重磅天津物业管理将出新规整体业主共有总建面不低于……

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12月11日，天津市住房和城乡建设委员会《天津市物业管理用房管理办法》（公开征求意见稿）发布。

该办法规范了天津市物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护了业主和物业服务企业的合法权益，保障了物业管理项目的正常管理服务。

现对该办法进行公开征求意见，公示期为2019年12月11日至12月19日。

划重点：

明确归属和用途

本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动。

物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。

明确预留比例

该办法确定了新建物业项目物业管理用房的预留比例。开发建设项目规划出售部分总建筑面积在5万平方米以下的（含本数，下同），应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之四确定物业管理用房；规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上的，应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之三确定物业管理用房。

确定预留位置

住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。

明确用房登记

开发建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载并依据开发建设单位申请打印登记簿，开发建设单位在取得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。

开发建设单位和业主可以到不动产登记机构按照有关法律法规查询物业管理用房权属登记信息。

明确物业管理用房使用和维护

物业管理用房由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

全文如下：

关于印发天津市物业管理用房管理办法公开征求意见

为规范我市物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》的有关法律法规，拟定了《天津市物业管理用房管理办法》，现对该办法进行公开征求意见。

相关链接：1.《天津市物业管理用房管理办法》（公开征求意见稿）

2.起草说明

天津市物业管理用房管理办法

(公开征求意见稿)

第一条　为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》的有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。

第二条　本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动。

第三条物业管理用房属于全体业主共有，用于物业管理服务活动和业主活动。

第四条　规划和自然资源部门负责物业管理用房规划设计的监督管理和权属登记。

住房建设部门负责物业管理用房建筑设计、建设和使用活动的监督管理。

街道办事处（乡镇人民政府）负责本辖区内物业管理用房移交的监督工作。

第五条　新建物业项目应当按照开发建设项目规划出售部分总建筑面积的千分之三至千分之四确定物业管理用房：

（一）开发建设项目规划出售部分总建筑面积在5万平方米以下的（含本数，下同），应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之四确定物业管理用房；规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上的，应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之三确定物业管理用房。

（二）多层住宅小区规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上，高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以上的，应当配备独立的物业管理用房或者配置在公建楼内。高层住宅小区规划出售部分总建筑面积在10万平方米以下且物业管理用房设置在高层住宅内的，应当设置独立的使用通道。

（三）住宅小区规划出售部分总建筑面积在15万平方米以上的，物业管理用房应当根据服务半径要求合理布局。

（四）住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。

开发建设项目规划出售部分总建筑面积是指《天津市国有土地使用权出让合同》约定的规划总建筑面积中的可出售部分。

第六条　设计单位应当按照本办法和设计规范执行，在规划设计图纸上标注物业管理用房的具体位置并在经济指标中注明建筑面积。

第七条　开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

（一）上下水、供电、供暖等设施应当具备正常使用功能；

（二）房屋内墙面应当涂刷内墙涂料，顶棚应当吊顶或涂刷涂料，地面铺设瓷砖，卫生间墙面、地面应当铺贴瓷砖并安装卫生洁具；

（三）小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

第八条　住房建设部门应当监督开发建设单位按照规划设计的要求和质量标准建设物业管理用房。对物业管理用房独立测量、计算面积，其面积不计入分摊的共用建筑面积，并在《房产测绘成果报告书》中明确标注物业管理用房。

第九条　开发建设单位在办理新建物业项目最后一期前期物业管理备案时，应当提供符合第五条(一)、(四)项规定且明确标注物业管理用房的《房产测绘成果报告书》。

第十条　住房建设部门核发的商品房销售许可证不得包括前期物业管理备案的物业管理用房。

第十一条　开发建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载并依据开发建设单位申请打印登记簿，开发建设单位在取得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。

开发建设单位和业主可以到不动产登记机构按照有关法律法规查询物业管理用房权属登记信息。

第十二条　在物业管理用房竣工验收合格后30日内，开发建设单位应当将建成后的物业管理用房情况做公示，并通知项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府），在其监督下与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

双方应当按照本办法第七条规定的标准做交接验收。室内设施使用功能符合标准要求的，双方应当在物业管理用房交接验收清单上签字盖章正式移交；对验收中存在的问题，双方应当约定解决的方法和时限，并如期完成交接验收工作。

第十三条　开发建设单位和物业服务企业在办理移交手续后10日内，物业服务企业应当将物业管理用房交接验收清单和公示证明复印件报送区住房建设部门。

第十四条　分期建设的项目，物业管理用房未竣工验收合格、交付使用前，开发建设单位应当参照本办法第七条规定，为物业服务企业无偿提供临时物业管理用房，并书面告知区住房建设部门和项目所在地的街道办事处（乡镇人民政府）。

第十五条　物业服务企业发生变更的，原物业服务企业应当按照本办法第七条规定与新物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

第十六条　物业管理用房由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

第十七条　本办法自2020年 月 日起施行，有效期10年。

起草说明

为规范我市物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，保障物业管理项目的正常管理服务，根据《物业管理条例》和《天津市物业管理条例》的有关法律法规，拟定了《天津市物业管理用房管理办法》，主要内容如下:

一、制定的必要性

（一）确定新建物业项目物业管理用房的预留比例

《天津市物业管理条例》仅规定了物业管理用房的预留比例为千分之三至千分之四，因为没有明确区分具体比例，造成用房预留的面积差异较大。特别是对于规模较小的项目，物业管理用房面积过小不利于后期使用。

（二）确定住宅小区物业管理用房的预留位置

因《天津市物业管理条例》没有对物业管理用房的预留位置进行规定，结合住宅项目管理的真实的情况，因此文件规定住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。

二、制定的主要内容

（一）确定新建物业项目物业管理用房的预留比例

开发建设项目规划出售部分总建筑面积在5万平方米以下的（含本数，下同），应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之四确定物业管理用房；规划出售部分总建筑面积在5万平方米以上的，应当按照不低于规划出售部分总建筑面积的千分之三确定物业管理用房。

（二）明确住宅物业管理用房设置的位置

住宅小区的物业管理用房不得设置在地下。

（三）明确物业管理用房的登记

开发建设单位在申请办理房屋所有权首次登记时，应当将物业管理用房一并申请登记。不动产登记机构应当在不动产登记簿上予以记载并依据开发建设单位申请打印登记簿，开发建设单位在取得物业管理用房登记簿后应当及时移交给物业服务企业。

开发建设单位和业主可以到不动产登记机构按照有关法律法规查询物业管理用房权属登记信息。

（四）明确物业管理用房的使用和维护

物业管理用房由物业服务企业负责维修、养护，不得买卖和抵押；任何单位和个人不得占用或者改作他用。

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