黑龙江建筑工程房地产律师//小产权房究竟能买吗

前语

小产权房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购买合同在疆土房管局不会给予存案。所谓产权证亦不是真实合法有用的产权证。可是关于小产权的胶葛却从未真实的断过，接下来就看一个相关事例。

根本案情

2019年2月，朱女士来到东莞市虎门新区某小区看房。出售人员介绍道：该小区的房子有团体房产证，每个业主在购房后都能持有绿本，不用忧虑没有保证，且房子每平方米只需要4000元，价格远比邻近的楼盘低。朱女士十分动心，当场便支付了3万元定金，认购了一套房子。

尽管房子价格低廉，出售人员也没有供给能处理产权证的证明，朱女士仍是抱着侥幸心理：已然能够住进房子，我还怕它跑了吗？后来经家族的提示，朱女士才知道，购买只要团体房产证的房子，不能取得政府颁布的产权证，尽管出售许诺业主能持有绿本，但这种房产不得转卖，小区一旦面对拆迁，她五十多万的购房款就打水漂了，并且或许一分钱的补偿也得不到。朱女士立马回到楼盘和负责人洽谈，要求免除认购合同，并退回3万元定金。

但楼盘负责人的情绪很坚决：“认购协议是你自己签的，不或许想反悔就反悔，且协议上现已写明，你自动单独免除认购协议，所付的定金不予交还。”

律师观念

小产权房没有上市买卖条件，亦为国家明令禁止买卖的房子类型。本案的楼盘所属公司并非地块的所有权人，楼盘地点土地的性质为乡村团体土地，依据《国务院办公厅关于严格执行有关乡村团体建造用地法令和方针的告诉》的规则，宅基地、农人住所或小产权房仅能在乡村同一团体经济组织内部成员之间进行流通，在某些特定的程度上具有福利性质，不允许经过房子买卖等办法转让给本团体经济组织以外的民事主体，这类房子买卖合同一般被认定为无效。

在实践中，有的人会签定《赠与合同》将宅基地房或小产权房受让给非本村成员，尽管有的赠与合同现已进行了赠与公证，但这本质是以合法方式掩盖不合法意图，因而，这种赠与合同也是无效的。

小产权房究竟能买吗?

尽管在政府的严格控制下，我国房价的上涨不像曾经那样夸大，但普通人想要买一套房子仍是很不简单的。相比起商品房，小产权房的价格的确十分诱人，许多出售宣称即便房子被拆迁了还会拿到拆迁款，所以，不少购房者都把目光投向了这些当地。但在我国，小产权房一向倍受争议，一时传出国家要出拳重治小产权房，一时又有“小道消息”称小产权房要合法“转正”。全国小产权房的数量也不计其数，小产权房的占地面积有66亿平方米，总量挨近我国乡镇住所数量的三分之一。

首要咱们要弄清楚，除法令规则归于国家所有的土地以外，乡村土地归于农人团体所有。乡村团体土地有三种方式，分别是：农业用地、乡村建造用地和宅基地。农人承揽用来播种的土地便是农业用地，用来铺设一些农田水利设备的土地归于建造用地，而乡村乡民用来自住的房子便是建造在宅基地上的，宅基地的方针是一户一地，即原则上村里每一户人家只能具有一块宅基地。

宅基地房是合法合规的，它只能存在于乡村的宅基地上，凡归于村团体内部成员的乡民，都能够得到自家宅基地房的合法证件，如房产证。但小产权房或许修建的当地有农业用地、乡村建造用地和宅基地，归于违法修建的修建。关于城市人来说，购买宅基地房和小产权房，都无法取得合法的房子所有权证书，想经过拿拆迁款完成“一夜暴富”就更不或许了。

近些年来，在拆迁带来的巨大经济利益引诱下，许多农人在卖房多年后，对购房者提起诉讼以要回自己出售的房子。若是每个出卖人都能经过建议买卖合同无效然后取得巨大的经济利益，于情于理都是不合适的，也会对社会添加不稳定要素。现在在实务中，针对小产权房的问题一向没有一致的的处理办法，因而，购房者更应慎重出资。

大产权房和小产权房的差异

两种性质的房产，相同的面积在房产价格不同很大。购房者买房在选购房产的时分，在这两种产权方式的挑选上很纠结。不知道是该买大产权房仍是小产权房。熟行在此剖析三大差异：

一，房产证性质不同

大产权房的房产证是由国家颁布的，购房合同在疆土房管局存案。小产权房的房产证是乡政府或许村政府颁布的，这类房产没有国家颁布的土地使用证和预售许可证，购房合同不再疆土房管局存案。因而房产证的性质不同。

二，是否受法令维护

法令供认并维护大产权房，法令并不供认小产权房。因而小产权房在遇到房产胶葛的时分，房住维权的难度会加大。大产权房在国家房管局存案，发作法令胶葛的时分，处理的难度相对较小。

三，是否有转卖约束

长时间重视房地产商场的购房者都知道，当下的房价很高。许多购房者买房都是先买一套小一点的房产，比及日后有经济能力了再进行房产置换。买房一定要关怀房产是否有转卖约束。

大产权房在转卖方面没有约束，能够自在转卖。而小产权房则只能在村团体成员之间进行转让或许出售，不能和村团体之外的第三人进行买卖。

以上是熟行剖析的大产权房和小产权房之间的三大差异，大产权房能保证购房者的合法权益，尽管大产权房的房价很高。这一点在很大程度上优于小产权房。因而，购房者买房，大产权房是首选。只想自己寓居，不想转卖的话，也可优先考虑小产权房。

买房是大笔资金的投入，咱们一定要学会鉴别“商住公寓”、“使用权公寓”、“协作建房”、“小产权房”这几类毫无保证的房子。若是被出售人员套路了，购房者应及时托付专业技术人员介入，以将丢失降到最低。

本文转自：法令快车