地产途径之争掐咽喉仍是开发商的夜壶

前天，微信大众号“地产八卦女”一篇《贝壳之恶：被途径掐住咽喉的地产营销！》在房产圈掀起轩然大波，文中称，贝壳等中介现已独占了途径营销，乃至占有了开发商的营销费用，攫取了其赢利。

对此，链家兼贝壳找房董事长左晖朋友圈发文回应，近年途径营销仅占新房GMV的20%，大多数仍是开发商自销；在贝壳本身层面，新房GMV仅占30%，二手房仍是中心事务。

地产途径之争，归根究竟仍是利益博弈

贝壳等地产途径的高点位问题，是地产途径被言论批判的原因之一。事实上，在某些楼盘中，高费率的新房佣钱费的确是存在的。据《本钱一线》了解，从10月起，坐落北京亦庄的某闻名商住楼盘，向途径商开出了10%的佣钱费率，也便是说，卖一套500万元的房就能拿到50万元的提成，这个比率乃至超出了一些新盘的净赢利率。而在此之前，北京商场的途径费一般在3%，最高时也不超越5%。

但这仅限于单个楼盘，关于出售成绩压力大的部分开发商来说，急于兜售回款才是重中之重，这就涉及到一个话语权的问题。就像左晖的“十条”中说到的“夜壶理论”相同，商场欠好拿出来用用，商场好了就放回去。

也便是说，商场好的时分，开发商依托自己楼盘的优胜质量、区位等，加上某些特定的程度的言论宣扬，就很简单把房子给卖出去；可是有些开发商存在盲目开发的状况，把房子建起来了却没客户来买，这时分把握客源的中介途径就有话语权了。

链家一位担任新房事务的生意人告知《本钱一线》，上海市的新房佣钱费率绝大多数都是2%到3%，如奉贤某楼盘的佣钱约4万元；可是环沪周边如西塘景区、嘉兴的佣钱分别为8万和7.5万，按房子总价来看，佣钱费率在3%到4%。

“佣钱费率是开发商自己定的，并非是咱们说了算，其实开发商自己心里也有谱，好卖的佣钱给得就没那么多，欠好卖的像西塘景区里的商铺、楼盘，他们给的佣钱就相对来说多一点，咱们无非是互惠互利算了。”这位生意人弥补道。

所以地产的途径之争，就像华夏地产分析师张大伟所说，本身就像是夫妻吵架，床头打架床尾和，开发商一边骂骂咧咧地吐槽途径收费高，比及把滞销项目卖出了又是一句“真香”。

不过有必要留意一下的是，有些地方政府现已在出台方针管控新房途径费过高的现象了。11月8日天津市住建委举行内部会议，会议清晰主张新房中介佣钱点位不得超越二手房的佣钱点位2.5%。

地产途径的两面性，让开发商又爱又恨

众所周知，现在房子没之前那么好卖了。央行在发布的《2019年第三季度我国货币方针履行陈述》中重申，依照“因城施策”的基本原则，执行房地产长效办理机制，不将房地产作为短期影响经济的手法。这也和孙宏斌11月5日在“我国不动产金融年会·2019”上提的观念相似：这个职业太重要了，占的资源现已太多了。改动经济过度依靠房地产，现已是一个国家的长时间战略挑选。

国家对房地产信贷方针的缩紧使得各大开发商不得不加速本身库存去化周期，前进本身资金工作才能，可是自家楼盘卖不出去怎么办？没办法，只能靠中介途径，究竟客源把握在他们手里。商场欠好的时分，关于开发商来说，哪怕点位再高，也是和出售挂钩的，成交一套给多少，这和不管花多少钱究竟能换来多少成交不确定比较，途径的计费形式的确很简单接受。

依照左晖的想象，未来约50%的新房出售走途径，那么一年下来约8万亿的出售额，开发商给的佣钱以3%的费率计，便是2400亿的商场。以贝壳找房现在的发展速度，未来地产商场有或许呈现途径范畴的巨子。这就像家电范畴的苏宁和国美，家电生产商就像代工厂，定价才能由途径说了算。

而部分开发商诉苦被途径劫持，一方面是本身拿地决议计划不妥、成绩压力大导致对途径的依靠，究竟中介生意人促进成交的速度，要比传统媒体宣扬来得快；另一方面，不太乐意接受的高费率也是开发商扯皮的缘由，现在2%以上的点位，关于地价、资金本钱都渐渐的升高的开发商来说，的确是很难接受。

之前全国各地都有房产中介跟开发商“揭露抵抗贝壳进入咱们的城市”的新闻爆出，原因是德佑、链家进来之后，他们的生意很难做。事实上，在市占率靠前的区域，贝壳找房关于新房佣钱定价现已有相对较高的话语权。

“为什么用途径？还不是产品定位做错了。北京商场这么惨，相同有找联系也买不到的项目，买不到的神户型。”张大伟表明。

途径为王？大数据年代更需求准则建造

现在途径的效果，最大的影响力是集合效应，这首要也是因为商场信息的不对称。关于买房者来说，其实许多楼盘的详细信息，如价格、户型、地段等其实是把握在中介公司手里的，链家这几年大力建造的“楼盘字典”，其实也是其赖以生存的看家本领。

关于地产中介来说，生意人是触摸买房者最亲近的，他们一方面能够给客户开释正面信息促进成交，另一方面也能够开释负面信息冲击竞品。

其实途径成为新房出售首要手法的原因跟限购是直接相关联的。因为限购，许多已购房集体中有改进型需求的客户渐渐的变多，二手房中介对客户资源再利用，能够将其转化为新房客户。链家生意人也向《本钱一线》表明，生意人在带看二手房客户的一起，往往会引荐一到两套新房楼盘。

别的近年来开发商降价遭砸售楼处的新闻也层出不穷，开发商甘愿多花点费用在途径上，也不敢随意降价了。

贝壳找房在途径上的优势其实也便是大数据年代下的数据、算法、硬件等资源优势，实际上其也认识到了本身独占的问题：独占是一把双刃剑，长时间看一定是有问题的，但短期看或许能让职业快速前进若干年。

“咱们诉苦的无非是贝壳找房太强了，这种强的确没有一个很好的准则来束缚。只要好的准则规矩系统束缚人，让好的行为和专业才能取得更好的收益；不会有好的人，要求品德崇高。这其实是个伪出题，哪家中介公司当地城市力气很大了，不是能够随意围人家售楼处？所以职业健康的确需求政府作为、准则规矩和法令建造。”贝壳找房相关担任人近来表明。

所以总的来说，地产途径的确存在费率过高级问题，可是最首要的问题仍是途径办理，而房地产职业的准则建造其实政府也提了许多年，还有很长的路要走。

（End）

撰文|温庆林

修改|陈雨

（文章部分图片来自网络）