粤港澳大湾区窗口期下看东莞新型产业用地如何推行

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9月12日，东莞滨海湾新区交椅湾出让4宗地，其间包含三宗新式工业用地（M0），这也是东莞市本年第三次推出的新式工业用地。终究，3宗新式工业用地分别被紫光集团、欧菲光集团和正中集团拿下，未来将打造成各类高新技术工业集聚区，推进东莞滨海湾新区建造成为战略性新兴工业研制基地。在中心提出粤港澳大湾区的开展机会下，东莞正不断引入高端工业资源，完结工业晋级，打造高端工业空间综合体，而新式工业用地（M0）则是开展工业的有力兵器。

▌粤港澳大湾区机会期，东莞发力工业晋级

东莞坐落珠江口东岸，毗连深圳和广州，地舆位置优胜，经济实力位居粤港澳大湾区前列。2019上半年，东莞完结区域出产总值4215.93亿元、同比增加6.9%，增速高于同期广东省平均水平。

2019年2月18日，中共中心、国务院印发了《粤港澳大湾区开展规划大纲》，勾勒出粤港澳区域的未来开展蓝图，规划打造世界一流湾区，建造世界级城市群。

在《大纲》中，东莞正式被归入粤港澳大湾区规划，打造世界级先进制作业，推进传统工业转型晋级。规划提出“以深圳、东莞为中心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制作业工业集群”，“支撑东莞推进传统工业转型晋级”，“支撑东莞与香港合作开发建造东莞滨海湾区域，集聚高端制作业总部、开展现代服务业，建造战略性新兴工业研制基地”。

粤港澳大湾区的开展规划对东莞是一次重要的机会窗口。东莞是世界制作名城， 2019年上半年，全市完陈规上工业增加值2042.6亿元，同比增加7.3%，增速排名珠三角第二。东莞正逐步构成“五大支柱、四大特征”的工业系统，并发力新兴工业范畴，包含新一代信息技术范畴、高端配备制作范畴、新材料范畴、新能源范畴、生命科学和生物技术。

图：东莞“五大支柱、四大特征”的工业系统

在工业和经济开展获得可喜成绩的一起，东莞的工业现状仍存在一些问题，如工业层级较为低端、高端要素集聚缺乏、空间资源日益严重、新兴工业仍有待开展等。跟着工业转型晋级的进一步深化，东莞不断接受广深港多城市的工业外溢，企业新增用地需求火急，但是现在东莞的工业用地主要以M1类工业用地为主，现状多为旧厂房，功用落后、使用功率低，现有用地方针难以满意工业开展的需求。

在此情况下，东莞测验推出新式工业用地的方针，用新式工业用地来开展新兴工业，进步空间使用功率，完结高端立异要素的集聚开展。

▌新式工业用地成为热门话题

新式工业用地（以下简称M0）指交融研制、构思、规划、中试、无污染出产等新式工业功用以及相关配套服务的用地。M0用地是城市用地分类“工业用地（M）”大类下新增的一种用地类型，是为习惯传统工业向高新技术、协同出产空间、组合出产空间及总部经济、2.5工业等转型晋级需求而提出的立异型城市用地分类。在广东省，广州、深圳和东莞均出台了M0的相关方针，以满意工业转型晋级需求，加速推进城市更新节奏。

图：部分区域M0用地方针的推出

与传统工业用地比较，M0用地具有单位土地开发强度大、答应配建工作及日子服务设备和拿地本钱相对较低的优势，备受政府与开发商的喜爱。

以东莞为例，东莞规则M0容积率原则上不低于3.0，不高于5.0，而传统工业用地容积率一般不小于0.6，不超越3.0，开发强度较低；其次，东莞市规则M0地块可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设备，其计容面积的份额最高可达30%，而传统工业用地配套一般不超越总用地的7%；最终，M0的地价处于一般工业用地用地与商业工作用地之间，构成合理的价格梯次。

能够看到，在城市更新趋向工业，住所与公寓土地出让日益剧烈的布景下，M0的许多优势使其颇受欢迎。但是，M0用地的可切割转让和答应建造配套设备的优势却使得其有了“钻缝隙”的可能性，关于监管者而言，怎么避免工业用地房地产化是一项严峻的检测。

▌出台方针，全面标准M0办理

2018年9月，东莞正式出台《东莞市新式工业用地（M0）办理暂行方法》（以下简称《方法》），是国内将M0办理方法较为完整地写入地方性方针规章的城市。

《方法》旨在标准东莞市新式工业用地办理，打造一批“出产、日子、生态”交融开展的高品质新式工业综合体，招引立异要素集聚，鼓舞企业立异开展。其间，有以下几个亮点值得重视：

1、坚持工业导向，鼓舞自我克制开发。清晰工业用房切割转让的份额不得高于49%，配套用房不得切割转让的方针导向，避免M0用地项目呈现房地产化倾向。

2、规划开发,操控总量。鼓舞规划开发，可切割M0要求用地面积在50亩及以上。一起，为保证一般制作业开展空间，各园区、镇街工业维护线内M0用地总量不超越辖区工业维护线总规划的10%，市区四个大街、松山湖高新区、滨海湾新区可适当进步份额。

3、鼓舞较高强度开发，可设置小型商业。规则容积率原则上大于3.0、不超越5.0，较现有一般工业用地有了大幅进步，又与商业工作用地构成级差；配套设备方面，支撑打造配套完善的工业社区，清晰可设置小型商业、配套宿舍等公共服务、市政配套设备，但不得建造大型商场等。

4、地价低于商业用地。在地价方面，新式工业用地(M0)地价介于一般工业用地(M1)用地与商业工作用地(C2)之间，与切割转让份额、实践出让年限、容积率等要素相挂钩；支撑“工改 M0”，“工改M0”项目补缴土地出让金给予减半优惠。

在《方法》推广之后，东莞又在此基础上进行弥补，在本年先后发布《东莞市新式工业用地（M0）地价办理实施细则》、《东莞市科技企业孵化器产权切割办理实施方法》和《东莞市人民政府关于拓宽优化城市开展空间加速推进高质量开展的若干意见》等实施细则。

图：东莞关于M0用地的方针及细则

经过这一系列方针能够看出，东莞对待新式工业用地力求做到宽严并济，严厉区别，鼓舞引导企业开展工业的一起，避免M0用地的房地产化。

首先是操控M0用地的总量和空间布局，强调在城市中心区内不能布局M0，在工业维护线内约束M0用地不超越总规划的10%，以保证一般制作业开展空间。

其次，对企业产出、效益、社会职责方面的要求更严，在出资强度、年产出比、社会效益、社会贡献度等各个方面提出严厉要求。一起，对市确定的重大项目，经过工业用房切割转让份额奖赏机制来鼓舞企业进行开发。

在配套上，清晰可设置小型商业、配套宿舍等配套设备，以满意入驻企业和职工的日常配套需求，但不得建造大型商场，并约束配套用房建造规划，不得切割转让。

最终，在切割转让上严厉把关，清晰工业用房切割转让的份额不得高于49%，配套用房不得切割转让的方针导向，并经过对产权切割方针的准入资历、产权切割受让方针的条件、项目切割出售的面积、二次转让的监督办理等方面加以约束来约束各种“投机取巧”、“钻缝隙”的行为。

▌先试先行，东莞频推M0用地

在《方法》出台后，2019年至今东莞市已出让多块M0地块，引入京东、紫光、正中等多家制作企业，打造高品质工业空间，推进区域工业晋级，招引立异要素加速集聚。

表：东莞成交的M0用地概况

东莞至今推出5块M0用地，在地舆区位上，一切地块根本坐落凤岗镇、清溪镇、长安镇等临深片区，滨海湾新区作为规划要点开展区域，也是近期M0地块会集推出的区域。

工业类型上，推出地块以智能制作、新一代信息技术、人工智能和生命科学等战略新兴工业为主，表现了东莞市充沛掌握粤港澳大湾区建造和周边先进城市立异要素外溢窗口期的机会，接受周边城市外溢的工业资源，布局新兴工业的意向。

在地价方面，现在成交的几宗价格相对不高，且大部分的工业用房可切割转让。

在工业类型、出资强度和建造要求方面，这几块M0用地给出了严厉的要求。以近期成交的2019WT051为例，该地块竞得方需满意许多条件约束：竟得方在3年内完结项目约108亩地建造、竣工检验并投产；出资强度不低于每亩5000万元；项目产出比（年度总产值/供地面积）不低于每亩5000万元；项目年平均交税额不低于每亩350万元，努力完结每年每亩500万元的交税方针；每年度研制投入占出售收入比重不低于10%，创造专利请求量不低于30件/年。

▌结语

粤港澳大湾区开展规划大纲正式推出后，东莞作为粤港澳大湾区的重要人物，将迎来空前的开展机会期；一起，在深圳建造中国特征社会主义先行示范区的布景下，未来东莞又将接受很多的深圳工业外溢资源和立异要素。

在粤港澳大湾区开展规划和周边先进城市立异要素外溢窗口期的机会下，东莞推出《东莞市新式工业用地（M0）办理暂行方法》，正式新增新式工业用地M0，以满意工业晋级需求，打造一批立异要素集聚的新式工业综合体，完结打造世界级先进制作业工业集群的开展方针，并经过一系列约束条件使得M0真实做到满意高新科技企业开展需求的一起，根绝各种房地产化的可能性。