去了才理解三四线城市是这样涨房价的

万万没想到，首届我国短视频与直播联盟奖之年度网络红人奖（科普类），颁发给了《大胡子说房》。

比获奖更想让我沉思的一件事是：颁奖地址南通，在2019年走出了一个独立的行情。 全国楼市横盘的大趋势下，南通房价仍旧在1-10月上涨13.7%，仅次于本年上半年最炽热的姑苏。

年度网络红人奖，某些特定的程度上是对咱们一年来勤劳的房产常识输出，给予必定鼓舞与认可，充沛肯定了咱们对群众的价值，我也十分欣喜。

那南通领涨全国，是不是就证明了南通的价值呢？

咱们经过在南通为期3天半的实地考察，剥开了一座三线城市上涨的迷雾。一起，假如把南通的形式推到全部三线城市，也大约能够知道，我国的强力三四线，是怎么能够在一片横盘中找到突破口的。

购买力

许多人说本年南通的房价是上海人炒上去的，但深入调查后就能发现，其实并否则。

南通尽管处于长三角都市圈中，但间隔上海中心160公里的超长旅程，怎么样也难以接受上海的外溢。并且比南通更近的城市还有嘉兴、平湖、太仓、昆山等一圈环沪宠儿，要炒到南通去，恐怕现已剩不了多少人了。

置业参谋们会告知你，16-18年全国普涨的时分，上海人会乘着春风来搞几套，但2019的本年，还真没多少外来的出资客。

假如说这轮房价的上涨仍是外地人出资的成果，那只能说是坐而论道了。

其实本轮的支撑点，仍是由于本地购买力的开释。

南通2019上半年GDP为 4580.1亿，增速6.5%，排名全国第19，2018年 GDP 8427亿，增速7.2%，排名全国第20。所以它现在1万5左右的根本面，姑且说得过去。

GDP是一方面，更首要的是南通民营经济兴旺，不只仅物流业高度昌盛，还有许多相似江南皮革厂的其他私营企业，天然“藏富于民”。

咱们随意到一个市区的新盘售楼部，根本上门口停的车，都是有点东西的。

别的，南通市郊不只要许多的工厂企业，还有许多生意兴旺的镇子。比方通州南边的姜川镇，是一个靠着纺织业致富的典型江苏富镇。

比起我国许多区域的村庄小镇来说，江浙一带的镇子，无不透露着商贾满街的气质。

不只如此，我国500强企业傍边，有9家坐落南通。你或许会有点惊讶，一座我国的三线城市，也能有彻底不输二线的强壮购买力。

但“有钱”江浙一带，偏偏便是这样。

从南通走出的“中南置业”的总部：

CBD内的写字楼群：

能够说，南通的购买力是有了，但为何会在2019年这样楼市冷淡的一年开释呢？

南通的种种利好会告知你答案。

市民心情

从2018年底到2019年整年，南通市就不断传出利好音讯，这些音讯直接转化为了市民们的房价上涨预期，该出手的不应出手的，纷繁在2019年阳春之后开端举动。

原本，2018年第四季度是南通楼市的低谷期。商场冷淡，买卖平平，可便是这样一个时间段，南通地铁1号线正式开端施工，发明了我国城市中主城区只要200万人就硬修地铁的奇观。

不光是1号线，紧随其后的2018年10月份，南通市城市轨道交通2号线一期工程的开工典礼，也在园林路站举办。

不是说市区300万人以下的城市不让修地铁的吗？

但是，那是近两年的新标准，其实从前现已获批的地铁建造规划，能够不受影响，依照原计划推动。

当地铁工程队以肉眼可见的速度在城市的路途中建围挡、打地桩之时，全部人都会有一个主意，那便是地铁沿线的房子，要涨。

不只如此，2019年1月以来，南通新机场的各种音讯不断传出，依照《长江三角洲区域一体化开展规划大纲》描绘，该机场将成为上海世界航空纽带重要组成部分，和上海虹桥机场、浦东机场一起组成上海航空主纽带。

这个新机场根本现已确认会在海门或通州（二甲镇或四甲镇）开建，全部人都觉得这又将给南通带来一波涨势，只要三甲人哭晕在厕所。

市民们都以为，南通地铁必定会通到机场，机场又会有与上海接驳的地铁，所以南通会有地铁到上海。

和上海有关的除了这个机场，还有行将通车的高铁。

2019年1月10日，沪通铁路太仓港站—张家港北站区间短轨贯穿。 这标志着南通到上海高铁的注册近在眼前，关于等了太久高铁的环沪城市南通来说，这实在太振作了。

地铁、高铁和机场，咱们询问了30多个滴滴司机，几乎没有几个不知道这些音讯的。

行将通上海高铁的南通站：

当然，南通公民最高涨的一个预期，那有必要是中创区。

从前，新城中心区仅仅一片穷山恶水，在中南开发商联合当地“正负”的大力支撑下，把新城打造成为一片集商业、住所、工作、教育、环境为一体的完美新式城区，房价也水到渠成成为南通最贵。

咱们看望了南通单价最高的金茂府，已然卖到将近4万元/平。你都不敢幻想，这仅仅一个三线城市。

所以，当整个城市又支撑一个新片区的时分，咱们就会充沛信任新片区的潜力。这是新城区给南通公民的前车之鉴，也是2019由中创带火整个南通楼市的原因。

2019年，中创区的许多概念逐步落地，南通大剧院，南通世界会展中心纷繁闪现雏形，你去问10个南通人，或许有9个看好中创的。

许多利好加持的状况下，南通公民对楼市的看涨预期激烈，房价天然也就水涨船高。

那么，这波涨势到底是一种可持续的呢? 仍是会有很大的回调或许性呢?咱们持续剖析。

购房剖析

不管到访每个城市，我必定会去当地的城市规划馆，全部未来的意向，有时分都藏在这个小小的馆里。

和许多经济实力比较强的三四线相同，这些城市的开展思路，都是大力规划新城区，战略抛弃老城区。

南通的通州区尤为显着，老城区的新房也就1万3多，但新城区南山湖的湖景二手房现已能卖到2万。所以跟着ZF去买新城区，多半不会错。

这种开展形式，一方面，能够拍出更多的新地块以补助财政收入，另一方面，白纸上画画也省去了改造的费事。

在南通的一张又一张规划图纸中，我看到了许多的新区概念。尽管这种开展思路是一个不错的挑选，但假如新区没有工业支撑，或城市财力不行，许多新区，简单沦为图纸上的狂欢。

南通的市中心，按从南大街老城区，开展到中南新城区，未来或许会是中创区的途径去走。今后，主城区与开发区的开裂带会渐渐削减，往中创和开发区买大约率不会错。南通的开展途径必定是一路向南，究竟上海也在它的南面。

北边的港闸区虽然城市相貌不错，有宽广的路途和迷人的美化，但它和城市往南开展的节奏不在一个方向，短少相似区域CBD的工业支撑，更多的是一个满是鳞次栉比住所的“睡城”。

港闸区：

这种睡城长时间来说涨幅不如有工业支撑的新城，并且一旦上一轮的出资客把二手房放出来，港闸将会呈现许多的二手房源冲击商场，房价就不是很达观。

港闸再往北的房子就彻底不主张了。咱们在南通一个离市区15公里，名叫平潮的市郊看望到某个项目，价格是1万5，周围居然全部都是村子和杂草。

说个真话，假如价格到1万5，还不如买环深的惠阳。

不只仅这个1万5，南通还有不少当地，价格不靠配套交通，仅仅跟风涨罢了。一个三线城市，市郊卖到1万5，这是否阐明，南通的这轮上涨存在必定泡沫呢？

未来猜测

咱们细心研究一下南通的这波上涨就会发现，它并不是新增需求带来的涨幅，而是利好开释，让许多旁观者提早出手罢了。

南通的人口一向没什么添加，城镇化也仅仅和全国保持一致，每年1%左右的稳步增长。

比较于临沂这种由于棚改而导致上涨的城市来说，南通上一年的13200套彻底比不上临沂的21737套，棚改导致上涨的逻辑在南通也不能成立。

在棚改进展没有显着要提高的音讯，人口流入又没有添加，未来的新需求必定不会随便发生。

所以，我能够做出一个斗胆的猜测：这种心情提早开释导致房价上涨的成果，大约率会在下一年呈现必定回调。

而现在也现已有一些痕迹。

首要，比较于同能级的城市泉州，南通的挂牌量两倍于前者，证明出资客们，现已在逐步抛盘。

再者，现在的商场明闪现已降温。咱们看望到许多楼盘，不只没有买不到一说，并且还会回访率也比较高，由于想极力留下客户。

然后，国家本年来向来都是“枪打出头鸟”，从姑苏到西安，谁涨调控谁，假如南通再持续上涨，必定会遭到方针的镇压。

最终，从全体来看，南通10月仅9个项目开盘加推，与“金九”多个热盘扎堆入市比较略显“冷清”。去化率方面除了某明星盘，其他项目都不再是“开盘即罄”的状况，且部分项目去化缺乏五成，压力较大。

种种痕迹表明，需求提早带来的上涨，已然渐渐归于安静，2020年的南通楼市，不会过分达观。

不只仅南通，许多城市都存在市民心情过热的状况，时间短的上涨并不是持久的欢愉。

咱们只要真实走到一个当地，在许多二手房和新房的调研中，才干摸清楚一个商场的真实状况。

只看涨跌来出资，现已不是现在的房产逻辑。咱们只要在全国范围内去比照，去深入研究一个当地的人口、工业、方针、供需、购买力等等等等，才干够找到真实有价值的城市和区域。

网络的含义，并不只仅是品牌的传达，更是一种具有社会含义的科普和教育。常常想到这些，我都会马上充溢动力，筹划着去往下一座城市，持续探寻我国楼市的本相。。。