没签物业合同该不该交物业费预收物业费合不合理

一、没有签定物管服务合同业主该不该付出物业处理费

案情介绍:

小区部分业主以A物业处理公司（以下简称A公司）没有与业主或开发商签定物业处理合同为由回绝付出物业处理费。

A公司以为自己是经原在该小区进行前期物业处理的B公司赞同，顶替B公司持续物业处理服务的。尽管开发商未与其签定物业处理合同，后小区业主委员会树立，也未聘任A公司，而是与C公司签定了物业处理服务合同，可是在B公司撤走至C公司进小区前，A公司实践进行了物业处理服务，有权收取物业处理费和滞纳金。

业主却以为：开发商和业主委员会均未延聘A公司，也未与其签定合同，未树立服务与被服务的权利责任联系，因而A公司的诉讼主体资格不符；依据《上海市寓居物业处理法令》第25条第2款规则，能够不付出物业处理费，恳求法院驳回其申述。

一审判定成果：

一审法院依据《上海市寓居物业处理法令》第24条第1款和第54条第2款规则，判定业主付出物业处理费和滞纳金。

业主不服上述判定，提起上诉。业主依据《上海市寓居物业处理法令》第3条第4款规则"本法令所称物业处理企业，是指承受业主或许业主委员会的托付，依据物业处理服务合同进行专业处理服务的企业。"

18条第2款也着重物业处理企业承受托付从事物业处理服务，应当签定"物业处理服务合同"。就是说，进行物业处理服务有必要签定合同。

且《合同法》第10条第2款也明文规则"法令、行政法规规则选用书面形式的，应当选用书面形式。"因而A公司的行为属无合同处理，或"自行供给服务"。以为由A、B两家公司的约好或赞同就能够直接进行物业处理服务于法无据，对业主也不具有约束力。因而业主不付物业处理费和滞纳金也于法有据。

案情剖析：

本案的特殊性在于看似单纯的物业处理胶葛，其实还包含了民法中的"无因处理"的法令联系。因为A公司是无合同处理，依照《法令》第25条第2款，业主"能够不付出"物业处理费也是有法令依据的。因而只是依照《法令》的有关法令法规判令业主付出处理费，依据缺乏。

但假如一起参照《民法通则》中的"无因处理"，本案就较简单处理了。《民法通则》第92条"没有法定的或许约好的责任，为防止别人利益受丢失进行处理或服务的，有权要求受益人偿付由此而付出的必要费用。"这儿着重"参照"而不是"适用"，是因为本案与"无因处理"仍是有必定的差异。

构成"无因处理"，在法令上应具有三个要件：

一是有必要没有法定的或许约好的责任，即处理人既没有法令规则的责任，也没有承受别人的托付；

二是有必要有为防止别人利益受损的意思，即处理的行为是出为别人谋利益的意图，由处理行为所获得的利益终究应归受益人一切；

三是有必要有处理别人业务或服务于别人的行为。A公司的行为仅契合了一、三要件，且"无因处理"的处理人除了要求归还必要的费用外，不得向受益人讨取酬劳或许变相讨取酬劳。

二审判定：

二审法院正是考虑到A公司实践进行了处理，依据等价有偿的准则，一起《法令》中的"能够不付出"而不是"应当不付出"，又使二审法院能在"能够"二字上找到了依据，终究判令业主付出物业处理费，但对A公司加收滞纳金的恳求不予支撑。这样的判定，应当说是合理的。

二、预收物业处理费是否合理

案情介绍:

汪先生近来在处理入住手续时，遇到了一件很不适意的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业处理费，不然不给处理入住手续。

汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有检验，就让交物业处理费？二是这家由开发商指定的物业处理公司，是开发商为这个项目专门新建立的，此前没有一点的物业服务经历和成绩，而物业处理不同于产品生意，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业处理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业处理公司的服务不管满足与否，都没有一点制约力了。

案情剖析：

汪先生面对的状况具有必定的普遍性，其间包含了两个问题：

一、应该先接纳房子，仍是先交物业处理费？

购房人与开发商签约购房，两边之间是一种生意联系，而购房人与物业处理公司之间是一种托付服务的联系，这种托付联系树立的条件是：购房人现已获得了所购买的标的物（房产），已成为业主。假如购房人在房产交代时，因各种原因退房（如工程质量、面积误差等），那么与物业处理公司之间也就不存在托付服务的必要了。

开发商提出购房人以交纳物业处理费作为房子交给的条件，实质上是对房子的交给增加了附设条件，是对两边之间生意合同的一种改变，依据《合同法》的规则，合同只要在当事人协商一致的条件下，方能够改变，开发商单独改变合同的做法显着是不公平的，也是一种违约行为。因而，这两者之间的联系理应是先接纳房产，再交纳物业处理费。

二、物业处理公司要求预付物业处理费合理吗？

考虑到物业处理公司的正常工作，预收必定的物业处理费仍是合理的，现行的有关法规，也是答应物业处理公司预收费用的。可是这种预收应当有必定的极限，从物业处理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，假如物业处理公司一次性、长期预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于制止一次性收取多年物业处理费的告诉》中专门规则，物业处理公司"不得一次性预收多年的物业处理费。"

点评：

1、《产品房出售处理方法》中规则，"产品房出售时，房地产开发企业选聘了物业处理企业的，买受人应当在缔结产品房生意合一起与房地产开发企业选聘的物业处理企业缔结有关物业处理的协议。"

2、开发商已然"选聘了物业处理公司"，就要将物业处理公司的状况和收费的规范，"在缔结产品房生意合一起"奉告购房人，以便购房人对挑选的物业处理公司和收费规范做出判别。

3、因为大都项目归于期房预售，开发商在出售时，关于许多物业服务的设备、设备还无法确认，因而"有关物业处理的协议"的签定，仍是要放在交房时，至少是在"缔结产品房生意合同"后。

关于购房人来说，假如开发商在缔结产品房生意合一起"，就供给了"有关物业处理的协议"文本，那么这些协议就构成了生意合同的附件，则要认真地阅览一下，一旦签了字，就要实行相应的责任了。

4、假如像汪先生遇到的那样，开发商在签定生意合同后、甚至在入住时，才供给"有关物业处理的协议"，并以此作为房产交给的条件，您则能够按前述的内容，力排众议。不过，最好的方法是，在签定生意合一起，不管开发商如何做，您都应该将有关物业收费的规范、收费方法以及房子交给的程序，作为弥补内容，要求开发商写进弥补协议。