正荣地产隐形的负债

作者:廖海彬

12月10日，正荣地产集团有限公司（06158.HK，下称“正荣地产”）发布未审核的营运数据。到2019年11月30日，正荣地产连同合营公司及联营公司累计完成合约出售金额1165.33亿元。

在规划加快奔驰的一起，往往伴跟着高杠杆。但是，正荣地产却是破例，种种隐秘的财技背面，是被拉低的净负债率。外界不由要问，正荣地产的隐形负债终究还有多少？

负债或是冰山一角

从2016年-2018年来看，正荣地产的签约出售金额完成跳涨。由图1可知，正荣地产在2016年-2018年的签约出售金额别离为392.92亿元、701.53亿元、1080.17亿元，3年内出售金额添加挨近2倍，年复合添加率为65.80%，但其增速却有所下滑。多个方面数据显现，正荣地产在近两年内的同比增速别离为78.54%、53.97%。

比照发现，奉献最多的两个区域出售状况均有所下滑。长江三角洲经济区出售金额削减14.36亿元，海峡西岸经济区出售金额削减53.38亿元；而中部经济区、环渤海经济圈、西部经济区出售金额别离添加12.87亿元、43.81亿元、15.83亿元。

在规划极速扩张的一起，正荣地产的杠杆水平却一路下滑。尤其是在2018年其调整后的资产负债率及净负债率都降至职业较低水平。

图2显现，在2014年底-2018年底正荣地产扣除预收账款后的资产负债率别离为95.43%、83.47%、83.40%、81.78%、74.03%，而其于本年6月30日该目标为73.34%，较年头下降0.69个百分点。

相较于调整后的资产负债率，正荣地产的净负债率下降起伏更大。其在2015年底-2018年底的净负债率别离为326.16%、205.96%、183.22%、74.04%，仅用三年时刻就将净负债率降低了252.12个百分点。到本年6月30日，该目标为77.07%，较年头添加了3.03个百分点。

令外界称奇的是，正荣地产在负债总额及有息负债不断添加的一起杠杆水平却不断下滑。其还在于很多的合作开发所造成的，这也是正荣地产可以在短期内冲进千亿出售的重要兵器。

从正荣地产所占权益土地储备来看，其于2017年底所占土地储备建筑面积权益比为79.26%，于2018年底该目标为52.88%，而到本年6月30日该目标为56.81%。也就是说，正荣地产的土地储备中有将近一半不属于自己。

此外，正荣地产非控股权益占比也逐年提高。多个方面数据显现，正荣地产于2014年底-2018年底其非控股权益占权益总额份额别离为6.68%、2.56%、11.29%、8.76%、32.44%，而到本年6月30日该目标为36.57%，其归属于母公司股东权益在权益总额中占比仅为47.98%，居然不及一半。

以2018年为例，正荣地产的净负债率下降高达109.18个百分点，主要是因为其股东权益添加了100.25%所造成的。规范排名发现，股东权益中添加起伏最多的就对错控股权益，于2018年添加了68.71亿元，增幅高达641.48%。跟着非控股权益占比的大幅添加，正荣地产的净负债率自然会有所下降，而实在的净负债率或许只要正荣地产自己知晓。

别的，到6月30日正荣地产的权益总额中有一项永续本钱证券高达44.87亿元，较年头的30.08亿元添加49.17%。财报显现，正荣地产于2018年向永久本钱证券派付股息共2.25亿元，实际上该永续债是负债而非权益，只是在管帐处理上被列入股东权益之中。

跟着合作开发项目大增，正荣地产对外担保的告贷也继续不断的添加。明显，正荣地产实在的杠杆水平与报表出现的存在必定距离。

长时刻偿债才能较弱

正荣地产之所以会在权益中大做文章还在于其有息负债不断添加又迫切需要操控杠杆水平。计算发现，2014年底-2018年底正荣地产的有息负债别离为301.80亿元、253.58亿元、370.23亿元、420.64亿元、464.92亿元，四年间添加了163.12亿元。半年报显现，到6月30日正荣地产的有息负债为525.29亿元，半年间添加了60.37亿元。

有必要留意一下的是，到本年6月30日，正荣地产的即期告贷为249.03亿元，较年头添加4.46%，占有息负债总额的47.41%；货币资金为301.37亿元，现金短债比为1.21，不过扣除受限制现金及已典当存款的话，其货币资金仅为250.72亿元，与短期告贷相等。

虽然从2016年开端正荣地产的融资利率降至10%以内，其融本钱钱也有所减小，但跟着有息负债规划的扩展，其融本钱钱又开端攀升。由图3可知，2018年正荣地产的本钱化及费用化融本钱钱为46.32亿元，同比添加57.12%。

另从近三个半年度来看，正荣地产的融本钱钱别离为14.63亿元、22.75亿元、25.59亿元，出现逐年添加趋势。

由图4可知，经过反映长时刻偿债才能的目标“（货币资金+存货+出资性房地产-预收账款）/悉数债款”可知，正荣地产该项目标全体由2014年底的0.80下滑至2018年底的0.56，长时刻偿债才能较弱。不过从近两年来看，2017年底该目标到达低值（0.52）后开端添加，到本年6月30日，该目标为0.59，较年头添加3个百分点。

另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级组织规范排名和我国证券市场规划研究中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50陈述》显现，正荣地产绿色信誉指数65.5，绿色信誉等级BB，排名第32位。

人事震动频频

跟着出售规划不断增大，正荣地产的内部管理才能并未同步添加，人事变动不断。

11月10日，正荣地产发布人事改变布告。布告显现，王本龙辞任正荣地产履行董事、行政总裁及授权代表职务，自11月20日起收效。暂代行政总裁一职的是公司履行董事兼董事会主席黄仙枝，直至适宜人选获委任停止。

关于正荣地产而言，王本龙有着不同寻常的含义。王本龙于2014年参加正荣地产担任城市公司总经理，仅用了不到四年的时刻，就被录用为联席行政总裁，被业界称为“火箭总裁”。

在2014年参加正荣地产后，王本龙先后担任天津区域公司总经理及董事长、姑苏区域公司总经理、行政总裁助理、北京及郑州区域的房地产事务负责人；于2017年1月担任副总裁；于2017年11月被录用为常务副总裁；后于2018年3月始先后录用上市公司联席行政总裁、上市公司履行董事兼行政总裁。

在正荣地产不到6年的时刻短韶光里，王本龙却给正荣地产的规划扩张带来了佳绩。多个方面数据显现，正荣地产的签约出售金额从2014年的169亿元添加至2018年的1080亿元，仅用四年时刻就从百亿冲到千亿。

早些时候，正荣地产的其他高管也相继卸职。2018年3月，正荣地产原总裁林向阳被调任为正荣工业开展集团董事长兼总裁，后于8月辞任正荣地产履行董事兼联席行政总裁，完全退出集团地产事务板块；同样是8月，正荣地产原行政副总裁肖春和也被调任到工业开展集团担任副总裁兼商业董事长，退出地产事务板块。据最新消息，肖春和已在一个月前向公司提出离任请求。

此外，原正荣地产财务总监兼联席公司秘书谈铭恒于2018年11月离任；原正荣地产副总裁兼董事会秘书刘翔于2019年3月离任。

在冲规划与高周转的道路上，正荣地产隐忧不断。但是，隐忧亦是规划添加的枷锁，稍加不留意，就会处处暴雷。