南京地王一房难求背后入市周期超25个月盈利堪忧

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继2016、2017年地王一再迸发之后，2018年南京土地商场相对沉寂，全年仅1幅地块打破最高限价，底价成交成常态。

2019年春节后，二线城市土地敏捷升温，南京土地商场热度急速升温，溢价率到达峰值，但各区域楼板价仍然未打破2016、2017年的前史最高价格，无单价地王发生。

考虑到南京主城区限价方针仍旧从严，而且一二手房价格倒挂比较严峻，商场热度较其他城市相对较高，地王的命运或与其他城市存在不同。下文咱们将以2015年以来南京成交的15宗地王为例，对其入市状况一探终究。

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地王数量改变：2016、2017年地王井喷，2018、2019年各区域均未打破前史最高价

从地王数量上来看，15宗地王中2016年占了9席；从成交的均匀楼板价来看，2017年价格最高。

一是因为2017年秦淮区成交了一宗总价高达98.1亿元的归纳地块，楼板价高达45151元/平方米，仅比南京前史单价地王（葛洲坝南京中国府项目）45213元/平方米低62元/平方米，因为成交体量巨大，使得2017年地王成交楼板价增至35514元/平方米；

二是因为2016年成交的地王中除了大体量、低单价的区域性地王外，还含有一宗超大体量的总价地王，总建面高达55万平方米，楼板价仅有16132元/平方米，必然会拉低2016地王成交楼板均价。

比较之下，2018年土地商场降温显着，房企拿地趋于慎重，宅地成交远郊化，主城中心区域多为商办成交，底价成交成常态，地价回归底位，无地王呈现。

至于2019年，尽管上半年南京土地商场热度显着上升，溢价率显着攀升，但仍然没有打破2016、2017年各区域的最高地价，至今2019年没有有新的地王发生。在其时融资环境进一步收紧的状况下，估计2019年全年都不会有新的单价地王发生。

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入市周期：七成地王现已开盘、均匀入市周期偏长，没有入市地王会集在建邺、秦淮

依据CRIC核算，截止2019年10月9日，15宗地王中有10宗现已入市，有5宗未开盘。10个入市项意图均匀入市周期达25个月，超越全国均匀入市周期10个月左右。

就已入市的单个地块来看，入市最快的是高淳区单价地王项目——杰出浅水湾，拍地之后10个月就开盘，尽管该地块楼板价高达6659元/平方米，但因为该地块与周边G27地块一同被华夏美好竞得，两宗地均匀楼板价5642元/平方米，未超越此前中南创下的楼面价纪录，其时周边同类项目融创中南御园价格达11000元/平方米，即便依照这一价格地房比为51%，房地差达5358元/平方米，盈余空间尚可，因而项目开发坚持较快节奏，最近一期开盘是在2019年9月20日，价格达11500元/平方米，盈余空间好于预期。

而入市最为缓慢的地王是溧水区单价地王——北大资源颐和翡翠府(颐悦花园），于近期刚刚首开，入市周期高达35个月，其他13个项目入市周期也在2年左右，开发节奏显着怠慢。

已开工未开盘的项目有4个，均是建邺、秦淮、雨花区等中心城区的单价地王项目。

其间三宗楼板价超4万/平方米，均超越拿地时周边同类项目价格，面粉价格显着贵于面包价格，即便依照现在周边同类项目价格核算地房比，这一数值均超75%，盈余空间被大幅紧缩，因而这些项目采纳张望战略、拖延入市时刻。

以南京单价地王项目——葛洲坝中国府为例，从拿地到现在现已近3年半的时刻，至今没有入市。

究其原因，主要是该单价地王楼板价高达45213元/平方米，拍地时周边的同类项目仁恒江湾城价格仅4万元/平方米，面粉价格显着高于面包价，即便依照现在仁恒江湾城均匀价格6万元/平方米，地房比也高达75%，剔除去建安、营销等费用，在其时较为苛刻的限价布景下，推盘即意味着“亏本”，所以该地王项目仍旧处于放置状况。

此外，还有一宗坐落江宁区的G89单价地王项目没有开工,该宗土地于2016年12月被香港嘉华集团拿下，楼面价27350元/㎡，一跃成为南站地王，考虑到现在限价仍然从严履行，该项目至今仍然没有开工，入市更是遥遥无期。

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周边房价：从拿地到开盘房价均匀涨幅达53%，鼓楼、建邺、玄武区域涨势最为杰出

将10个入市项目开盘价格与拿地时的周边房价比较，开盘价格均匀涨幅已达53%。但各项目拿地时刻存在较大差异，加之拿地时的根底房价存在差异，开盘时的房价涨幅也存在较大差异。

总的来说，拿地较早、区位较好的鼓楼、建邺和玄武等区域的地王项目房价涨幅最为杰出，比较之下，浦口、高淳等区域房价涨势相对缓慢。

就盈余状况来看，拿地之时，10宗地王项目有3宗“面粉”贵于“面包”，盈余空间为负，尤其是招商地产在鼓楼拿的地王项目，楼板价较其时周边房价还要贵9899元/平方米；

但项目地块坐落块坐落鼓楼区滨江总部经济带及下关滨江商务区范围内，聚集了中海、世茂、龙湖、中冶等品牌房企，日子配套日臻完善，带动整个区域的人居价值大幅提高，开盘价达43800元/平方米，较拿地时的房价上涨了119%，房地差也接近了13901元/平方米，跟着房价的进一步上涨，有了盈余的可能性。

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去化状况：一二手房倒挂严峻，中心城区地王项目去化尤佳

就这些入市地王项意图出售状况来看，全体体现较优。

其间去化状况最好的项目是坐落建邺区的绿洲华裔城海珀滨江项目，该宗地拿地时刻较早，楼板价仅有7419元/平方米，2017年11月初次开盘价位35000元/平方米，因为拿地价廉价，限价较低，全体来看项目性价比较高，每次加推都会当天售罄。

值得注意的是，因为南京是一个一二手房价格倒挂比较严峻的城市，尤其是中心城区倒挂更为严峻，部分新房和二手房价差达1.5万元以上，因而去化率坚持在较高水平。

而浦口、六合这样的市郊，一二手房倒挂现象不那么显着，项目去化速度不及中心城区，但考虑到规划利好的影响，项目也多处于持销期，去化速度尚可。

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赢利差异：建邺、鼓楼等热门区域盈余空间维系高位，溧水、浦口地王接近亏本

就现已入市的10个地王项目来看，地价房价比值处于21%-85%不等，房地差在3445-28868元/平方米之间。

盈余空间最大的项目仍然会集在建邺和鼓楼等热门区域，而且是拿地较早的项目，均早于2016年5月，世茂天誉和绿洲华裔城海珀滨江两项意图房地差均超2.75万元/平方米，地房比均在40%以下，盈余空间维系在高位；

但就两者而言，显着是拿地更早的绿洲华裔城海珀滨江项目盈余空间更大，该项目地房比仅有21%，最近一次开盘当天去化率达100%，一开即磬，去化状况遥遥领先于世贸天誉。

而溧水、浦口、高淳等市郊地王项目盈余空间则非常有限，其区域内的3个地王项目房地差均在5000元/平方米以下，其间北大资源颐和翡翠府项目体现最为杰出，因为拿地价格高，在限价“紧箍咒”下项目开盘价格15500元/平方米，房地差仅3445元/平方米，剔除去建安、营销等本钱，项目大概率要亏本。

别的，浦口的金辉白马云著房地差也在4000元/平方米左右，也难逃亏本的厄运。

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趋势展望：打破限价区域扩展，部分地王项目赢利空间值得等待

2019年春节后，二线城市土地敏捷升温，南京尽管不及合肥体现那么杰出，但在二线城市里体现也是较杰出的，前三季度南京土地成交总建面高达1200万平方米，总成交金额超1100亿元，均匀楼板价达9329元/平方米，溢价率达20%，地价同比2018年同期有显着上涨。

但从栖霞、江宁、浦口等各行政区含宅土地楼板价“天花板”来看，2019年土地商场价格仍旧不及2016、2017年的水平。

但考虑到2019年以来，南京打破限价区域逐步扩展，其间不乏仙林湖等热门板块，限价方针进一步松动，这也为房企提高盈余可能性，尤其是那些久久不能入市的高价地王项目赢得了一部分溢价空间；

别的，尽管主城限购方针仍旧收紧，但外地人在高淳购房准入条件有所松动，这必然对高淳以杰出浅水湾为首的高价项目去化带来更多利好。

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