中海求地60天颜建国的年底拿地使命

观念地产网全年买地出资要超越1200亿的中海，继续于年末奔波于各个城市的土拍商场。

12月第一个周末，中海便北上落子郑州。

12月6日，郑州出让一宗宅地，通过1个半小时竞价，中海击溃保利、金茂等以26.7亿元摘得地块，折合楼面价14743元/平方米，溢价率20.27%。这是继本年6月份后，中海年内第2次落子这座北方的新一线城市。

纵观本年以来中海的拿地途径，聚集一线、新一线及二线城市，在土地商场全体低溢价的环境下高价拿地，采纳独立不协作的拿地形式，是这家高赢利房企的在土地商场上呈现的特色。

另一方面，与过往以来的保存形象比较，在地产职业降杠杆趋势下逆市投入超越1200亿扩展土地储备，也是颜建国年代中海近一两年展示的急进一面。

据其在2017年定下的方针，中海要在2020年完结4000亿港元的出售方针和坚持30%的毛利率的盈余才干，因而弥补弹粮是燃眉之急。

颜建国拿地使命

虽然掌门人颜建国一向着重净赢利率才是中海的终极方针，但是没有规划的高赢利更多是外强内弱，不行继续。用马云的话来说，没有规划性和持久性的盈余，那不叫形式，只能叫商业活动。

因而，颜建国掌舵后，中海便一向呈现活跃拿地的态势。

多个方面数据显现，2017年和2018年全年，中海别离投得76宗和63宗地块，土地出资额均超越900亿元。

“2019年，中海方案新购地权益出资额1350亿港元，对中海而言，买地货值要超越当年的出售额，这是底线。”

依照颜建国在年头成绩会上泄漏，本年中海在拿地上的预算高达人民币1210亿元，这一数字占中海3500亿港元年度出售方针约40%。

多个方面数据显现，2019年1-11月，中海系累计完结出售3432.12亿港元；一起，中海在全国30座一二线城市取得48宗地块，总土地金额达1046.87亿元，新增土地面积296.48万平方米。

换言之，2019年的最终一月，中海尚有超越百亿元的拿地预算。

而据观念地产新媒体不完全计算，上述拿地金额仅次于万科、碧桂园。

不过，不同于万科在各等级城市均衡铺开，碧桂园聚集三四五线的战略，中海在拿地上则较为“挑剔”，近两年在区域挑选上更逐渐缩短至中心城市。

到前11月，中海仅进入全国30个一二线要点城市，是前十强房企中布局规划最小的一家。

详细而言，本年以来中海在北上广深和香港等五座一线城市共投入548.2亿元，新增15宗地块，合计土地面积50.53万平方米，这中心还包括4宗香港启德地块，也是中海为数不多的协作地块。

此外，中海挑选的则是长沙、成都、杭州、青岛、东莞、郑州、沈阳、天津、宁波、西安、姑苏等新一线城市，其他进入的也均为要点二线城市。

虽然一二线城市土地单价相对较高，但在颜建国看来，优质土地才干满意公司的回报率要求。

从拿地节奏上来看，上下半年散布均匀，别离取得24宗地块。其间，与土地商场整体热度坚持一致，4月和7月为中海本年的两个拿地高峰期，别离购入8宗和11宗地块，支付土地款173.77亿元和240.33亿元，1月和8月颗粒无收。

值得一提的是，当不少房企为分管危险、敏捷扩展规划而挑选协作拿地时，中海却一直坚持着“独孤求败”的姿势。

据观念地产新媒体计算，包括上述4宗香港启德地块外，中海本年新增的48宗地块中，仅有6宗地块为协作拿地，其他均为100%持有。

高价地与低息债

事实上，当一线城市地价高企，并不是所有房企都有在一二线抢地的实力与勇气，其间少不了一番“火拼”。

据观念地产新媒体了解，在北京、厦门、姑苏等地，中海均拿下了单价地王。

7月15日，中海力退首开联合体、金茂联合体、合生等房企，以79.4亿元的价格斩获丰台区造甲村地块，折合楼面地价超越6万元/平方米，溢价率为18.79%，成为彼时北京商场上年内总价最高的地块。

较早前的4月19日，中海打败万科、保利、融创等13家房企，以38.6亿元摘得厦门岛外集美区域罕见的“黄金”地块，楼面价达30996元/平方米，溢价34.7%，成为厦门集美新晋的单价地王。

4月29日，中海35.6亿元竞得姑苏园区苏园土挂(2019)02号地块，楼面价为30287元/平方米，溢价率37.67%，这也是姑苏园区自规划建造以来初次土地楼面价破3万元。

一方面，高总价、高溢价夺地泄漏出中海对一二线优质土地储备的火急，但另一方面，与中海一向以来的赢利王定位比较，“地王”却显得方枘圆凿。

在业界人士看来，“中海地产一再拿地王，阐明其资金面仍是不错的。从实践进程看，后续要防备资金方面的压力，或者说商场降温后所带来的压力。”

不过，也有不少出资者就披露对中海未来能否坚持高赢利率的质疑，但颜建国则回应称，所拿地块更接近中心地段，因而呈现结构性上升，“盈余是不会有问题的”。

虽然因为商场之间的竞赛的要素，在出资端上，中海无法确保所取得土地物美价廉，但在融资上，因稳健的财政结构，中海却能取得职业界最低的本钱。

7月8日，中海初次在香港成功设立了境外中期收据方案，合计发行了港币20亿、5.5年期及美元4.5亿、10年期的双币种固息高档债券，这是中资房地产企业在境外长时间资金商场发行方法的打破。

而在利率上，中海相同创下新低，据了解，中海是次发行的4.5亿美元债券票息仅为3.45%，5.5年期20亿元港币固息债券票息更是低至2.90%。

比较之下，2019年，内房企发行美元债的均匀利率在7%以上，部分财政体现杰出的房企如旭辉、世茂可低至6%，而10%的美元债利率也是层出不穷。

此外，1月24日，中海在其官微宣告，与20家银行组成的银团签定300亿港元五年期定时借款，创下该公司在香港最大一笔银行融资。

明显，融资上无与伦比的优势以及对本钱管控的才干，是中海勇于拿高价地块的底气。而怎么算好高价地这笔账，则是如人饮水，冷暖自知，各家房企地步各有不同。

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