香港楼市凛冬已至15年超级牛市褪去四大地产商站队

在动乱的形势中，小到刚需客、出资客，大到地产商、四大宗族，他们都站在了十字路口，有必要做出前史的挑选。历经劫波而又数次书写传奇的香港楼市，这次面对的是一个充溢不知道的应战。

文 | 实习记者 陶婷 记者 马一凡

长达15年的超级大牛市悄然褪去，香港楼市正在度过绵长的冬季。

在微观经济环境恶化、社会事情不断、楼市方针影响中，香港一二手住所成交量动乱，豪宅成交比较前两年近乎腰斩，住所价格则呈现了既不涨也不跌的横盘现象，胶着状态令购房者裹足张望。

忍耐高房价的本地居民、急需改进民生的政府、既得利益集体、以四大宗族为代表的地产商，也陷入了多方博弈场中，这里边，少不了站队与缠斗。

豪宅价格跌落

多年来，我国香港是全世界最难买得起房的城市，难度乃至逾越了新加坡和东京。

这座房地产之城也正在阅历15年来最大的楼市动乱。

在本年现已曩昔的前11个月，香港二手私家住所商场量价齐跌，成交量同比下滑10%，估计本年是16年来体现最差的一年。

前11个月一手住所商场成交总量为2万多宗，同比添加34%，不过本年大都成交发作于1-5月，从6月起大跌，当月环比跌幅高达63.3%，8月又环比跌去30.8%。

从来坚硬的香港豪宅商场在这轮动乱中也无从豁免。

多个方面数据显现，本年前10月香港豪宅成交量为2375宗，较上一年前10个月的3363宗下滑29.4%；成交总额约1183.36亿元，同比跌落18.1%。

其实，近三年来，香港豪宅成交量与总额都在向下走，上一年成交总量与2017年比较几近腰斩。

伴随着地皮流拍，豪宅价值正在敏捷缩水。

上一年11月，有“山顶地王”之称的港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍，商场估计楼面价算计6万至12万港元/平方尺（约合人民币57.16万至114.31万元/平方米）。

本年年初，有买家不吝丢失3610万港元的定金，弃购总价7.22亿港元的Mount Nicholson尖端豪宅。

同样在本年，由于社会形势，尖沙咀一套复式豪宅，先从1.5亿港元跌至1亿，终究跌到甩手价4000万港元。

其实早在社会事情之前，香港楼市现已呈现拐点。

2018年6月底，香港特区政府推出“空置税”方针，并大幅添加土地供给。这以后渣打、汇丰、中银香港等多家银行进入“真加息”周期，2018年8月份，最优惠借款利率10年来初次呈现上调。在这之后，香港楼市大涨15年的格式首度反转。

但现在只见楼市成交量全体下行以及豪宅价格回落，香港一般私家住所价格依然居高不下，跌幅细小。

一名正在香港和广东两地看房的港人对界面新闻记者表明：“虽然阅历了治安动乱，却一点点没有感知到香港楼价跌落，许多人都抱着张望情绪。”

依据美联物业数据，香港房价指数从上一年8月的176.40敏捷下降至本年1月份的159.01，但本年5月该指数又上升至176.88，之后数月回落起伏逐步缩窄。

据日子本钱计算网站Numbeo数据，2018年11月香港城区均匀房价2.88万美元/平方米，市郊均匀房价1.85万美元/平方米。业内人士以为，未来香港楼价跌幅会在5%至10%之间，呈现1997年断崖式跌落的或许不大。

一边是有着置业和改进刚需的香港居民，一边是维护着昂扬房价的既得利益者，另一边则是企图改进民生的香港特区政府，现在严峻形势下仍安如磐石的高房价，反映出这场多方博弈的困难形势。

失掉的20年

平抑房价是几届香港特区政府的要点施政方针，但在曩昔的22年里，自我变革机制不断功败垂成，将香港的楼价问题倒逼至今天的形势。

1985年至1997年，香港楼市阅历了接连12年的大涨，香港房价涨幅超越6倍。1996年，由于买房人太多，房子求过于供，开发商不得不实施摇号购房——香港比内地大约早了20年进入全民摇号买房的年代。

1997年香港楼市上涨戛然而止。原因有二：一是亚洲金融危机迸发，香港经济元气大伤，刺破了楼市泡沫；二是香港回归后第一任特首董建华提出“八万五方案”，即每年新建不少于八万五千套廉价住所。

2000年至2003年，由于“八万五”方案，香港楼市持续跌落，最高时跌去七成，这是香港楼市有史以来跌得最沉重的一次。香港发作50万人大游行要求政府救楼市。

“八万五方案”被完全抛弃，自2003年12年之后，香港房子委员会才初次出售新居屋，且只要2000间。

2003年起香港房价接连15年上涨。从2003年7月至2018年7月，香港私家住所价格指数从58.4上升到394.8，涨幅为5.7倍，其间港岛、九龙、新界的A类私家住所涨幅别离到达7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均涨幅均在10%以上。

2016年，香港私家住所超越一半的有用面积小于50平方米。

香港人均寓居面积只要约15平方米，现已大幅落后于内地的北上广。同年全港约有超越9万间劏房，住着超越20万人，寓居面积中位数仅为10平方米。

70-100平方的房子为例，港岛每平方米均价高达22万港币，九龙为19万港币，而与深圳一河之隔的新界也高达13.4万港币。

据咨询机构Demographia的陈述，香港接连八年被评为“全球最难以负担得起的房地产商场”。

高房价成为施政者最为扎手的难题，被称为“香港最严峻的安全风险风险”。

前特首梁振英在2017年《施政陈述》中表明，香港楼价高、租金贵，构成巨大的日子压力，是严峻的民生问题，加速、加大供给是处理各种房子问题的治本方法。在2017-2018年度起计的十年，房子供给方针为46万个单位，包含20万个公屋单位和8万个赞助出售单位。估计未来三至四年一手私家住所物业的供给量达9.4万个单位，要比本届政府就任时高出45%。

梁振英的接任者林郑月娥亦表明，香港楼价高、租金贵，构成巨大的日子压力，是严峻的民生问题，不少人的方针便是尽量挣钱买楼供楼，青年人选科和择业都向钱看，住的问题也是香港最严峻的安全风险风险，不少家庭穷途末路，乃至要住在工厂大厦内的劏房。

香港楼市就像长了恶性肿瘤，割瘤有风险，但假如任其开展，终究或许会形成整个机体的衰亡。

治标与治本

到了不得不处理的时刻，面对老大难问题，特区政府正活跃出台方针。

方针思路有两个方向：一是向外分散需求，二是添加内部供给。

上一年香港特区政府发布了《港澳台居民寓居证申领发放方法》，当年，香港人在粤港澳大湾区内地城市买下了总值近100亿人民币的房产，同比添加10%。

本年11月6日，香港政府又向香港居民发放粤港澳大湾区内地城市的“房票”——香港人在内地9城购房铺开，限购条件统统豁免。

“方针发布后，我朋友马上就去珠海买了房，花了一千多万，这点钱想在香港买房很困难。”港人Sunny和记者说。

11月6日新政后，港人阿Ken就和妻子每周末都拜访一次内地城市，他们去看过了深圳、珠海、惠州、中山的楼盘，以为深圳的房价现已在高位，现在更倾向于中山。

在阅历过治安动乱后，港人出资需求外溢显着，许多港人开端方案退休后到内地城市寓居，或许提早规划移民、移居内地日子作业。

方针另一端，香港特区政府在本年10月16日发布了《施政陈述》，称将加大住所供给、放宽刚需借款条件、增大土地供给等，还提出放宽初次置业人士按揭方案楼价上限，即初次置业者可申请最高九成按揭借款的楼价上限从现在的400万港元提升至800万港元，也便是说，用80万港元首付就能买到价值800万港元的房子。

不少港人在采访中必定了这一方针对年轻人、初次置业刚需的协助。

“由于银行能够做9成按揭，初次置业的年轻人多了不少。”阿Ken表明，新政影响了600万至800万港元的二手住所商场重拾生机。

《施政陈述》一发布，香港本地地产股呈现一波急速拉升。

长实集团短时刻升幅超越3个百分点；恒基地产盘中涨幅一度超越4%，收盘上涨2.82%；新世界涨幅更大，收盘上涨4.06%。

依据华夏地产数据，到本年11月份，全港B类单位二手私家住所生意录得1643宗，按月急升六成。而踏入12月首周末（即11月30日至12月1日），二手屋苑预定看楼量较上星期升约1.2%，为连跌3个周末后首度上升。

不过易居企业集团研讨总监洪圣奇以为，新政只能起到短期影响效果，治标不治本，“二手房最大的问题便是按揭借款的成数较高，而放宽借款的方针确实能影响二手房商场。可是只在短期内有正向效果，久远来看利好效果并不大”。

住所供地缺乏才是香港一直以来最为扎手的问题。在人多地少的现状下，香港的房价很难降下来。

多个方面数据显现，在香港1111平方公里的总土地面积中，已建造开展的用地为270平方公里，占比 24.4%，其间仅有6.9%用于建造房子；剩下75.6% 的土地，为非建造或未建造区域，如郊野公园、湿地、鱼塘。

四大地产商站队

香港楼市问题一旦“治本”，就要动到香港四大宗族的蛋糕。

上一年10月，林郑月娥的第二份施政陈述提出“明日大屿”愿景，称将研讨分阶段填海兴修合共约1700公顷（即17平方公里）的多个人工岛，可提供26至40万住屋单位，供70至110万人寓居，其间七成为公营房子。

估计2032年，最早一批市民能住上这些填海造岛的房子。

2019年10月，林郑月娥再度“治本”，提出了《回收土地法令》。未来5年特区政府要回收400公顷新界农地及棕地，未来3年会使用政府短期空置土地及开展商借出的土地，兴修1万个过渡房子单位。

林郑月娥说，这是一把“尚方宝剑”。

由于回收搁置农地，很大程度上便是牵动四大地产商的利益。

在香港经济和楼市持续下行，一切都笼罩在迷雾中，拨不开、理不清的时分，四大地产商不同的情绪和体现构成了鲜明对比。

香港首富李嘉诚挑选了情绪暧昧、一尘不染。

而依据长实集团财报数据，李嘉诚不断出售内地和香港财物，连续把重心搬运到了欧洲，到2018年底，其欧洲财物占比已超越五成。

关于捐出搁置农地，长实集团回应称，农地用作房子开展，或许需求较长时刻才能让有需求的人士受惠，会就此作出研讨。

除了李嘉诚，别的三大地产商均已发声并用实际行动来添加土地供给。

其间，郑裕彤宗族的新世界开展宣告将捐出一共27万多平方米的农地用于兴修公共房子，以纾缓香港社会房子缺少问题。这批土地总价值到达人民币30.6亿元。

而在港府第一批回收的784幅私家土地中，李兆基宗族的恒基地产占了近七分之一，关于港府的这项决议，恒基表明将乐意合作。

在香港具有最多土地储备的新鸿基地产主席兼董事总经理郭炳联表明，乐意活跃合作特区政府添加房子供给的办法，并会尽最大努力加速兴修住所项目。

新鸿基近期还花了422亿元港币巨资，拿下了广深港高铁香港西九龙总站上盖商用地块。这一行为的政治意味颇浓。郭炳联称，拿地是由于对香港久远开展仍坚持决心，将持续为稳固强大香港的国际金融、商业及贸易中心位置贡献力量。

在动乱的形势中，小到刚需客、出资客，大到地产商、四大宗族，他们都站在了十字路口，有必要做出前史的挑选。历经劫波而又数次书写传奇的香港楼市，这次面对的是一个充溢不知道的应战。