国土规划新政公布楼市大利好房产盈利期降临

跟着社会不断进步，慢慢的变多的荒地被得以开发，或是工业，或者地产开发。古人云：无规矩，不成方圆，在这些地块开发的背后，离不开有关部门对土地的规划。近年来我国的开发速度增快，各地方政府频繁颁布国土规划条例，以保证土地的合理开发。就在近日，又一重要文件颁布！

这份重要的文件，是今年7月24日在“中央全面深化改革委员会第九次会议”上审议通过，近日由中央办公厅、国务院办公厅联合印发的《关于在国土空间规划中统筹划定落实三条控制线的指导意见》。

No.1

地产开发的“紧箍咒”

这三条控制线好比加在地产开发行业头上的“紧箍咒”，各项地产开发必须严格落实执行，不能越过“雷池”一步。在“指导意见”中，把这“三条控制线”的意义更是上升到了“中华民族永续发展的基础”的高度，并宣布，三条控制线是“调整经济结构、规划产业高质量发展、推进城镇化不可逾越的红线”。那么这三条“红线”到底是哪三条呢？

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生态红线

生态保护红线是指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、必须强制性严格保护的区域。生态保护红线内，自然保护地核心保护区原则上禁止人为活动，其他区域严格禁止开发性、生产性建设活动，在符合现行法律和法规前提下，除国家重大战略项目外，仅允许对生态功能不造成破坏的有限人为活动。

基本农田

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永久基本农田是为保障国家粮食安全和重要农产品供给，实施永久特殊保护的耕地。已经划定的永久基本农田中存在划定不实、违法占用、严重污染等问题的要全面梳理整改，确保永久基本农田面积不减、质量提升、布局稳定。

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城镇开发边界

城镇开发边界是在一定时期内因城镇发展需要，可以集中进行城镇开发建设、以城镇功能为主的区域边界，涉及城市、建制镇以及各类开发区等。城镇开发边界划定以城镇开发建设现状为基础，综合考虑资源承载能力、人口分布、经济布局、城乡统筹、城镇发展阶段和发展潜力，框定总量，限定容量，防止城镇无序蔓延。科学预留一定比例的留白区，为未来发展留有开发空间。城镇建设和发展不得违法违规侵占河道、湖面、滩地。

如果三条控制线发生对冲矛盾的时候怎么办呢？

《指导意见》明确，三条控制线出现矛盾时，生态保护红线要保证生态功能的系统性和完整性，确保生态功能不降低、面积不减少、性质不改变；永久基本农田要保证适度合理的规模和稳定性，确保数量不减少、质量不降低；城镇开发边界要避让重要生态功能，不占或少占永久基本农田。

也就是说，整体而言，生态保护红线是最优先的，其次就是永久基本农田，最后才是城市开发边界。正是因为这两条控制线的“优先级别”，所以文件中规定：

1、涉及生态保护红线、永久基本农田占用的，报国务院审批；

2、对于生态保护红线内允许的对生态功能不造成破坏的有限人为活动，由省级政府制定具体监管办法；

3、城镇开发边界调整报国土空间规划原审批机关审批。

No.2

“紧箍咒”影响下的楼市

国土规划直接决定地块的命运，是工业，或是商业、住宅？国土规划与我们的生活息息相关。很多规划对于市民来说没有直接联系，但其背后对所有市民都是有着潜移默化的影响的。

城市边界限定

城市边界限定的控制线颁布，意味着那个“摊大饼”的时代结束了，城市土地将会“物以稀为贵”。

在过去，我们都或许都有发现，各个城市，甚至是小县城都纷纷设立各种开发区、新区、新城。2014年的时候国家发改委公布过一个数据：全国在2014年规划的新城、新区有3500多个，如果规划全部落实，可以装下34亿人口。

景：嘉禾县新城区 来源：云帆视界

直到现在，中国人口数量也不到20亿，可想而知如果新城完全开发，这34亿人口容量的新城开发完成，中国楼市的库存量会达到什么程度，土地会浪费到什么程度？遍地烂尾楼，房价如“葱”价就可能真的会变成现实。

近年来，中国的结婚率、出生率都有一定下降，人口红利逐步终结。此外随着自然发展，大城市对中小城市一直是在“抽血”，小地方的人才输出慢慢的变多。国家慢慢的开始提出“收缩型城市”的概念，这说明高层意识到，未来很多中小城市人口不可能无限制增长，摊大饼式的发展将带来可怕的资源浪费。

至于有人口增量的城市，也首先从提高容积率入手，其次才是适度扩张城市边界。这对于房地产来说，是大利好，3500个新城装下34亿人，如此供超大于求的大熊市就很难出现了。城市边界的划定，让土地变得更宝贵，新房的供应被控制。

那些“红线”上的房子

在这一次“三条控制线”文件中，我们大家可以读到生态和农田是国土规划里的重中之重。在农田保护的控制线部分提及到：已经划定的永久基本农田中存在划定不实、违法占用、严重污染等问题的要全面梳理整改。有人会问：如果是商品房，卖的时候手续齐全正常，还会拆吗？通通必拆无疑！

在武汉有一个让人记忆犹新的楼盘：“外滩花园”，从1994年开始，外滩花园一路“绿灯”通过了地方各政府部门的层层审批，还得到了当时省政府一个专题会议的支持。武汉外滩花园位于汉阳长江江滩，距离著名的武汉长江大桥只有200米远。“我把长江送给你”曾经是这个高档小区用来招徕业主的广告词。外滩花园整个投资约1.6亿元，但最终，被《焦点访谈》曝出这个小区建在长江防洪堤内，最终于2002年全部爆破拆除。

秦岭别墅 图片来自：百度百科

类似的案例，还有西安南部的秦岭别墅。某地产企业被指打着养老项目的幌子，有关部门一路“绿灯”畅行，在秦岭南麓400亩山地上建起“益丰国际·汉山郡”别墅区，内有62栋别墅属违法建筑，其在立项之初即不符合国家法律规定，包括违反《土地管理法》《城乡规划法》《行政许可法》等，当地已经拆除所有违法别墅。有关单位在对相关责任人展开调查。

在这次文件也说得非常清楚，“涉及生态保护红线、永久基本农田占用的，报国务院审批”。一些地方政府因为一些不正规原因擅自批准项目，最终建筑都是非法的。买房子的市民，成了“炮灰”。虽然对于拆除造成的损失，根据市场化机制，是“谁违法谁买单”。但是其中对居住者生活中造成的不便，房屋价值的涨跌，这些都没人“买单”，所以，奉劝您千万注意这类小区。

在此前，各地区有关部门就有对此类房产项目批准越来越严格，相继出台管控政策，景区住宅、一线海景房、江景房等一系列关乎环保生态的项目越来越少。

再说一句：买生态红线、基本农田范围内的房子，一定要谨慎注意其风险！

No.3

百房观点

国土规划“三条线”是很重要并具有很大意义的一项政策，的的确确是中华民族永续发展的基础。它将生态保护放在第一位，优先保护我们所赖以生存的环境。人类的一切活动都应该遵循一个基本原则，没有生态安全，就没有粮食的安全，社会的安定，城市将会变成一个噩梦。其次它将大幅影响房地产行业，改变房地产行业传统逻辑。同时改变了城市“摊大饼”一样不断扩张城市边界的历史，以更符合社会现状的发展方式“可持续性发展”！

你觉得“三条控制线”对房价会有什么影响呢？

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