭仗这样的地理位置，再加上松山湖是政府扶持的国家级高新科技工业园区，该地块一入市就引起社会各方的重视，不难猜测，房企间又会有一场凄风苦雨。

住所稀缺 人才房集聚

正因松山湖坐拥8平方公里天然水源，42公里亲水湖岸线的天然生态景象，短短13年间，松山湖以黑马的姿态跻身进东莞豪宅片区板块，保利、嘉宏、珑远、光大等房企要点布局松山湖。

2012年，东莞出台了《关于约束我市四大园区新增商品住所项目的告诉》，松山湖首战之地，不再添加商住地后，本来规划中的商住地都被建成人才房用地。期间，松山湖也有少量商住地入市，但都建成松山湖园区工业配套的人才公寓。

在33个镇街（园区）中，松山湖归于东莞极少量镇区的楼市最不活泼，住所供给紧急。

现在，松山湖有安华香蜜松湖、星城翠珑湾、3号别墅、松湖碧桂园天钻、保利松湖18、松湖悦府等楼盘在售，以洋房为主，均价在16000-38000元/㎡不等。