【特写】2019北京没有金九银十

原标题：【特写】2019，北京没有“金九银十”

万科城市之光开盘现场，买房人回归安静和理性。

记者 | 孙梅欣

修改 | 李慎

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每隔3分钟，纪航都要从座位上动身，看看周围大屏幕上的摇号数字，有没有轮到自己。早上9点，他就带着媳妇、爸爸妈妈，一起赶到了向阳规划艺术馆，等待着出场选房的时刻。

8月24日，北京通州的万科城市之光东望项目，在这里第一次开盘。这场声称参与超越2000人的活动，据说是本年万科北京公司最重要的一次会集开盘。

“昨日出售说意向客户有900多组，不过我感觉没那么多。”纪航的号码被排在480多号，但是叫到400号左右时，他觉得场内的人只剩下一半，还有不少是伴随前来的亲属。

挨近12点，在等待了近3个小时之后，纪航总算在大屏幕上找到了自己的号码，摇着号码牌和媳妇进入了选房区。他不知道的是，他进去没多久后，这场开盘便宣告完毕，终究的摇号定在了500多号。

没有抢房，没有焦灼，纪航的第一次购房阅历没有太多触目惊心：“感觉这一年，北京房价没怎么涨，但也没见跌。像东望这个项目，5.3万元/平方米，也不廉价，但也说不上贵，到位了，咱这种刚需觉得是时分买了。”

家住南城的何阳阳也有相似的感觉，她正方案把一套自住了近10年的两居卖掉，换成一套偏僻一些的大户型：“孩子大了，爸爸妈妈又经常来带，空间塞不下。”

之所以考虑现在卖房，是她觉得，最近商场价格根本坚持平稳：“不至于我刚把房子卖了，要买的房子就提价，那钱又不值钱了。现在这样，我也能渐渐挑选渐渐谈价。”

但何阳阳发现，8月末9月初的北京商场，忽然冒出来许多上市出售新房：“曾经都说‘金九银十’，成果现在许多售楼员都给我打电话，说8月底9月初就开盘，把我暑假带小孩出去玩的方案都打乱了。”

有媒体核算显现，本年8月-9月上旬，北京约有14个项目会集开盘，包含一般商品房、限竞房在内。克而瑞核算的数据显现，8月限竞房供给量超越1700套，商品房供给量超越1200套，成为本年以来新盘开盘最密布的月份。

尽管如此，北京楼市依然不容乐观。我国房地产指数体系显现，本年8月，北京新建住所样本平均价格环比微涨0.41%，位列全国百城样本中第44位，二手房价格环比则呈现0.02%的降幅，同比降幅到达0.47%。

贝壳研究院的数据显现，8月全北京二手房网签量12050万套，环比下降5%，北京链家二手房实时成交环比下降6%。成交低迷导致价格下探，8月成交均价为6.1223万元/平方米，环比跌落1.5%，同比跌落3.2%，接连第三个月呈现同比和环比跌落。

新房方面，华夏地产研究院的数据显现，8月新建住所算计签约3059套，环比下降36.8%，限竞房成交1684套，环比大跌43.47%。但价格到达50021元/平方米，环比上升2.3%，但同比上一年限竞房均价，呈现6.5%的降幅。

多位北京地产业内人士以为，本年以来限竞房的许多上市，使得新房商场竞赛反常剧烈，部分楼盘虽未清晰降价，但也有阶梯式的扣头呈现。跟着本年国庆的降临，估计将有1个月的时刻，楼市会集开盘量会大幅度削减：“能够说，本年北京不会有‘金九银十’呈现。”

为了抢跑蓄客，万科城市之光东望的售楼员告知记界面新闻，开盘前一周，售楼处24小时开门经营招待客户：“无论是多晚下班或许多早上班的人，咱们都能比及他们的看房时刻。”

即使如此，东望地点的通州区，因为有着比北京市区更为苛刻的限购方针，因而进一步洗掉了一批意向购房人。纪航告知界面新闻，仅“要在通州区交满3年社保”这一条件，就把他身边许多非户籍的搭档拦在门外：“尽管我们都觉得价格适宜，未来也有发展潜力，但购房资历是硬性条件。”

另一家抢跑的则是西城的保利和光逸境。这个坐落西四环中路的楼盘，把开盘时刻定在了8月末繁忙的周一。尽管如此，这个总共只对外出售280多套房源的楼盘，依然招引了许多看房人。周末的看房旺季，即使楼盘内多家署理公司齐上阵，出售员仍有或许要一起招待两组以上的客户。

精装超越8万元/平方米的单价、最低总价也挨近千万，这样的报价在周边并不算廉价，但它仍有优势地点：是周边在售的仅有新房，并且是“一般商品房”——这意味着在“限竞房”遍及的北京，买房人少了至少5年才干易手的约束。

实践上，“限竞房”关于购房人的预期有着相当大的杀伤力。以相同在8月中上旬开盘的亦庄项目创始远洋禧瑞天著为例，这个“限竞房”项目，折后实践价格在5.2万元/平方米左右，而仅一条马路之隔、有着相同配套条件的的商品房项目北京经开汀塘，价格则到达5.5万元/平方米。

“不管从开发经历、社区环境，仍是物业配套来看，禧瑞天著都胜一筹。”区域内一家中介出售告知界面新闻，便是因为‘限竞房’，价格便是卖不过竞品。”：“许多人关于资金占用时刻长度，以及5年后商场究竟怎么，心里仍是有妨碍。”

核算显现，上述近期方案和现已开盘的项目中，超越10个为限竞房。华夏地产研究院核算的数据显现，自2016年12月出让首幅限竞房地块以来，到现在，已成交的限竞房地块到达98块，还有5幅限竞房地块现已挂牌。从核算数据来看，2017年限竞房土地占全年土地出让量的53%，2018年的占比更是高达77%。

“从开发周期来看，上一年下半年限竞房就许多上市，本年更是上市迸发期。”华夏地产首席分析师张大伟表明，从上一年6月开端，到现在限竞房上市超越4万套。

会集迸发的上市量，和依然苛刻的限购方针，使得库存量继续添加。华夏地产研究中心数据显现，到本年8月末，全市商品房+别墅库存量现已到达6.75万套，比2016年3.9万套的库存水平，高出了3万套，限竞房的库存量也超越2.38万套，仅低于本年6月限竞库存量的前史高点。

库存量的积压，使得开发商不得不在价格上做出退让。东望的出售人员告知界面新闻，开盘前假如交纳认筹金，能够拿到9.9折的优惠，开盘当日如顺畅选房，也能取得必定的优惠，一起一期购房还送精装修；禧瑞天著的出售员泄漏，现在顺销的89平方米户型，总价在450万元，但各种扣头后，实践报价在430万元左右，优惠了约20万元。

这样的定价水平，在何阳阳看来较为合算。在她的家园南京，因为近期有自贸区的利好，原归于刚需板块的江北，新房价格也被一路举高。“相同的户型面积段，南京一个地段好点的江北楼盘，总价要330万，跟亦庄就差100万，并且也有5年的出售约束。”但在何阳阳看来，亦庄的增值保值潜力显着更好。

但这还没有到竞赛最为剧烈的时刻。华夏地产研究院的核算显现，依照现已出让的限竞房地块核算，到现在为止限竞房的上市量只要现在出让的一半，未来商场还将迎来5万套的上市量。

巨大的库存量将是限竞房们面对的一起问题，谁先开盘，谁就赢得了商场，因而加速上市节点，赶快入市成为限竞房的必要挑选。但是怎么踩准节点，仍是很大的学识。

合硕组织首席分析师郭毅坦言，因为不能有大型开盘，近2个月的时刻里，房企只能顺销，造势预热的空间不大：“许多楼盘的营销节奏只能前置，加速速度，否则只能后错，后两个月的出售压力会更大。”

一家上市房企的北京公司负责人坦言，本年能做的便是“抓紧时刻”，提早策划、交叉提效“抢工期”：“即使是这样，每家的节点也不一样，赶不上时刻也没办法。”

别的，加大途径段的有效率，也成为燃眉之急。链家方庄区域门店的出售小孔就告知界面新闻，链家和许多房企有项目有一二手房联动，因为最近新房的许多上市，带看新房和看二手房的频率简直对半分：“曾经新房只要2成左右，8成是看二手房的。”

贝壳研究院供给的数据显现，本年7、8月份，北京全市二手房成交量，别离占全市网签量（新房+二手房）的68%和73.9%，而上一年同期的水平，则是84.8%和77.5%，二手房在总成交量中的占比在下降。而从曩昔前史状况来看，北京的二手房成交量占总成交量的肯定主导。

有业内人士表明，因为新房会集开盘后的网签具有拖延性，因而实践新房在总成交量的占比会更高一些。

贝壳研究院首席分析师许小乐以为，限竞房的许多上市，在必定程度上分流了二手房需求，尤其是新房会集供给的五环外，新房成交占比更高。

除了供给量分流，价格上也相同发生分流。许小乐以为，价格的跌落进一步影响了张望心情，400万一下刚需房源成交节奏变面，使得业主对标700万以上换房改进需求也变慢，商场呈现负循环，房源成交周期延伸至101天，导致二手房“库存量”也在加大。2019年以来，北京商场二手房售量也呈现增加。

关于本年9、10月商场的预判，许小乐表明，成交周期会进一步延伸，价格跌落会进一步加剧张望心情，这也会倒逼二手房降价，8月份就呈现了89.8%的调价房源为降价，为本年以来最高值。估计未来两月，二手房会坚持在每月1-1.2万套左右的低温水平，前史状况来看，这是一个会让价格有2%以内月度降幅的水平。

即使在上市量巨大的限竞房中，其分解程度非常显着，少量项目占有了商场大部分的成交。假如后续信贷等方针继续高压，不扫除未来商场呈现显着价格战的或许。

到本年9月底，“930新政”将正式满3周年。曩昔3年，这条新政和人们的日子休戚相关，让沉浮在楼市里的人们，从报以梦想，到回归理性，让温文的商场成为一种常态。跟着新政3周年的到来，北京将迎来的，是一场没有“金九银十”的秋天。

（文中纪航、何阳阳为化名）回来搜狐，检查更多

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