复盘2016-2019天津楼市大潮退去谁在裸泳

果不其然，上星期那篇《天津楼市的“Endless Loop”》被调和了。

其实也没写啥，仅仅吐槽了下现在天津房地产商场的三大窘境，但对未来商场仍是抱有决计的。

想看的朋友，后台发送“死循环”，原文暗里发给你。

看来现在的微信管控，真的是没有规范，说点心里话就要踩红线。

所以，各位看官不用再留言什么“广告太多干货太少”，现在便是这样一个环境。

“冷眼观楼”写的便是楼盘说明书，更多重视产品层面，极力对新项目各视点做透彻解读。

姜Sir只替有需求的朋友看盘，假如你不感兴趣，请自行取关，留言区少BB，多留给他人发问。

前些天和几个朋友谈天，他们吐槽自己前两年出资买房进了坑、基本无收益。

联想到2016年以来触摸过的各式粉丝发问，姜Sir遽然想对最近3年来天津楼市一部分人的购房行为做个复盘。

一般来讲，2016年是天津楼市的一个分水岭：之前买房的，问题是“赚多赚少”；之后买房的，问题的“赔多赔少”。

常言道：“风口来了猪都会飞，大潮退去才知道谁在裸泳。”

现在回看这3年，终究是谁在裸泳，又能给咱们哪些启示？

地价绝不能反推房价

姜Sir一位业界朋友，2017年上半年的时分出资了北辰一套房子。

那时分，尽管现已出台了“3·31”限购方针，但天津土地商场却仍然连续了2016年下半年的火爆行情，楼面地价屡创新高。

天泰路破4.2万、津滨大点破2.7万、团泊西破1万、团泊东破8000、北闸门迫临1.4万……

“这个时分的人都是慌慌的你知道吗？连北闸门这种当地都这么高地价，这都现已过了咸水沽了！

相比之下，我选的那个项目，外环线以内，周围地铁立刻就要通车，商场在建，好几个新盘在售，价格才1.8万，并且仍是洋房。”

所以，这位朋友在年中时出手了，选了套好方位、好楼层的三居室，均价1.9万元/㎡。

现在两年曩昔，新房交给，地铁也通车。但是当他想卖掉这套房置换一下时，却发现：

二手房价虽名义上涨，但却挂牌量巨大、有价无市。周边的海量新盘供给加上某项意图巨幅优惠，与二手房构成剧烈竞赛。想快速出手，有必要大幅割肉。

不知道，当年有多少出资客，是由于看到了暴升的土地价格而出手购房的？

这种以为面粉贵过面包、就以地价倒推房价的思想，在那个如火如荼的时代是不是很常见？

记不记得？商场最火的那段时间，每逢一个新地王诞生，朋友圈总会有人慨叹：“××楼面地价现已涨到×万元，将来盖成房得卖多少钱？现在不买房要等将来提价么？”

可现在，又怎样？

地价的凹凸，和未来这个项目卖多少钱半毛钱联系都木有！只和未来的商场行情有联系。

商场大牛，就算是零地价，项目也绝不会廉价卖。比方其时的复康路11号，2万出面楼面地价最贵能卖到7万。

商场大熊，就算地价再高，项目也得亏本卖。比方后来的金隅空港地王，估量现在只能贴着地价卖。

不过，跟着上半年天津土拍溢价率的提高，最近是不是又呈现了类似的预兆？

越是边际板块熊市里贬价越狠

2017年有一段时间，姜Sir总带儿子去一家小店学游水。一位教师是和部队转业的老公来天津打拼的外地人， 某天跟姜Sir咨询：

“团泊东某盘的高层小户型怎样？不到56㎡70万，但合同上只写55万，15万交给了带看中介。”

Sir一听就理解，这是遇上“茶水费”了。问她：“你买那里有啥用？你们孩子跟着老公现在在市里上学，你又不能去住。”

她说：“我便是听朋友介绍才去的，其时看现场许多人都在买，中介在周围一个劲儿地说买了能涨，并且又是现房，总价又廉价，这才动心的。”

现已很久没见过她了。不知道当她传闻富力新城的高层，现在五六十万就能买一套的时分，会是怎样的心境？

姜Sir从2004年开端作房地产报导，现已跨过了几个周期，也见证过天津楼市许多个板块的起崎岖伏。

历史经历证明，越是边际板块，遭受熊市时往往贬价越狠。

本年4月姜Sir就曾写过《外地人来津买房必看！5段由衷之言，防止你当韭菜的命运！》，提示过这类问题。

楼市的开展问题，归根到底仍是一个人口流向的问题。

一个区域房价为什么能涨？长远看，仍是有没有工业支撑、各类配套充沛不充沛；一个楼盘房价为什么能涨？长远看，仍是这个楼盘日后住着舒畅不舒畅、后边有没有人想搬进来接着住。

像团泊东区，在2016年之前提价起伏实际上是很有限的。仅仅赶上了这波大牛市，才“乌鸡变凤凰”。

但是，开始的团泊东定位的是休闲休假养老，以低密产品为主。尽管产品供给量不小、但商场尚可接受。

而现在的团泊东想变身卫星城，周边却并无工业配套支撑，与市区间隔又如此之远、交通又如此不方便。

当年商场大火时卖得好，彻底是由于相比较而言价格低，刚需没得选。可现在，自住不方便，提价预期又没了，这得是多“刚”的刚需才会选呢？

实际上，许多外围组团和团泊东都是相同的命运。大潮之后，打回原形。

当然也有破例，比方东丽湖，比较起来算是外围组团中很坚硬的了。原因也是由于周边有工业配套，日子配套日趋完善，新增外来人口能作业、能上学、能日子，二手房就天然有人接盘。

想不清“为什么”就购房最简单进坑

姜Sir的一位同学，在2017年“3·31”限购方针出台之前，急急可可地下手了一套大户型。

产品质量不错，价格其时也算是优惠，但区域太新，开发商存在不确定要素。更首要的，他买的这套房面积太大、总价太高。

他说，其时现已感觉到要收紧方针，就想着在方针出台前赶忙占套房。其实是没太想好怎样处理，自住吧间隔孩子的校园太远，出资吧总价太高出手太难，租借吧又有点舍不得。

像他这种状况的购房人，不知道会有多少？横竖2016、2017年那阵子，姜Sir总能接到这样的咨询：

“我手头有个百八十万，哪哪哪的房子我看还行，要不要出资一套？”

再细问详细用处，只说：“没想好，便是惧怕现金价值降低，房子终究仍是保值的。”或者说：“想自住，统筹出资，看着房价这么涨挺着急的。”

姜Sir最不赞同这种情绪。

一向以来，Sir都会主张人们在买房前问自己三个问题：这房子你喜爱吗？这房子你接受得起吗？这房子你买来有用吗？

姜Sir的观念是，在量力而行的状况下，应该先晋级自己现有寓居条件，然后再考虑出资的问题。

而考虑出资房产，一定要先对商场有所了解，然后想理解自己的出资意图——是给孩子预备教育基金、婚房，仍是为自己储藏养老基金？

总归，出资房产眼光应该要放到至少5年以上。

但是，当年火爆的大市中，人们的脑筋的确简单被冲昏脑筋。在营销概念、现场气氛、出售引导、心思暗示等等影响下，他们追涨杀跌，却想不清楚自己终究是为了什么买房。

所以，那么多购房小白抱着“择到篮子里都是菜”的心思，义无反顾地入坑。

租售比算不出的房子、当地没有二手房成交的项目、出资份额过高的楼盘、重复炒概念房价翻倍的区域，少碰！

买房不是玩命愿赌就得服输

2017年夏天，姜Sir从前参加过一次房产出资客的集会。许多出资实操者的讲演惊出Sir一身盗汗——竟然还有这样的神操作！

有人介绍“撸卡”经历，便是使用许多许多张信誉卡套现，周转现金流还房贷；有人讲怎样去搞钱，典当贷、循环贷、接力贷、信誉贷……竭尽悉数手法确保手里有子弹；有一个85后年轻人，听说坐拥2个亿的房产，每月借款要还8万！

好家伙，真是富有险中求啊！

那段时间，也有一些粉丝问：“已有房，手头还有30万，能不能做二抵再入一套做出资？”

好吧，不得不供认，姜Sir这样讨厌危险、寻求安稳的老帮子，但是不敢这么操作。

信誉卡套现、假流水骗贷、代持术屯房……种种技巧其实都是从上海一个叫欧成效的炒房“大神”处习得。

这个自称从事房产出资20年、身价数亿的“欧神”，张狂地鼓舞人们要不惜悉数代价加大杠杆提高负债率、竭尽悉数手法囤房等候房价暴升。

由于近几年来楼市高歌猛进中，炒房客们赚得个盆满钵满，也构成了巨大的财富演示效应，使得“欧神”在全国追随者许多。

仅仅，不知道在现在天津这种商场环境下，他的那些信徒可还安好？

姜Sir一向深信，房子一定是最好的出资品之一，但价值应该在一条比较长的时间线中缓慢开释。

出资房产，其实是在于一座城市一起生长，它的价值终究一定要体现在“住得舒不舒畅上”。

曩昔近20年，房地产商场出了太多个造富神话。但是细心想想，这些人只不过是“胆大心细命运好”算了——遍及大涨的行情下，一条狗能买房也能变财主。

可到了现在，莫非你还会深信这个楼市的循环仍旧、下一轮暴升就在路上，自己咬碎后槽牙也要赌上悉数身家性命等候时机吗？

你这不是买房，你这是玩命啊！

至于那些在高点被套牢的朋友，很抱愧，愿赌就得服输。管理好自己的现金流，活下去，只需不下牌桌，总有时机。

别总想着“抄底”李嘉诚也做不到

最终，再讲姜Sir另一位同学的故事。

他2006年成婚，婚房其时看并不算差，质量尚可面积也算够住。但他一向对楼市都比较失望，总感觉商场有泡沫。

原本他这几年工作开展得很不错，在金融职业也算小有成就，成立了自己的公司，但是却一向都没有再买过房。

这倒也无所谓，人家玩的是基金跟投，不投房产也很正常。但在2010年有了双胞胎儿子后，老房子就显着不行住了。尽管他也动了换房想法，可一向下不了决计。

天津楼市还没发动2016年那波大涨行情之前，姜Sir也陪他看过几个盘。他的要求其实很简单——大户型、配套全、方位靠市区。但不论看哪个项目，最终时间总会犹疑。

这样一拖，天津房价又翻了个番，俩儿子现在也都上小学了，可仍是在2006年的那套100㎡两居室里将就。

本年楼市优惠许多，姜Sir劝他出来看看，他也是想出手，却仍然以为“价格不值”。

像Sir同学这种思想的人，社会上也是不少，像《问姜》粉丝群里就许多。

他们一聊起我国楼市，总会不以为然地说：“这么大的泡沫，迟早有一天要破！”

他们对微观经济形势高度重视，不放过任何一条跟房地产有关的方针蛛丝马迹，期盼着有一天能在谷底抄一网。

但是，买在谷底、卖在山顶这种“神”操作，就连李嘉诚都不或许完成，你真能比超人英明？

前北京台闻名主持人、现网易副总编姚长盛描述：

“你缺房，现在还纠结买不买，相当于车停下来让你上，你说‘不不不我仍是喜爱扒火车’。”

“叫嚣抄底的都是贪心有余实力缺乏。”

最高指示都现已告知你了，要“房住不炒”。你自身就有寓居需求，一起又有接受能力，为啥那么纠结房价？

在套现之前，房价便是个数字游戏。尤其是只要一套房的人，房价只在两个节点跟你有关：上车的时分你舒不舒畅（付出力怎样），下车的时分心思舒不舒畅。

除此之外，房价涨跌跟你没联系。

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2019·9·23