有备无患的德州楼市

陈奕迅在歌曲《红玫瑰》里有一句歌词“得不到的永远在骚乱，被偏心的都有备无患。”

10月17日，德州市区挂牌出让东北城地块、东七地块两宗商住用地，再次点着了很多地产企业骚乱的心。

被点着的热心

挂牌的两宗土地，坐落新老城区的交代区域，南北照应，地块一坐落东北商贸城东侧，东临岔河西快速路，北邻萱蕙路，南邻德州学院，虽在日子配套方面稍有差劲，但环境及交通方面优势显着。

地块二坐落经开区，大业秀丽阳光城的东侧，原东七村村址。

（东北城地块）

（东七地块）

两宗土地的挂牌，激起了开发企业的拿地热心，无论是本土房企仍是外来企业，磨刀霍霍。

确实，2015年以来，德州市区挂牌出让的百亩以上的住所地块寥寥可数。

2016年，津德利商贸以372万/亩的价格获得蔚来城北侧地块，在其时的环境下，很多德州地产从业者觉得难以想象。

（崇德第宅项目地块信息）

而在第二年，也便是2017年的9月份，刁李贵地块被中梁地产以536万/亩的地块获得，人们回头再看，发现很值。

但是在出售中，崇德第宅项目或许是遭到街坊蔚来城的感染，坚持溢价，卖成了现房。

而其高层以一万二三的均价拉升了蔚来城及周边一手及二手房的出价格格，不久前，蔚来城三期放出开盘信息，却打出了8500元/㎡起的价格，坑了曾提高其价格的街坊。

此次挂牌，影响最大的应该是与津德利同在2016年拿地的大业秀丽阳光城项目。

2016年9月，德州大业地产以均价191万/亩的价格获得项目地块，时隔三年后，其东侧东七地块挂牌，挂牌开端价便达到了366万/亩。

（大业秀丽阳光城项目地块信息）

有恐无惧

假如非要给德州此轮房价周期找一个开端点，那应是万达华府三期的开盘，2017年4月份万达华府三期各楼栋连续认筹开盘，而每次开盘的价格，节节升高，从第一次开盘5500元/㎡的均价，到最终一次加推到了9000元/㎡的价格，涨幅挨近一倍。

2017年9月份，刁李贵地块的土拍，再次将德州市区的楼市助推一层楼，而在2018年下半年今后，即便商场不断的下滑，但地产企业的决心仍旧十足，而这种底气来源于商场的供需失衡。

截止10月底，德州市区住所供给货量为162万㎡，挨近2018年的全年供给量，但是比较市区每年近200万㎡的出售签约量，仍旧有近40万㎡的缺口。

近年来，德州市区供货量的继续低位，让时期的开发企业底气十足。

土地商场方面，2019年，德州市区算计成交355亩住所用地，计容建面58万㎡，比较于年住所去化量有着巨大的空缺。

而加上此次挂牌未成交的两宗土地，可供给货量算计也仅为111万㎡。

土地的供货少，导致住所货量的供给少，货量少，继而求过于供，价格不断攀升，开发企业有备无患。

当然，随同价格的不断攀升，导致购房集体规模和数量不断缩小。

商场，将在价格与数量之间寻觅一个平衡点。

进入2019年，房地产商场的热度下滑，德州部分县级土地商场连续流拍，而市区的土拍仍旧火爆。

供地少、供货少，让市区的地产企业们有备无患。

地产围城

比较于山东其他地级市，德州市区落地的品牌开发企业寥寥无几，外来企业，不断寻觅时机挤入德州商场。

城里的人想出去，郊外的人想进来。

外来房企用力进入德州，而本土房企也在尽力的走出德州。

2018年，东海地产别离在济南、济宁拿地。

2019年4月，德兴地产联合荣信地产济宁梁山拿地。

2019年9月，嘉泰地产获得天津住所地块。

2017年开端，各大品牌企业尽力寻觅时机，进入德州商场，先是中梁获得刁李贵地块，继而绿洲获得高铁片区地块。

在德州县级现已获得7子的碧桂园也在不断的寻觅时机进入市区。

时刻便是金钱

品牌企业优势在于功率，2018年12月在高铁片区拿地的绿洲控股，在2019年的4月便开盘出售，截止10月底，已获得45万㎡的预售答应，而一起拿地的黑马地产，牡丹华都项目仍旧逗留于未取预售状况。

（数据来源于山东政务服务网）

同在2017年9月，获得刁李贵地块的中梁地产与东海地产，中梁地产开发的金麟府项目已出售完毕，而东海地产的玉河宅院预售答应仍未悉数获得。

房地产职业，时刻便是金钱，拿地后，快速的施工，凭借商场利好出售去化，若稍有，错过了最好的时期。

确实，德州楼市货量供给缺乏，让商场得以支撑，但随同土地供给的添加，住所供给的增多，利好开端逐渐褪去。

商场的假象

11月15日，挂牌的两宗土地将进行竞拍，而这则是商场走向的标志，但可参阅度能有几许，咱们无法预判，但此次是外来房企进入德州的时机。

从现有的信息来看，此次土拍热度仍旧，除了尽力挤入德州的外来企业，还有亟需补货的本土房企，一起，还有凑热闹的房企。

某些前期高价拿地或周边有在售项目的企业，为了本身的利益，虽无真是拿地意向，但面临本身未来的竞赛地块，必定不会答应贱价成交。

很多人以为地价高，房价必定会高，关于小型房企而言，或许是的。但随同企业规模的扩展，这种规律将会被打破，在商场的不一起期，大型房企会在现金流与赢利之间权衡。

近期，陵城区的碧桂园项目由于降价优惠导致维权，2018年其以350万/亩的价格获得万家地块时，让周边的项目感遭到一片利好，有碧桂园的高地价，自己坐收渔翁之利，时过境迁，当下碧桂园项目的一次次降价，让周边项目后背感遭到阵阵寒意，没有拉升房价，反而成为了降价的引领者。

对小型房企而言，或许一两个项目将是悉数身家，而大型房企，一个项目仅仅百分之一，面临商场下滑，抛弃一个项目赢利，交换现金流，支撑其他2-3个高赢利的项目，这便是所谓的统筹兼顾，而斗室企的大帐便是这两三个项目，抗危险的才能稍有缺乏。

相同的碳原子因摆放结构不同，而别离成为钻石和石墨，相同的地块在不同的运营环境中，最终的效应亦呈现出云泥之别，新的商场环境下，有的企业六合正宽广，有的企业却生死存亡时。

11月15日的土拍，将是2019年德州楼市的总结之篇，也是德州楼市2020年的风向标志。

是本土房企国土看护，仍是外来房企跻身而入，土拍完毕方知晓。

而德州市区楼市的这种有备无患可以坚硬多久，开发企业的底气是否会继续十足，唯看后期供地量。