3省市已施行本年买房的吃亏了冯仑宗庆后的预言成实际

最近一段时间，尽管气温直降，寒气袭人，楼市里却吹起了一股又一股的“暖风”。

《2019人才政策与安居就业报告》显示，全国已有百余城出台了人才政策，有超30个城市陆续出台了新的落户政策，天津、深圳、广州、佛山、成都、西安、南京、宁波、马鞍山等地，相继对人才政策、购房资格做出不同程度的放松。

由此带来的，是房地产市场人气迅速抬升。

以佛山为例，11月29日-12月1日，五区一手房分别成交937套、1194套、756套，3天合计成交达2887套。

还有深圳，从11月末到现在，短短半个月时间，多个千万级豪宅开盘秒磬，有卖家已收取买家30万定金仍毁约不卖，之前几个月都卖不出去的房子，现在加价二三十万马上就能脱手。

中原研究中心统计数据显示，11月深圳二手住宅共成交8013套，环比上升11.8%，同比上升达91.9%。

照这样的形势来看，未来可能有慢慢的变多的城市加入到宽松行列，难道在2019年底，又出现了难得的买房窗口？

笔者不这么认为，最近，还有一个现象应当引起注意，3个省市慢慢的开始实施。

先看江苏。

12月8日，江苏发布租赁住房管理规定：明确出租人应当自租赁合同订立之日起7日内申报登记信息。未按规定申报、转报登记信息的，会予以处罚、记入信用记录。

怎么理解？

如果你有房子要出租，只要和承租人签订了租赁合同，7天之内，就必须要去备案登记，如果隐瞒不报，想省事或者省钱，就有可能被纳入信用记录。

对房产持有者来说，信用记录一旦出问题，意味着以后再买房、贷款、担保、抵押，就会受一定的影响。

再看合肥。

据11月末澎湃新闻报道，合肥将推行住房租赁网签备案，对假房源和二房东说“不”。

具体来说，合肥将通过住房租赁监管平台，加强房源核验、发布、签约、备案、支付等节点管理，形成房源核验、房源发布和备案登记闭环。

这条规定，释放出了很明确的信息：未来的住房租赁市场，必然会慢慢的规范，不管是商品房、小产权房还是安置房，只要用于出租，就会纳入到监管的“视野”中，从根本上杜绝了假房源、二房东的产生。

还有河北。

早在9月初，河北省发布的《关于个人出租住房个人所得税征收管理有关事项的公告》规定，个人出租(转租)住房不能提供准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用的，在租金收入的5%-10%的幅度内核定应纳税所得额。

具体会交多少呢？

以每月租金2000元计算，要扣减800的免征额，再去掉城建、教育费附加等，按10%的税率算，大概是200多块钱。

这三个省市，都将目光瞄准了租赁房，可以肯定的是，这只是开端，未来会有更多城市、省份跟进。

照此看来，房屋持有成本的上升，将是大势所趋，那今年买房的是不是“吃亏”了？

我觉得，要从两个方面来看待。

第一，多套房持有者受影响更大。

手上囤积的房屋越多，以后付出的成本就越高，别看一点点税费没多少，登记备案的房子只要够多，每个月也是一笔不小的开支。

某种意义上，房东收税可能只是先兆，房产税现在还没出来，但不排除未来两到三年内落地的可能性，今年住建部已经实现了150城的房屋联网，明年还可能会进行第二次房屋普查。

紧锣密鼓的准备动作，都意味着未来多套房持有者的“亏钱”可能性越大。

想想一下，假如一个人今年买了3套房，每个月除了月供、房贷利息，还要付出房屋维修成本、出租税费，还有未来可能落地的房产税，很多城市的房租连房贷的一半都不到，名下的房子越多，持有时间越长，付出的费用就越多。

第二，今年买房的刚需影响不大。

这一点很容易理解，如果你今年只买了一套房子，仅用于自住，没有一点出租的可能性，那不管是收“房东税”，还是未来可能落地的房产税，都跟你关系不大，也就谈不上什么“吃亏”的可能。

除非你是“人户分离”这一类的购房者，老家买了一套房子，还在大城市工作，想把房子租出去，以便覆盖一点月供，此时恰巧碰上了此类规定，这样算来确实有点吃亏。

话说回来，假如你买了房子也不住，就算名下只有一套房，也不能称之为“刚需”。

从侧面分析，也能够理解调控的方向。

假如你买房是为了工作、生活和居住，这些税费，以及未来可能增加的房产持有成本，完全不需要过多的担心。

假如你买房是为了拼面子，或是为了囤房投机，那未来要付出的成本可能会慢慢的升高。

明确了这个方向，也说明冯仑、宗庆后的预言慢慢的变成了现实。

知名房地产专家冯仑在今年9月份发文指出，现在新房的增速在减缓，价格稳中有降，未来交易会慢慢的复杂，交易的速度会减缓，交易的中间的利益会要重新分配。

冯仑认为：未来，我们将会进入这样一个持续的阶段，会有类似于德国和新加坡那样的获得住宅的基本制度，同时市场上还会留一部分让大家去交易，但这个不是作为未来住宅市场的主流了。

宗庆后在9月末接受媒体采访时说：要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要重点“关注刚需人群”的住房问题。一方面，对于刚需的人群，银行是不是能够更好的降低贷款的利息或者说免掉一部分利息？另一方面，廉租房的建设中，是不是可以允许部分企业利用闲置土地也参与其中？

很明显，冯仑、宗庆后的“预言”里，都是将照顾“刚需”作为房地产市场发展的重点，现在3个省市已经实行的调控措施，就是从侧面遏制投机情绪继续滋生，可以肯定的是，多套房的投机客未来的生存空间会慢慢的窄。