价格便宜1/3的房子你敢买吗

放大字体  缩小字体 2019-10-03 21:17:46  阅读:806+ 作者:责任编辑。陈微竹0371

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作者:正解局

法拍房有危险,购买需谨慎。

很多人大约都看过相似的新闻:广州市天河区一套商品房,评价价929万,起拍价仅595万,足足低了334万。

法拍房为什么廉价?又暗藏着什么坑?

1.法拍房,不为人知的商机

法拍房是法院拍卖房产的简称,指的是遭法院强制履行拍卖的房子。

绝大多数法拍房之所以被拍卖,是因为房子的原业主欠了钱。拍卖后的钱款,用来还钱。

除了欠债还钱之外,还有一种房产来自司法没收。比方,有贪官被查,个人产业被没收,名下房产进行拍卖,变现后钱款收归国库。

别的,有一类法拍房在实际中较少见,便是无主产业。理论上,假如有无人认领的房产,法院也会在拍卖变现后将钱款收归国库。

近年来,法拍房数量越来越多。某选房渠道的数据显现,2013年全国仅3630套法拍房网拍,而2018年到达47万套,市场规模增加超130倍。

(2013年-2018年全王法拍房挂拍数据汇总)

依据阿里拍卖的数据,2019年我国一线城市法拍房成交数量,同比上升一倍。

(一线城市法拍住所用房数量状况表)

越来越多的人重视法拍房,说到底仍是因为法拍房很廉价。

2019年7月1日,一则法拍房司法拍卖音讯发布。北京市大兴区的一套两居室商品房,市场价约360万元,起拍价仅237.5万元,廉价了近120万,差额简直能够在二线城市稍偏僻的当地买一套两居室。

这个比方十分典型。依据6月份有关成交数据来看,法拍房的成交价格一般是市价的三分之二。

买套房子,一下手就赚了三分之一。套利空间如此之大,岂能不让人心动?

2.法拍房廉价之谜

上一年6月12日,南京法院拍卖了一套别墅,市场价1000万元以上,起拍价仅435万元,终究以786万成交,廉价了近300万元。

(成交价格)

之所以这么廉价,是因为这栋别墅发生过命案。

上面的事例属特殊状况。法拍房廉价首要是由拍卖的程序决议的——

法院查封-第三方出房产评价陈述-拍卖-交保证金-竞拍-拿成交确认书-交尾款-出司法裁定书-解封-审税-过户-拿产权证

(法拍房流程)

国内司法诉讼的周期比较长,从法院查封到第一次拍卖常常需求一到两年时刻。

所以,法拍房第一次拍卖的价格也便是一年前的市场价,绝大多数时分这个价格远低于当时市价。

假如法拍房第一次竞拍流标,法院将发起第2次拍卖。第2次拍卖的价格一般是第一次拍卖的八到九成;假如第2次竞拍也流标,法院会再打八到九折进行第三次拍卖;假如第三次拍卖依然流标,法院将不再托付拍卖行拍卖,而是由法院直接变卖。

变卖又分为两个阶段。第一阶段由购买人自在报价,价高者得;第二阶段由购买人自在报价,债权人对报价满足才成交。假如法院变卖也没成功,那么房产直接抵给债权人。

在所有的流程中,法拍房都处于不断降价中。这便是法拍房为何到手后如此廉价的原因。

3.法拍房的那些坑

法拍房是真廉价,但坑也不小。

2018年3月,某购房者以369万元拍下一处房产,过后经核算发现税费高达242万元,其间土地增值税就高达218万。

(税费清单)

本来想捡廉价,一不小心做了接盘侠。这种“捡漏”变“添堵”的工作,在法拍房中层出不穷。

除了隐形的税费之外,法拍房的危险还有不少。

高额税率。

法拍房税费一般与当地二手房生意税费相同。以下四类会发生较高的税费:(1)公司产权的房子,首要会发生大额的土地增值税;(2)存在遗产承继的房子,会发生遗产税(3)非住所性的和土地性质为划拨的房子,或许需求补交必定的土地出让金。

房子状况的未知性。

因为原房子业主大多因无法偿还账务被逼拍卖房产,所以法拍房的房产状况千奇百怪。基础设施被人为损坏、写满“欠债还钱”的赤色大字的房子等,都是时有存在的。

(新闻报道)

上家的不确定性。

上家不知在何方——过户无法完成,无房产证;上家支坏招——无法正常寓居,搞不好前房子主人还住在里边无法腾退;替原主人“还账”——不少购买者反映,过户时物业、水电及其相关滞纳金金钱巨大。在绝大多数司法拍卖的布告里,都会写明“法院不担任清场和交给(腾房)”。假如碰到了,只能自己吃哑巴亏。

长时刻租借的刁难。

前房子主人以房子出租给他人为由,表明房子暂时不能被新主人运用。依据相关规则,这是彻底合法的。“生意不破租借”,为的是维护租用者的权益。

借款额度小。

比方:购房前请求借款时,银行回复可贷60%,后拍卖成交,银行说仅能贷25%,理由是成交价格已超越普通住所的上限,为非普通住所。

保证金不予交还。

《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规则》:拍卖成交后受买人悔拍的,交纳的保证金不予交还,顺次用于付出拍卖发生的费用丢失、补偿从头拍卖价款低于原拍卖价款的差价、冲抵本案被履行人的债款(一般是评价价的10%)

户口迁入难。

尽管绝大部分地区法拍房不受限购方针的束缚,但有些当地政府明文规则,“法拍房”不履行户口搬迁的方针,尤其在一线城市体现显着。

4.把控危险,理性“捡漏”

了解了法拍房的危险点,想要把控危险就有的放矢了。说到底,便是要在购房前充沛搜集信息。

首先要细心研讨拍卖布告。想捡廉价,就得花功夫。

拍卖布告中的评价陈述,一般对拍卖标的物权属、现状、价格等都有一个比较精确的描绘,竞买者能够快速了解房子的状况。其他相关的权力特点、瑕疵阐明,比方预备拍卖的房产是否有承租人、是否设有抵押权等状况也会提及。这里边触及的术语或许比较多,有不明白的,能够一边看拍卖布告,一边求助度娘。

(法拍房布告)

干啥都离不开方针。能够直接去房子所在地的房发生意中心进行咨询,首要了解房子的来历,土地性质,以及相应的税费等。千万要把这些开销也核算入购房本钱中,做到心中有底。

房子是咱自己住,实地勘测房子状况必定少不了。早中晚、雨天晴天都要去看。

除了房子自身的状况,还能够去物业问一下水电网气的欠款状况,跟周围街坊问问房子内部的状况。腿勤快,嘴也得勤快,多跑多问。

假如还带租约的,能够想办法让租户腾退。比方,假如租借合同是在房子被查封后签定的,可判为无效。依据法规,被人民法院采纳冻住、查封的产业,其产业所有人即丧失了对该产业的处分权,因此在法院查封后所签定的租借合同是无效的。

别的,发起自己的关系网,尽或许了解上家的状况,别让上家出幺蛾子。记住必定要与正规银行签约,提早问询是否可借款、借款的额度、交给余款时刻等相关购房款问题。

买房难,买二手房更难,买法拍房难上加难。

正所谓,一分钱一分货。

法拍房有危险,购买需谨慎。

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