保流量还是保利润先看看杭州楼市的成交特点和客户来源

调控继续施压，土拍开端下探，面临楼市变局的检测，房企纷繁挑选加速出售，抢跑出货。

8月末9月初，杭州楼市的开盘量敏捷添加，商场承受度却两极分化，终究什么价格段的房源去化快？又是什么人在买房？

据此，咱们将普通住宅房源以150万以下、150万-250万、250万-350万等若干总价段进行区别，经过横纵向比照，深入剖析当下商场的成交特色。

1st

2015-2019年（截止9月10号）杭州各总价段房源成交状况

数据来历及收拾制造：克而瑞浙江区域

如上图，把各总价段房源放到长的时刻维度上比照，商场的动态改变特色便闪现。

2017年之前，总价150万元以下的房源是楼市肯定的成交主力，占比一度超越60%，可是从2018年开端，150万-250万的总价段房源后发先至；

近5年来，有三个总价段房源成交接连上扬，分别是150万-250万、250万-350万和350万-450万的总价段房源。其间，150万-250万、250万-350万的总价段房源成交增长速度较快。

单看2019年，150万-250万的总价段房源最受欢迎，是当下商场的成交主力，商场份额占比挨近50%；其次成交多的是占比22%的250万-350万总价段房源。

虽然低总价段房源的高成交，不扫除客群中有部分出资客，但从各总价段的占比状况以及改变来看，当下商场，刚需仍然是商场中的主力出售人群，而且跟着杭州房价此前的一轮上涨，刚需的承价才能不管主客观原因，有往高开展的态势，向质量刚需跨进。

2nd

当时商场出现的成交特色，一方面源于普通住宅供给端的构成，另一方面则因杭州楼市客源改变引起。

2019年（截止9月10号）杭州各总价段房源新增供给状况

数据来历及收拾：克而瑞浙江区域

从供给端看，各总价段房源新增供给状况与成交状况千篇一律，供给在必定程度上影响着成交，所以供给最多的150万-250万总价段房源也是商场中成交最多的房源，250万-350万总价段房源的供给和成交都位居第二。

2019年杭州积分落户申请人户籍及部分楼盘挂号客户户籍比照

收拾制造：克而瑞浙江区域

从楼市的客源改变看，官方统计数据显现，本年杭州共有10182 名申请人取得积分落户资历，咱们经过户籍匹配剖析发现：申请人户籍来历较多的前十个省份和国樾、天国都、武林上城等楼盘的意向挂号客户人数户籍来历的前十省份根本共同，其间，天国都和武林上城意向挂号客户户籍前四与落户申请人户籍前四的省份乃至相同。

需求留意的是，在国樾这样的改进盘中，浙江省内客户占比近80%，杭州本地户籍占比仅31%左右。天国都和武林上城两盘不管省内客户仍是杭州本地户籍的客户占比都要低不少，这也就意味着两盘非杭州户籍客户占比大（如下表）。

国樾、天国都以及武林上城杭州户籍与非杭州户籍客户占比

收拾制造：克而瑞浙江区域

所以，面临“越来越大”的杭州，新杭州人成为楼市的主力军，且多以刚需置业需求为主。而经过克而瑞浙江区域的长时间开盘监测发现，新杭州人购房遵从的总价逻辑体现尤为显着，总价适宜，即便楼盘存在必定下风，也会决断出手下单，反之则坚决收手。

3rd

楼市近期的开盘体现，也的确出现了上述所说的特色。联排、合院等改进类产品去化走低，即便是有着较高性价比的楼盘，其不同面积段户型的去化体现也出现出差异。

比方上星期首开的龙湖武林上城，虽然4822组客户参加摇号，中签率仅为6.9%，但在选房过程中，推出的337套房源，小户型去化速度显着快于洋房大户型，喊号至1800余组房源售罄。咱们大略算了下，该楼盘的大户型总价相对高，根本在350万元/套以上。

无独有偶，上星期首开的绿都金科和宁文项目，推出房源包括洋房、小高层、高层，总价跨度更大，在350万-600万之间。开盘现场也是低总价的高层房源优先去化，洋房大户型剩下较多。

4th

楼市的十字路口，改进型客户不愁买也不着急下单，新杭州人占主导地位的质量刚需客群有实践且火急的购房需求，但在购房考虑上，总价逻辑先行。

面临这样的商场现状和客户挑选，关于房企来说，保流量或是当下稳健的做法。