正商下滑急兴业物联IPO张惠琪郑州地产一姐低沉

在今年非公有制企业500强榜单上，郑州头号房企正商集团虽然名次大幅下滑，从去年的289名滑落到第395名，但并没有影响其资本布局。

楼市资本论获悉，10月18日，正商旗下物业公司兴业物联向联交所递交IPO招股书，成为今年内地物业香港上市潮中的第21位成员。

资料显示，兴业物联成立于1999年，定位于非住宅物业的中高端物业管理服务供应商。目前在管物业包括16幢由正商开发的商用楼宇，以及三幢政府楼宇，建筑面积仅210万平方米，另有合约物业建筑面积约410万平方米。

正商集团持有兴业物联75.45%的股权。兴业物联若成功上市，将成为香港物业股中规模最小的迷你型公司，也将是正商系第四个上市平台。

楼市资本论发现，兴业物联目前实际控制人张惠琪，系正商集团董事长张国敬与夫人黄燕萍的女儿。她不但直接持有兴业物联9%的股份，还通过家族基金间接持有正商集团88.2%的股份，已是事实上的“郑州地产一姐”。

这位身价不菲的富二代非常低调，但是与少林寺方丈释永信关系不一般。前年7月，少林寺曾参与接待张惠琪国际课程班的企业家同学，这位大德高僧亲自出面，给客人开示祈福并合影留念。

张惠琪向释永信赠送礼物

【一】正商集团中国民企500强，排名下降超百位

张敬国是郑州家喻户晓的“地产一哥”，他创立的正商集团，累计开发了90多个项目，建筑面积约3000万平方米，80%都集中在郑州，连续七年位居郑州销售额和销售面积第一名。

郑州全市总人口去年破千万，其中城区户籍人口约400万，而正商在郑州的业主数量至少40万人；也就是说，郑州每十个城里人，就有一人住在正商开发的楼盘里。以至于郑州人说：东方不亮西方亮，条条大路通正商。

不过，张敬国的行事风格却十分低调。他1962年出生于南阳邓州，1979年考入郑州大学物理系无线电专业，养成了精细严谨、处事冷静、注意掌控全局的习惯，属于标准的“理工男”。他对母校怀有极深感情，去年向郑州大学捐赠1亿元，用于设立“正商教育发展基金”。

大学毕业后，张敬国分配到河南省轻工业厅工作，1995年下海创立河南兴业房地产开发有限公司，1998年正式组建正商地产，开山之作便是郑州北区高档大盘“北云鹤”花园。该案名由张敬国取自唐代刘禹锡的“晴空一鹤排云上，便引诗情到碧霄”，意境相当高远。

虽然出身理工，但张很有文青气质，给正商亲手拟定了四月天、善水上境、家河家、河峪洲等多个案名。“四月天”还曾高票当选郑州2005年经典案名，并首开诗歌楼书先河。

张敬国也是房产圈里最勤奋的老板之一。有报道说，他每天6:30准时起床，7：00到工地视察，7:30到食堂吃饭，8:00准时开会。他自称“做事理科，做人文科”，曾向媒体表露真性情：人生最快乐的时候，是走在大街上没有人认出来，是在大排档光着脊梁大口吃肉、大碗喝酒。

作为郑州本土企业家，张敬国视郑州为正商的母体、摇篮和主战场，声称“不管正商走多远飞多高，扎根郑州、深耕郑州的发展战略不会改变”。但亚布力智库专家陈旻认为，长期深耕郑州单一市场，某些特定的程度上迟滞了正商的全国布局和规模扩张。

楼市资本论注意到，正商创业20年，到2018年才首破500亿大关，以509.7亿元销售额位列中国房企第49名。

今年1-11月房企销售排行榜上，正商地产以421.4亿操盘名额排57位，比去年滑落了8个位次。而在全国工商联“2019中国非公有制企业500强榜单”上，正商集团也从去年的289名滑落到第395名，下降了106位。

看来，郑州单一市场发展空间再大，也支撑不了正商的雄心。走出舒服区，似乎是张敬国在地产下半场的必然选择。

【二】富二代张惠琪接班，与少林寺关系不一般

正商尽管全国扩张不尽如人意，但在长期资金市场的布局却频频得手：

楼市资本论注意到，早在2014年7月，正商国际就向港交所提交了招股书，但最后以失效告终；

2015年，正商以7.31亿港元收购恒辉控股，更名为“正恒国际”（正商实业前身），以借壳方式登陆港交所；

2016年，正商旗下全资控股子公司Global Medical Reit Inc（简称GMRE，意为全球医疗房地产投资信托）成功登陆纽交所；

2018年，正商集团通过收购持有A股上市公司赞宇科技23.75%的股份，张敬国女儿张惠琪成为赞宇科技实际控制人。

至此，正商完成了在A股、港股、纽交所的资本布局，同时也让张敬国的二代接班计划浮出水面。

从股权关系看，正商集团是一家典型的家族制企业。股东分别为张敬国、张惠旗以及北京祥诚投资有限公司。其中，张惠琪直接持股9%，还通过其持股98%的北京祥诚投资有限公司持有正商集团90%的股份，属于绝对控股股东。

张惠琪生于1989年，去年入主赞宇科技时还不到30岁，主要精力不在经营公司，而是放在海外求学上：当年12月曾游学英国剑桥大学，还在法国巴黎参加《数字时代的中法交流：评估与前景》圆桌论坛。

2018年12月7日，张惠琪（左三）游学英国剑桥大学

2018年12月13日，张惠琪在法国巴黎参加圆桌论坛

楼市资本论发现，张惠琪系北京大学-美国CBC大学国际金融Ph.D博士学位班2016年秋季班学员。2017年7月，她曾以正商集团董事身份，出面接待来正商集团参访的30位企业家同学。

这次同学间企业参访活动为期三天。第一天，张惠琪陪同同学参访正商东方建正中心、红河谷、善水上境等高端写字楼和住宅项目，第二天又陪他们出游洛阳龙门石窟和少林寺。

有必要注意一下的是，在少林寺，张惠琪一行不但观赏了少林武僧的拳术表演和飞檐走壁、绣花针破玻璃、甩炸鞭等少林功夫，还见到了少林寺方丈释永信大和尚。释永信给他们开示祈福并合影留念。这一切，显然都出于“惠琪同学的精心安排”。

在赠送礼品环节，张惠琪向释永信赠送了一个精美的盘子，上面印有少林寺的山门图案。从照片看，这位富二代圆脸盘，长相富态，身材高大，比释永信还高出一头，是一位典型的河南姑娘。

张惠琪为人非常低调，基本不参与公众活动。但这次接待同学参访，她却能请动释永信这样高级别的大德高僧，赚足了面子，可见其社交手腕和办事能力，非同一般。

【三】“迷你型”物业公司，兴业物联零负债

这次兴业物联赴港IPO，张惠琪虽然是实际控制人，但并没有直接参与公司经营管理，仅担任非执行董事一职。公司董事会主席兼行政总裁朱杰，应该是一位职业经理人，2015年4月加盟。

兴业物联曾于2017年9月8日正式挂牌新三板，今年1月21日自愿停牌。从股权结构来看，这家由张敬国1999年创立的物业公司，目前由丰华信托持股75.45%，盈域持股24.55%。公告介绍称，今年9月5日，张惠琪及张惠琪后裔获委任为丰华信托的酌情受益人，张惠琪亦获委任为丰华信托的保护人。

兴业物联定位为非住宅物业的中高端物业管理服务供应商，目前在管的16幢商业楼宇均由正商集团开发，此外还有三幢政府楼宇由独立物业业主开发，在管物业的建筑面积约为210万平方米。另据兴业物联透露，该公司合约物业组合的建筑面积约为410万平方米。

楼市资本论注意到，正商集团旗下另外还有一家“河南正商物业管理有限公司”，当前累计接管面积1600余万平方米，合同面积1600余万平方米，服务项目60余个，体量比兴业物联大很多。

正商不推正商物业而推兴业物联赴港上市，可能是兴业物联主打非住宅物业，物业收费较高，有较大赢利空间。

多个方面数据显示，从2016年到2018年，兴业物联收益总额由4727.6万元增至1.31亿元，复合年增长率约66.4%；纯利由1148.6万元增至3422.0万元，复合年增长率约72.5%。截至今年6月30日，这两项数据分别为8119.0万元、2062.3万元，继续保持强劲增长势头。

楼市资本论注意到，兴业物联迄今并无任何银行借款，处于净现金状况。不过，由于规模太小，这家“迷你型”公司在长期资金市场能否获得投资者表睐，还有待继续观察。

持续24年深耕本土，张敬国将正商带上郑州“地产一哥”的龙头位置。

如今，在长期资金市场广泛布局的正商集团，正将接力棒传到二代手中。

楼市资本论预期，拥有国际商学院优质教育背景的张惠琪，在父辈提携和长期资金市场的支持下，希望有机会能够引领正商走出舒适区，扩展全国布局，向综合性大型企业集团转型。