爆款城市未必爆价雾都楼市现状全面大解析

▎商场剖析丨By：世联评价

居者有其屋，一直以来都是公民民生重视的要点，是公民神往和寻求美好生活的重要组成部分。住所是公民生计和展开的根底，依据国人千百年来的传统住所理念，具有一套归于自己的房子更是成为了大大都居民美好生活的条件，比较其他一二线城市房地产价格，重庆的房价相对较低，但房价涨跌仍然满足吊人食欲，牵动人心。下面从多个方面扼要剖析下重庆市主城区住所商场的现状及对未来展开趋势的猜测。

1

重庆主城区产品住所现状剖析

供销情况及成交均价

2019年上半年，主城区产品房供给面积达1,421万平方米，其间，产品住所的供给面积为1,155万平方米，同比下降8%。2月的供给面积不论是产品房全体仍是产品住所都很少，这是因为2月份新年期间各行各业的歇息罢工所导致的。

2017年开端，重庆楼市极度升温，商场需求端口被很多开释，2019年上半年热度继续不减，上半年住所月均去化217万平方米。成交价格同步再创前史新高，产品住所建面均价稳步上涨至11,973元/平方米。

截止2019年上半年末，主城区产品住所存量526万平方米，同比下降17%，依照上半年去化速度，存量去化周期仅需2.4个月。

2019年上半年，主城区产品住所成交面积为1,303万平方米，成交量坚持高位，成交均价11,973元/平方米，价格稳中有进。

各类型物业成交情况

据统计，2019年三月主城区买卖的产品住所中，别墅的成交面积为13.20万平方米，约占总成交面积的4.5%；洋房的成交面积约为37.72万平方米，占总成交面积的10.6%；除少部分其他物业类型的产品住所，如公寓等，其他全部是高层物业，其成交均价约为10,436元/平方米，高于产品住所出售均价43%左右。

2019年3月，主城区别墅类物业的供给面积为10.56万平米，比上一年同期削减了16.6%，其间无独栋别墅的供给。

近年以来，独栋别墅供给和成交面积的下降应该与重庆的房地产税方针有关，个人具有的独栋别墅是归于房地产税征收的规划的，其税率在0.5%-1.2%左右。

花园洋房在2019年3月的供给面积为25.03万平米，比上一年同比削减了14.2%。从高增物业类型看，本年3月主城高层的供给面积为160.19万平米，同比添加42.9%。

图源：世联评价

房地产开发固定财物情况

固定财物出资是以钱银方法体现的在一守时期内全社会制作和置办固定财物的作业量以及与此有关的费用的总称，是用来反映固定财物出资规划、结构和展开速度的综合性目标，也是调查工程进度和查核出资作用的重要依据。

从重庆市固定财物出资的情况看，重庆房地产开发固定在财物出资额占到重庆全体固定财物出资额的20%以上，可见房地产出资在社会出资规划和展开中的重要位置。

重庆市固定财物出资额（亿元）

图源：世联评价

02

重庆主城区产品住所展开猜测

2018年以来，国家针对房地产商场的方针呈现由紧到松的改变，从2018年3月重申“住所不炒”的基调以来，7月面临一些房地产商场的乱象提出“坚决遏止房价上涨”，10月今后鉴于调控方针成效显著，大都城市房价涨幅趋于平稳，于2018年年末中心经济作业会议上提出在坚持“住所不炒”的定位上夯实城市政府主体职责，因城施策、分类辅导的思维。2019年两会着重要执行城市主体职责，促进房地产商场平稳健康展开，全体商场回归理性。

信贷方针

2011年，为稳固和扩展调控效果，逐渐处理城镇居民住所问题，继续有用遏止出资投机性购房，促进房地产商场平稳健康展开，国务院常务会议推出八条房地产商场调控办法，即“新国八条”，要求强化差别化住所信贷方针。

在差别化信贷方针上，要点在于进步二套房首付份额，要求借款购买第二套住所的家庭，首付款份额不低于60%,借款利率不低于基准利率的1.1倍。

从房地产金融方针上看，为支撑实体经济展开，下降社会融资实际本钱，央行决定于2019年9月16日起全面下调金融组织存款准备金率0.5个百分点，这是央行自本年1月后，第2次宣告全面降准。

施行扩张性的钱银方针，影响商业银行可贷资金数量，然后有利于扩展信贷规划，开释流动性，也对房贷利率的下降有所影响。

此次降准关于房地产职业也开释活跃信号，降准后关于银行的流动性有较大支撑，一起也有助于后续银行借款方针的宽松化。

因为10月份要推广新的LPR借款定价机制，所以部分城市基点或有所上调，不过相对来说，银行更有志愿活跃放贷，这对楼市的借款也是利好，但在当下针对楼市方针收紧的情况下，或许利好有限。

税收方针

房地产税收方针试点也是重视的要点，这是一种以房子为纳税目标的财产税，是按房子的计税余值为计税依据，而向产权所有者征收的税费，意图在于均衡财物贫富差异、冲击炒房者，从而按捺高房价区域的住所价格。

2011年1月，重庆作为房地产税收方针施行的试点区域，对重庆主城九区规划内的存量增量独栋别墅、新购高级产品房、外地炒房客在重庆购第二套房，征收房产税，税率为0.5%—1.2%。

需求征收房产税的情况有三种：一是针对个人具有的独栋别墅；二是个人新购的建筑面积买卖单价到达上两年主城九区新建产品住所成交建筑面积均价2倍及2倍以上的高级住所；三是针对在重庆一起无户籍、无企业、无作业的“三无人员”新购的第二套房。

一起，重庆市住所和城乡建设委员会也会依据重庆市房地产商场展开情况对主城房产税的起征点做出例行的调整。

2018年，重庆房地产商场的全体方针与全国“住所不炒”的基调坚持一致，要点在于保护房地产商场的安稳，对税收、公积金借款、公租房供给等方面进行调控，旨在保证住所供给，严控炒房行为，冲击职业违法犯罪。

2019年1月1日起，在房地产商场全体健康展开的布景下，主城个人新购高级住所房产税起征点由2018年的15,455元/㎡上升为17,630元/㎡，起征点上调崎岖约为14.1%。相较于前几年，2019年的调整崎岖较大。

土地商场

2018年，跟着房地产商场情况的改变，土地商场的规矩也呈现了调整。

2018年上半年产品房商场的热度高，房地产企业拿地决心较强，到了2018年5月，为了按捺房企拿地热心过高导致的土地本钱大幅上涨，保护商场安稳，重庆市国土资源和房子管理局发布土地出让布告，并出台“拍卖+竞配建无偿移送公有租借住所面积”新规，即当土地拍卖现场竞价到达最高限价后，从曾经的现房出售转向竞配建无偿移送公有租借住所面积，且公有租借住所面积不低于2,000元/㎡的精装修规范，以这种方法添加了房地产企业的拿地难度，促进出资趋于合理。

到了2018年10月，从拍卖水土地块开端，为推动民生美好，主城“竞配建”规矩撤销，部分地块要求配建“才智社区”，以此拉高房地产企业竞拍门槛。

从2019年上半年重庆市主城区土地商场来看，重庆成交各类土地7,369,374平方米，其间住所用地5,248,833平方米，较上一年同期削减1,514,852平方米，可建计容面积8,247,453平方米，较上一年同期13,168,515大崎岖削减了4,921,062平方米，以每套住所100平方米核算，相当于未来削减住所供给49,210套。

上半年1、2月份商场较冷，3月份“温度”快速上升，4月份成交量不大，但楼面地价最高，热度不减，5月份狂飚突进，量价齐涨，6月份重庆市政府加大了土地供给力度，开发商手中“余粮”也有限，6月份重庆市主城区土拍商场显着降温。

在中心再次着重“ 房住不炒”，要求各地方政府采纳办法“稳地价、稳房价、稳预期”，对房价涨幅较大的单个城市，如西安、姑苏等进行约谈，周边省会城市西安、成都、武汉上半年也出台了新的房地产调控方针的大布景下。

估计下半年重庆市土地招拍挂商场不会再象上半年大幅动摇，各月成交量崎岖不会很大，总成交量会有所下降，楼面价较上半年会略有下降，超越上半年最高楼面价的新地王难以呈现。

房地产企业行为

鉴于2018年的土地商场添加了房地产企业的拿地难度，且房地产职业融资途径偏紧，这或许会影响房地产开发企业的运营行为，使得房地产开发企业怠慢补充土地库存的进程，慎重拿地。

须知房地产开发企业的到位资金主要是依托企业的自筹资金以及定金和预收款，从2018年开端，整理信赖是银监会的要点作业之一，并下发告知，商业银行和信赖公司展开银信类事务，不得将信赖资金违规投向房地产、地方政府融资途径、股票商场、产能过剩等约束或制止范畴。

2018年以来的世界贸易冲突对房地产企业的海外融资多少都会有一些影响，其资金途径收紧，拿地的才能天然就下降了。与此一起，土地的价格也呈现了显着的上涨，这一方面或许会削减一些企业拿地的志愿，从另一方面看，也是现在重庆主城区呈现许多由多家房地产企业合作开发高端楼盘的原因。

3

商场小结

跟着国家和重庆方针的调整，重庆主城区住所房地产商场回归理性，房地产价格应该不会发作大崎岖的动摇，商场趋于健康安稳展开。

在重庆经济展开的一起，鉴于土地价格的上升和外部全体经济方法带来的企业融资途径收紧的条件下，主城区住所房地产供给应该会在数量削减的一起，添加多家房地产开发企业联合开发的楼盘，经过提高楼盘质量和提高楼盘面向客户集体的方法，以展开中高端层次的楼盘为主。

今天互动

你关于本年的楼市有何观点？留言区告知咱们

【言之有‘礼’，天天赠刊】小编将从本文选取一则走心留言，赠送2019年第19期《价值领地》电子刊一本~

本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。

-The End-

- 商场、数据、研讨、热门、方针、专题 -

- 有情绪的房地产信息原创途径 -

-价值领地-

-

成为:

最具信赖的财物价值及数据提供者