买房其实是个经济事件

后台常常碰到的一类问题是：

“买房纯自住的，不考虑出资，费事给引荐个项目。”

严厉君对这种主意其实并不认同。

除了共有产权房、公租房、以及其他无法在商场流转的保证性住所外，房子一向兼具寓居和出资两层特点。关于刚需购房者而言，满意自住需求后，在预算范围内，也要尽量在出资规范下做挑选。

因为跟着家庭人口变化、个人收入上涨、以及职位升官等不同人生阶段的突变和突变，必然会对寓居条件提出更高的要求。

而换房时，原有房产的价值涨了仍是跌了，直接影响到第二套改进房产的挑选区间，以及家庭总资产的堆集。

尽管房住不炒是当下、也是未来很长一段时间内北京楼市的基调。经过买房来完成财富弯道超车的年代，现已一去不复返。但如安在很多项目中寻觅增值潜力较大的，仍是有迹可循的。

如标题所言，买房短期看方针，中期看区域，长时间看人口。

短期看方针

限购、限售、信贷方针等，都是国家关于房地产商场，在尊重经济规律的前提下，做出的短期调控，更像是强心剂或退热贴。

见效快，但“药效”有限。

能够穿越方针周期，终究起决定作用的仍是商场供求关系。因为限购会限制购房需求，购房需求却不会消失。

这在“双限购”的通州体现更为显着。

2015年7月，通州正式被确立为城市副中心，紧跟着8月就发布了双限购方针，史称“北京最严限购”，而2018年8月三年期满，大批通州房票到手。

购房需求的报复性反弹马上体现在了成交数据上。

2018年通州新房成交2543套，是2017年的近2.37倍。到9月29日，2019年通州新房也已成交1491套。

但通州尤其是中心区，供给却显得“青黄不接”，一向以大面积高总价的改进老盘为主。直到本年7月，北京·东湾和华业玫瑰东筑相继开盘，才弥补了通州中心区刚需产品的空白，但也都体量较小，东筑乃至只要一栋楼，现在已根本出售一空。

值得等待的还有融御。

据了解，融御总建筑面积超120万㎡，整体规划房源有5000余套，总货值超越400亿。

大盘的优势在于，建成后将包含精装住所、5A级写字楼、商业街、托老所及幼儿园、小学等多种业态。

项目首期估计本月开盘，共4栋住所楼828套房源，主推50㎡一居、72㎡和79㎡两居以及90㎡三居。

项目现已建成四栋公租房（下左图标蓝部分），作为政府工作人员的员工楼，已于上月入住。

而现在在建中的便是首期行将推出的住所产品（下左图标黄部分），估计将于2021年6月30日全精装交给。从施工现场能够看到现已盖到十几层，出售也表明，首期交房时间会大幅提早。

别的，内部将配建超市、会所健身房、商业配套，一所36班六年制小学和2所幼儿园（将依副中心定位引入优质教育教育资源，详细校园待定）、一所托老所。

老话儿讲，物以稀为贵，仍是对的。

中期看区域

比照来说，老城区开展老练，配套完善，即住即用，但另一方面是土地资源运用殆尽，未来开展缺少幻想。

而新城区往往规划好、设备新、房价增值潜力也大，仅有的问题就在于，得等。

这也便是严厉君所说的，买房中期看区域。

而融御有两点特别之处，首要是所在片区规划等级和量级够高。

1.2公里外是北京市政府行政工作区，700米处是正在规划建筑的副中心交通枢纽，1.8公里外是运河工作区。

融御方位图

获益于区域规划以及此前开展，融御周边交通、商业、教育以及医疗等各类配套优胜。

交通配套上，未来最值得等待的是副中心交通枢纽。总建面近300万平米，建成后两个机场的联络线、北京新老城区的联络线、京唐、京秦、京滨等五条高铁及6号线、18号线、平谷线都将在此集合，是整个京津冀的交通核，以至于整个亚洲最大的交通枢纽。

商业配套上，项目约5公里范围内，以万达广场为中心，周边还有包含家乐福、罗斯福广场等大型商超；副中心交通枢纽也将会在地上兴修大型购物中心。

教育资源方面，城市副中心行政工作区周边共规划了十余所中小学和幼儿园，包含北京校园、人大附中通州校区、黄城根小学、北京市榜首幼儿园海晟试验园副中心园、北京第五幼儿园副中心园。

医疗资源方面，北京妇产医院通州院区、友谊医院通州新院二期、安贞医院通州院区、潞河医院四期、东直门医院东区二期等等医院均已在规划或建造中。

别的因为融御体量够大，不仅在城市规划和资源配置上具有更多话语权，本身构建才能也很强。社区内部除精装住所外，5A级写字楼、商业街、托老所及幼儿园、小学等多种业态，满意业主的一体化日子需求。

长时间看人口

近几年，全国一二线城市纷繁打开抢人大战，经过户口、购房补助、创业资金等招引人口，尤其是人才的大规划流入。

假如说人口是支撑房价的根底，那么，由人才流入促升的城市价值则是支撑房价的中心点。

大规划的高职高薪人群流入区，意味着高质量寓居需求的集合，是未来城市或片区内房价安稳和攀升的柱石。

2019年1月10日北京市政府搬家，首期发动的是四套班子和四小部分的搬家，仅“前锋”部队就2万人左右，后续将有超越40万人正式入驻城市副中心。

依照《北京城市总体规划》，到2020年，北京城市副中心常住人口规划调控方针为100万人左右；到2035年常住人口规划调控方针为130万人以内，就业人口规划调控方针为60—80万人。

而因为融御拿地时间较早，土地本钱较低，有满足空间在产品上做增量，提高寓居质量。

首要便是不计本钱的精装修。现在融御售楼处72㎡和90㎡户型样板间已敞开，1:1份额建造，除软装外悉数为所见即所得。

比如说，大堂景墙玉石砌筑；三层双中空LOW-E玻璃，隔音降噪防紫外线；橱柜、卫浴选用嘉格纳、帝泽、唯宝、TOTO等世界一线德日品牌。

其次是精心打造的收纳体系。例如玄关柜、电视墙、酒柜衣柜等等，让每个户型提高了25-30平米的运用面积。

以儿童房为例，用榻榻米替代床，除了外侧抽屉，床面的上翻门之下，也躲藏了大面积的收纳空间；依据人体动作行为和运用舒适性，运用墙面的空间打造收纳柜，并划分为高、中、低3部分，放置不同时节和运用率的物品；可折叠书桌更是完成一物多用，整个卧室打造成集寓居、收纳、娱乐于一体的多功能空间。

据了解，融御除首期为低总价小户型刚需产品外，后续入市的将悉数是90-220㎡大户型。而通州土地供给极为慎重，在售待售新房项目也以限竞房为主，纯商品房更是显得尤为稀缺。

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