钱银错觉醒来香港形式完结房地产好日子到头了

文/时晨晨

实际很魔幻，远超幻想。

曩昔20年，要想暴富，唯有买房。什么都别折腾，什么都别做，就买房，买房比什么都强。

个人买房，完成阶级跨过，走上人生巅峰。企业买房，成绩常青，凭实力亏的钱，都能够靠卖房补回去。

仅12月13日，就有6家上市公司宣告卖房卖地，规划超越5.5亿。更传奇的是，广州浪奇，天降大奖，碰见拆迁，拆迁款21.56亿！上市26年，广州浪奇净利润总共才4.75亿，踏结壮实挣这么多钱公司需求114年！

挑选大于尽力，好运都在地产职业，结壮勤勉的老实人最惨，精明的投机者最风景，这种分配准则非常变形！

好在，这一切，有了严重改动。房地产，好运不再！

楼市调控一松一紧 泄漏未来新趋势！

重磅会议现已定调，房地产调控总基调不变，不或许再呈现大起大落。

房住不炒和因城施策替换主导，房地产方针微调是干流。各地楼市状况不相同，全国一刀切的状况难以再现！

所以，有的城市在放松，有的城市在收紧。

楼市调控一松一紧，泄漏出未来房地产职业新的大趋势。

先看，最近楼市调控放松的部分方针：

11月29日，佛山发布楼市新政，本科以上学历不再受户籍、个税、社保约束。

12月11日，郑州宣告放宽落户条件，租借住宅也能够落户。

12月13日，广州南沙区放松方针，只需学历本科以上等，在南沙买房就不再受五年社保约束。……

仔细调查一下就发现一个规则，最近放松的楼市调控方针，大多数都会集在城市新区，也基本上以引进人才为主。

2019年，全国现已有超越160个城市发布了各种人才方针，与2018年同期相比上涨超越40%。

当时楼市调控放松，各地也仅仅发布抢人方针，不再像以往那样，下降首付或鼓舞加杠杆等影响方针。

再看，最近逆势收紧的楼市调控方针：

12月3日，黑龙江楼市调控晋级，全面施行项目本钱金监管准则，制止房企借款拿地，高层建到2/3才干预售，结合实际，展开现房出售。

12月11日，长沙市发文，正式约束开发商利润率为6%-8%。

12月13日，西安发布新政，对商品房预售资金施行全额、全程监管，清晰购房款必需交存监管专户。……

调查一下，最近楼市调控收紧方针，不再加码限购，也不再约束人口流入，首要便是对开发商动刀子。

黑龙江和西安，首要便是管控开发商资金，禁绝加杠杆拿地，禁绝随意动预售款，湖南更是直接操控开发商的利润率。

再清晰一点，这些方针都是针对商品房预售准则，终究是操控开发商的杠杆和债款！

这绝非空穴来风，而是“蓄谋已久”。

2018年9月21日，广东房协就下发告诉，主张在当时树立房地产商场长效机制的“窗口期”，对预售制进行变革，下降预售制带来的高杠杆效应，逐渐撤销商品房预售准则，全面施行现售。

一石激起千层浪，当天香港商场整个房地产板块就全线大跌，也引发全国热议，最值得参阅的是官媒情绪：

新华网转载文章，借“专家”之口表明，“现售是长期趋势”。

人民日报百家号也刊文，清晰表明，“撤销预售制从久远来讲或许是不可免的”。

网民是健忘的，对热门的回忆只要一周。网民忘了这事儿，方针制定者没有忘，而是悄悄的举动。

广东、湖北、四川、江苏、河南、辽宁这6个省市现已提出要深入研究，评价撤销商品房预售准则。

这个趋势，影响深远。房地产游戏规则，有或许彻底改动：

香港形式完结，房地产重归制造业！

香港形式完结 房企好日子到头了！

1994年，咱们学习香港，施行房地产预售准则。

一个杠杆，撬动地球。从此，房企喜获利器，全国攻城略地，发明20年地产盛世，造就大批亿万富翁。

其他职业都是先做产品，然后再搞出售，企业不只操心前端的出产，还要操心后端的出售。

房地产不同，房子还没建就开端卖，资金回笼的差不多了再开工，极大的下降了项目出资危险。

用不完的预售款还能够拿来持续买地，持续预售给购房者。就这样，一环套一环，一个项目接一个项目，满是杠杆操作。

2000年起，按揭借款和预售款一直是开发资金第一大来历，占比40%左右。现在有所下降，但仍维持在20%-30%，占比超越“银行借款”项意图2倍。

问题是，现在为何需求约束预售呢？

一枚硬币两个面，房企和购房者是买卖对手方，开发商赚的多了，购房者的本钱也就付出的多。

预售准则，让开发商处于肯定强势位置，本质上是开发商提早把悉数危险转嫁给了购房者，今后遇到问题，比方房子面积缩水、减少配套、延期交房、楼盘烂尾等等危险，都得购房者自己承当。

当然，更重要的是，操控杠杆，防备金融危险！

“撤销预售制实际上便是要下降开发商的财政杠杆，消除开发商张狂拿地、过度扩张的动能，促进房地工业的理性回归。”

人民日报其实现已说的很清晰了，撤销预售，意图便是操控房企杠杆。

纵观国际经济史，每个高杠杆、高危险的准则，终究都酿成了经济灾祸，有必要及时强力纠偏。

曩昔近30年，央行M2规划从1990年的1.53万亿，飙升至2018年的179.56万亿元，均匀增速高达17%左右。

金融危机后，我国影子银行也大迸发，规划从10万亿最高飙升至65万亿左右。

房地产职业杠杆也是急剧飙升，规划非常惊人。

上市房地产企业总资产负债率从2010年70%增加至2017年的80%，净负债率63%飙升至2017年上半年的207.44%。

2018年末，房地产借款余额38.7万亿元，同比增加20%，房企各首要途径有息负债余额20.3万亿元，2019年上半年上市房企的有息负债总计到达42159.7亿元。

房地产杠杆太高，现已不是黑天鹅，而是飞奔而来的“灰犀牛”，再不刹车，就要闯进瓷器店了！

2017年，系统性危险接近极限，全国开端金融供应侧变革，金融范畴全面去杠杆。

M2增速现已跌至前史新低，影子银行规划也从高位下降了6万亿，占名义GDP的份额也从2016年末的87%将至64%，下降了23个百分点。

房住不炒，便是要让房子回归寓居特点，去掉房地产的金融特点。

调控房地产预售准则，仅仅房地产去金融特点的连续，这个趋势不会改动。

曩昔，开发商凭仗预售准则，凭仗杠杆，使用这个公式：

净资产收益率=毛利率*周转率*本钱杠杆

提高周转率和杠杆率，财政数据也非常美丽，净资产收益率远超其他职业，可谓暴利。

加上杠杆，房地产便是金融职业；卸下杠杆，房地产便是制造业。

未来，地产职业造富神话幻灭，好日子到头了。

钱银错觉醒来 社会开端奖励老实人！

房地产仅仅一个缩影。

从创投圈、到互联网，再到影视职业等等，全国各行各业都在挤泡沫，赚快钱的年代完毕了，现在正赏罚“聪明”的投机者。

2019前11个月，VC商场出资总额约7300亿人民币，同比下降29.5%；出资事例数量约7800起，同比下降18.7%。

从细分来看，各职业的出资数量同比去年均下降的非常凶猛，其间金融职业滑坡最为显着，出资数量下降了85.5%，文娱传媒职业下降了78.7%，物流职业也下降了73.4%。

名校结业，硅谷回来，团队尖端，跟出资人聊一两个小时就获喜爱，几年后就创建了一家独角兽，这样的创业神话，今后不会再有。

从OFO、到熊猫直播，再到淘集集，本年关闭了336家企业，其间55%的企业直到最终一刻也未能取得出资。

未来，不能造血，纯靠烧钱和讲故事的互联网公司，融资失利，破产关闭将是仅有结局。

在我国经济的上半场，咱们有人口盈利，有流量盈利，有本钱支撑，多种要素合力造就了汹涌澎湃的工业周期和经济周期。

在这个阶段，一切都开展飞快，监管也比较粗豪，深谙商业形式和技巧的投机者，最简单挣钱。

所以，最长于使用债款杠杆的房地产最挣钱，最长于“烧钱”的互联网渠道最挣钱。

房地产和互联网相同，都是根据咱们巨大的人口盈利，因而也会有类似的工业生命周期。

我国经济上半场，基建和房地产大开展，现已建立好了基础设施，付出、电商、出行等等互联网基础设施结构也现已搭好。

我国经济的下半场，粗豪开展的土壤现已消失，只剩精耕细作。

从流量扩张转为存量发掘，从大而不倒转为小而美，从张狂扩张到稳步前进，从赚快钱到赚慢钱。

未来，聪明的投机者将遭到严惩，结壮的老实人将得到奖励。