债款能够让亿万富豪一夜破产

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原创第257篇

来源/公众号：王公子说地产

作者：王公子

金融最大的特点是高杠杆、高风险、高回报，但是如果不把控好风险，就会一夜之间负债累累，比如最近王首富的儿子思聪。

| 债务与杠杆可以让亿万富豪一夜破产。

2019年11月8日立冬，深圳，房地产综合服务提供商深圳世联行地产顾问股份有限公司(世联行，002285.SZ)董事长陈劲松，在由明源地产研究院举办的“2019年中国房地产总裁峰会”上表示，“别指望房价过了今年冬天，政府看到还不行会放松政策，房价就上升，这个歌就别唱了，这一页就翻过去吧。”他说，前线客户变化的程度“超出我们的想象”——三个月前来看楼的客户不一定会达成交易，“原来客户对买房有着宗教般的虔诚，现在正在丧失”。

世联行董事长陈劲松

陈劲松说，整个中国房地产行业从现在开始进入新变局，需要新动能、新玩法。他预计“五限”（限购、限贷、限价、限售、限商住房）政策明年一季度会逐步放松，但即使放松，“金融政策也是最要命的，只要是去杠杆这个大的原则不动，我认为房地产市场依然不会好”。

“房地产严格来说就是金融”

“冬天来了，春天也就应该不远了。因为整个行业目前经历的历史变局来源于过去行业整体的发展模式，如果能够转变运营模式、增长模式，其实可以变得没那么难受。”他指出，“地方债政策已经放松了，我们要看这个地方债用在什么地方，用在哪些轨道交通上，哪些大基建上，然后我们跟着地方债投的地方去投资，否则我们在每一个城市看这个地块好还是那个地块好，会有方向性的错误。”

陈劲松在讲话中着重强调了房地产行业衍生出的金融属性所带有的风险。

陈劲松说，过去通过高杠杆、高周转、高去化的支撑，催生了宇宙级的开发商，这里面很重要的就是融资的方式，以前的调控对融资方式没动过，但是在今年，尤其是年中出台了两个极其严厉的关于房地产金融方面的限制，使得行业一下出现了问题。

“我们不仅把财务杠杆用到了极致，而且过去三年整个行业还加了宇宙级的经营杠杆，如果你绝对没加经营杠杆和表外杠杆的话，今年不会特别难受，但是你加了经营杠杆和表外杠杆，你就会出问题。”

他进一步解释说，经营杠杆，比如说合伙人跟投机制；表外杠杆，比如说明股实债等；这些东西在行业上升期都没问题，都会加快增长，但很多杠杆是刚性的，即便不是绝对的刚性，也是弹性有限，一旦估值、货值和市值出现一些明显的异常问题，房地产行业就会出现去杠杆带来的巨大的压力。

他认为，“房地产严格来说其实就是金融，因此我们一定要注意金融在去杠杆上会怎么样传导，会怎么样发生明显的变化。当金融出问题，一个城市、一个项目有违约的情况，会导致连锁反应，会导致大面积的违约。”

“经常碰到开发商跟我说，他这个城市很健康”，陈劲松指出，但房地产行业是跟整体金融环境捆在一块的，有横向和纵向传导机制。很多三四线城市，原先因为全国性的开发商没进，区域性的开发商都是小心翼翼的，没用什么杠杆，市场风险没那么大传导的力量。“可是，当标准化产品全国复制的这帮兄弟进入了那个城市，他们在别的城市出问题，而这个城市的项目营销几乎是托底的保证的时候，价格自然会受影响。所以绝对不能以为这里价格不高，不会有问题。”

在这样一个全球经济普遍放缓，甚至会出现经济危机的背景之下，对于我们普通投资者而言，应该如何做好准备？这里面有几点是很重要的。

第一，我们无论是做企业，还是做投资，首先要管理好风险，尽可能回避高风险的资产和产业，绝对不能盲目投机，要控制好自己的杠杆，能够还债的尽可能还债。我们都知道很多大公司和投资者，之所以在债务危机、金融危机中倒下，就是因为高杠杆的压力。所以我们一定要要管理好高杠杆。

第二，尽可能的保留更多的流动性资产，比如现金、债券，或者银行理财类的资产，这些相对来说还是比较安全可靠。

第三，对你的资产配置做一些调整。比如说有大量房产的朋友，应该适当的做一些出售。特别是利用资金、信贷炒房的朋友，尤其需要采取一些措施做调整。

第四，我们应该对未来的投资回报有一个理性的判断，不能再期望高回报。过去这种赚快钱，赚大钱，心态浮躁，希望一夜暴富的时代基本上已经过去了。对于未来我们每个人都应该调整心态，沉下心来做好自己的事情。