新城悦服务四年三倍的机会

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巴菲特说，坚持做简略的工作比霸占杂乱难题要获益更多。有些股票的盈余比较简略猜测，衡量这些股票的出资价值要简略一些。例如，贵州茅台、高速公路等，这类股票一旦廉价，常常供给一个稳赚的时机。

物业服务是别的一个盈余确定性很强的职业，很简略猜测。物业服务形式简略，服务业，轻财物，不需要什么杂乱的技能和本钱投入。而且在利基商场上简直是独占的，一旦办理合同签定，物业公司就“坐地收钱”，业主们很难替换物业公司，所以未来的收入十分安稳。

也许是这个原因，物业股遍及不廉价。这两年不少地产公司分拆物业公司在香港上市，都受到资金广泛重视和追捧。例如，永升生活服务(01995)、佳兆业夸姣(02168)、碧桂园服务(06098)、雅生活服务(03319)、中海物业(02669)等均录得不错的涨幅。商场定价大部分时刻是有用的，好公司不廉价。所以一旦有看好的公司，价值出资者们都祈求着，能有一个廉价买入的时机。

而港股的物业股中，现在就有一个这样的公司——新城悦服务(01755)，由于受实控人事情冲击，股价大幅跌落，现在收盘价比较事发之前跌落26%，考虑到公司业绩安稳添加，盈余确定性强，存在较大的出资时机。

事务不受突发事情影响

新城系创始人出事，对新城悦服务的影响并不大。

物业公司未来首要添加来自于新城控股(601155.SH)的新房交给，而新城控股未来房子的交给是彻底没问题的。为什么?由于住所是预售制，房子没盖出来的时分，大部分现已卖掉了。新城预售的房子回款率挨近90%，只需拿出其间的30%，满足将房子建完。而且业主的预付款都是有政府部分监管的。新城现已卖掉的房子彻底能交给。事实上，新城控股的房子出售并不差，事情影响最大的8月份依然出售了245.15亿元，同比添加25%。

新城控股现在是全国第八大房地产开发商，具有1.33万亿的土地储备，即便未来一段时刻不买土地，也能确保未来三年每年挨近3000亿元的出售额。现在新城悦服务的办理面积是4440万平米，也便是说，这些土地储备未来按期建成房子，三年能添加两个新城悦服务。

新城悦服务现有的事务更是没有影响。业主不会由于实控人个人的问题，就搬迁或许不交物业费。

所以，出资新城悦服务就只剩余一个问题，这个公司究竟值多少钱?

安稳且高速添加的物业服务

新城悦服务的事务能够分为两部分，物业服务和增值服务。先说说物业服务板块，这便是卫生、美化、修理、泊车、保安等等，业主交纳的物业费中包含的服务项目。

房地产商拿地开发的时分，一般就签定物业服务合同，拟定出物业收入计划，然后才会进行房产预售。大型房地产公司开发的项目根本都会交给自己的物业公司进行办理，签定了物业办理合同的项目统称为合约面积。由于是预售制，这些出售面积两年后交给时，才干变成物业公司的在管面积，从而会带动物业公司收入和赢利的大幅添加。

最近几年融资和土地向大型地产公司会集，它们的出售额添加很快。所以像新城悦服务、碧桂园服务和保利物业都有许多的合约面积，还未转为在管面积。合约面积/在管面积代表物业公司未来的添加空间。新城悦的合约面积/在管面积为3，意味着已签定合同就有两倍的添加空间。公司设定的添加方针是2020年在管面积到达1亿平米，2022年到达2亿平米。现有的合约面积未交给的大概有8800万平米，未来逐渐交给满足完成2020年的方针。2022年的方针还需要活跃拓宽第三方的项目，经过必定的尽力应该也能够完成。

公司的物业服务收入与面积根本呈正相关，每平方米收费与楼盘所在的城市、楼盘的定位、寓居的人群和供给的服务内容有关。新城悦物业均匀物业费约为2.2元/平方米。房地产商交给大多会集鄙人半年，所以一般到下半年新城悦服务的办理面积才会大幅添加，但收入大幅添加要到次年的上半年了。简略用在管面积对应猜测物业收入，在某年份上收入并不彻底精确。假如交房推延，则相应的收入也会推延完成，但最晚不会超越一年，所以并不影响公司的估值。依照在管面积/收入的系数，对新城悦服务未来的收入和赢利进行简略猜测。

物业是服务职业，本钱首要是人员薪酬，占比到达60%，事务形式老练简略，毛利率很安稳。新楼盘的物业费略高，所以新楼盘占比高，毛利就会高一些。跟着新楼盘交给添加，毛利率会略有提高。依照现在毛利率水平猜测是合理的。核算下来物业部分2019-2022年的毛利分别为2.57亿、5.04亿、7.05亿和10.08亿元。

与房子交给相关的增值服务

这部分相对较杂，大致有三大类：一是开发商增值服务，房子交给之前，物业公司要提早入住，对房地产商供给服务带来的收入。包含售楼处的保安保洁，交房之前的整改验房收房服务等。二是社区增值服务，大致上能够分为三类，一是给小区业主供给的公共财物办理，如租借电梯广告位、丰巢、空置房租借等;二是拎包入住服务，给业主建立渠道，出售装饰套餐、建材、软装、家具、家电、生活用品，物业公司从中提成;三是开发商车位代销事务。最终是专业服务，服务内容首要是小区里边的门禁、可视化对讲、监控，道闸施工、泊车办理等体系的施工。

上述三类简略了解便是新房交给时分的事务，与母公司当年竣工交给面积相关。由于新城控股待交给的楼盘添加许多，所以这部分收入增速很快，依据公司中报发表，2018年大约163个项目，2019年大约278个项目，收入同比添加162%，毛利率24.9%。

有人置疑，这部分赢利是开发商搬运给新城悦服务的。这其间，只是开发商增值服务和车位出售是从开发商处收取服务费的，其他事务是给业主供给服务赚取的。相关买卖中或许有些赢利搬运，但相关买卖定价也是有规矩的。开发商增值服务业内有两种定价方法：人工加成，或许是付出三个月物业费。例如，广东省规则，房地产公司将3个月物业费给物业公司，并经过政府相关部分转交。车位代销则是按出售额收取十几个点的出售佣钱收入，曾经开发商是托付第三方协助出售，假如第三方包销，开发商常常会打很大扣头出售。物业公司代销车位其实愈加便利出售，能够经过加强泊车办理，促进车位出售。物业公司从中收取百分之十几的佣钱率。对物业公司而言，简直不需投入资金和资源，即可创利。

增值服务是交给时一次性的收入，因而未来某个时点，很或许不再添加了，这点不如物业服务事务安稳和继续。

新城控股现在具有1.33万亿土地储备，假定未来三年出售规划不再添加，2020-2022年年交给3000万平米来核算。由于拎包入住、车位代销和专业服务都是最近一两年公司拓宽出来的事务，所以增值服务收入和交给面积的份额只能依照2018年的份额进行核算。则新城悦服务2019-2022年增值服务部分收入分别为11.7亿元、19.5亿元、19.5亿元和19.5亿元，毛利分别为3.74亿、5.85亿元、5.85亿元5.85亿元。

确定性较高的出资时机

依照前面新城悦服务2019-2022年的盈余猜测，比较现在的市值，显着被轻视。

由于物业的轻财物不需要再出资，盈余动摇小，安稳奉献赢利，而且新城悦服务到2022年办理面积仍能坚持10%以上的添加，物业服务合理估值能够给20倍。2022年物业服务毛利占比64%，按份额分摊的净赢利为5.67亿元，依照20倍核算，仅物业服务就值113亿元。

别的一部分是增值服务，尽管为一次性收入，未来或许没有添加，乃至或许呈现动摇。考虑到物业公司会逐渐拓宽增值服务，比方学生课外保管、居家养老等等事务，这部分事务也依然大有可为。考虑到2022年新城将会有400万业主，这些人口流量将会发生巨大的价值。即便保存给予8倍PE估值，这部分赢利为3.01亿元，也能值24亿元。

两者算计，到2022年公司价值会超越137亿元。现在，公司市值人民币折合44.3亿元，新城悦服务将会有显着的上涨空间。

给出某只股票能上涨几倍的结论，大多数情况下都难以完成。我一向重复审视这笔出资，有没有什么缝隙。假如有人想到，请告诉我。