重磅2019年独家物流地产大数据最新发布华东篇

导读

本文选取长三角区域几个首要城市为代表，整合这些商场当时物流地产商场相关数据，结合商场环境，供给最新的长三角物流地产商场分析以及大数据共享。

长江三角洲城市群，包括上海市、江苏省、浙江省、安徽省4个省份，区域经济总量占全国将近四分之一，是“一带一路”与长江经济带的重要交汇地带，是我国城镇化根底最好的区域之一，也是我国物流地产开展最为老练的区域之一。

12月1日，中共中央、国务院发布了《长江三角洲区域一体化开展规划大纲》（下称《大纲》）。《大纲》是辅导长三角区域当时和往后一个时期一体化开展的纲领性文件，是拟定相关规划和方针的依据，规划期至2025年，展望到2035年。《大纲》说到要“加强城市间协同立异工业系统建造”，将侧重长三角区域的工业均衡化开展，“发挥上海龙头带动效果，苏浙皖各扬所长”，从区域层面引导工业要素从头布局，意味着城市鸿沟被打破，并将催生发生新的工业与空间组织形式。

新的工业与空间组织形式必将对长江三角洲区域的物流地产商场发生严重的影响。为了更好地了解长江三角洲区域物流地产商场状况，头号仓将选取长三角区域几个首要城市为代表，整合这些商场当时物流地产商场相关数据，结合商场环境，为您供给最新的长三角物流地产商场分析以及大数据共享。

土地商场：供给紧缺，项目开发危险有所增高

2019年，长江三角洲区域土地出让继续收紧方针，首要城市的运营性仓储一手用地供给量均为近几年以来最少。因为城市开展规划开展要求以及仓储用地的低税收产出等原因，2015年以来长三角区域首要城市运营性仓储用地的政府招拍挂供给量呈逐年递减的趋势。尤以上海和杭州这两个城市为例，2015年至2019年这五年，政府一手土地的供给总量仅有652亩和900亩。

仓储用地供给紧缺的一同，工业用地作仓储物业开发用处也将面对着更高的危险与应战。在长三角区域的部分要点城市，一些将工业用地用作仓储物业开发的开发企业在后续项目批阅、招商定位、税收要求等方面已然遭到了许多约束。

因为一手招拍挂用地的供给约束，长三角区域部分要点城市中二手大宗买卖在新增供给中份额仍在添加，买卖价格也不断的进步。商场的全体租金价格水平，会受二手项目入市比重的影响，增幅进步。一同，二手项目在改建、新建及运营进程也依然会面对土地运用性质及税收要求等各方面的约束。

以下图表为头号仓调研长三角首要城市近五年（2015年-2019年）一手运营性仓储用地的出让数据：

供需商场：需求动摇，供给呈张望态势需求动摇

1、需求动摇

需求增速放缓

2019年伊始，跟着中美交易冲突加重，我国经济增速趋缓，华东区全体仓储需求添加缓慢，仓储项目去化周期也将相应延伸。可是，上海及接近上海的几个子商场，因为大上海区域强壮的消费能级，其商场需求量以及租金水平依然坚持安稳，空置率未见显着上浮。

电商自建仓储

自2019年开端，二、三线城市电商自建仓储项目入市份额有了显着进步，部分商场需求被自用消解的一同，这些项目也将会挑选投入运营以去化空余面积。且电商自用为主的仓储特性使得自建仓储比较专业开发商具有更多的让价空间及租借战略挑选，形成某些特定的程度商场之间的竞赛的加重。

用地性质及税收方针苛刻

头号仓调研成果显现，上海部分区域，跟着工业用地运用约束和仓储注册落税要求日益严厉，被限物流园区面对着租户退租、定位调整、去化难度添加的窘境。而上海规模其他部分区域未受方针限的物流园区其租金水平因为需求的添加随之上涨；一同，部分本钱灵敏型以及大面积需求客户连续迁移至了环沪区域。头号仓猜测，在长三角一体化的方针大环境下，上海及其周边城市在后续几年遭到方针延伸性的影响会日益显着。

2、供给影响

理性出资挑选

出资方、开发商对微观经济趋势及需求商场动摇严密重视，关于出资标的的所在区域方针导向、用地性质、潜在需求来历将愈加重视。出资人和开发商趋向于挑选更为理性和长时间的出资战略。

环沪外溢效应

跟着上海仓储方针严限，长三角一体化进程不断加速，工业链向周边卫星城市继续集聚开展，环沪区域方位优胜的卫星城市依然是出资方、开发商的热门挑选。

以下图表为头号仓调研长三角首要城市到2019年12月甲A库、甲B库的城市总体量与空置率：

（甲A、甲B，是沿袭头号仓关于高标库房、一般库房的称谓，有关甲A及甲B的界说详见文末。）

甲A库方面，上海和姑苏因为2019年新增供给较少，空置面积安稳去化（不包括受方针约束的项目），空置率较上一年仍有所下降。而受新项目入市、需求动摇等要素影响，南京、南通、嘉兴、宁波甲A库空置率上升幅度较大，均超越10%。南京商场，因为江宁区一近12万平方米的甲A库项目于本季度刚刚入市，空置率上升了5.5个百分比至19.12%。

租金商场租金继续承压，增速减缓

依据房地产租金走势周期规则：涨幅加速、涨幅放缓、跌幅加速、跌幅放缓这四个环节，现在长三角首要城市的物流地产租金走势均处于涨幅放缓的阶段，但其全体租金相较全国均匀租金仍处于较高水平；比较2017-2018年的增幅加速阶段，2019年全体租金水平坚持平稳，上涨幅度趋缓。

以下图表为头号仓调研长三角首要城市到2019年12月甲A库、甲B库的租金散布及离散区间：

2019年遭到方针收紧、需求增速放缓、竞赛格式加重等要素的影响，长三角部分城市空置率有显着升高，一同租金增幅趋缓，长三角物流地产进入供需结构调整阶段。面对调整阶段商场新的应战，头号仓以为，进步商场信息化程度，打破物业持有方与客户之间的信息壁垒，让客户充沛整合资源并充沛挑选；让物业持有方充沛了解商场状况并做出调整，应当是应对应战的重要行动之一。对地域散布离散的仓储项目进行信息化整合，满意物流公司、电商、传统零售连锁、高端制作等企业的仓储运营需求，使资源有用匹配，进步区域商场全体物流功率，促进长江三角洲区域物流地产商场的老练开展。

注：头号仓关于甲A/甲B的界说如下：

甲A（高标库房）：一同具有库内净高不小于【9米】；周转场所不小于【25米】；库房带有【卸货渠道】；库房装备【消防喷淋】这4个条件的仓储修建。

甲B（一般库房）：一同具有库内净高不小于【5.5米】；周转场所不小于【10米】；库房装备【消防喷淋】这3个条件的仓储修建。

作者 |头号仓商场调研部

来历 |头号仓TOODC

此文系作者自己观念，不代表物流沙龙态度

Ps：2019年12月19日（周四），罗戈网将在上海举行“第二届我国物流立异企业年会暨物流本钱峰”，现约请物流创业者们、物流大咖们、物流专家们，从头点燃物流人们的初心、热血、动力，一同点亮职业未来!