安徽地产一哥困难的地王项目和滞缓的成绩增加

用文一出资控股集团（以下简称文一）人自己的话说，巅峰时期，合肥每4个家庭中就有一套是他们的房子。

从破产传闻中走出来的文一本年收成不错，但偏心“地王”和高溢价的旧习惯依然令这位安徽“地产一哥”两年来饱尝摧残。

2016年“9·30新政”之前，文一用数倍量级的溢价拿地和翻倍的成绩增加记录了自己在合肥大本营的美好时光。

也正是这种对合肥商场的重度依靠，使得曾与中国奥园、美的置业等处于同一阵型的文一被远远甩开。据中指研究院发布的房企出售数据，本年前11个月，奥园已跳过千亿元，美的超900亿元，而文一还在270余亿元徜徉。

胜败皆合肥，宏观调控带来的企业开展转向，文一是个典例。

2016年的高光：400%溢价和超100%的成绩增幅

据《每日经济新闻》此前报导，土地商场炽热的2015年和2016年，文一在合肥商场依然收成18宗土地，其间不乏多宗高价地；一度具有近30个项目，几乎是万达、恒大和碧桂园在合肥项目的总和。

2016年，张狂的合肥楼市成果了文一的高光时间，其溢价率达400%的拿地豪举也在这一年诞生。

当年3月，合肥市滨湖区一宗近700亩巨无霸地块挂牌入市，竞买保证金4亿元，金科、融创、万科、碧桂园、保利、文一、绿洲、安徽置地等房企全部参与，10分钟内地价便涨至1000万元/亩。随后半小时，融创、万科、碧桂园、绿洲等退出，仅剩文一、保利、安徽置地混战，此刻1880万元/亩的价格现已逾越了合肥2015年总价“地王”。

势在必得的文一挑选了与安徽置地“火拼”，20分钟后，文一以单价2400万元/亩（寓居部分，商业底价135万元/亩)、总价76.89亿元竞得该宗地块，住所溢价率高达400%。

文一房地产集团时任副总裁邱胜华曾用“现场颤动”“很振奋”来描绘拿地后的心境，并表明“该地块价格与其价值百科匹配，拿地价格在意料之中，此前已去地块查询屡次”。

有了区域“地王”加持的决心，文一也开端走出安徽，进行全国布局。

2016年7月28日，文一历经341轮举牌，以总价5.53亿元竞得武汉东西湖一宗总面积3.47万平方米的纯寓居用地，溢价率达208.59%。时隔一个多月，文一再以5.5亿元总价拿下南昌市青山湖区单价“地王”，溢价率亦达217%。

在合肥大本营，据记者不完全计算，2016年～2017年9月间，文总共拿下9宗地块，斥资近170亿元，其间6宗溢价率超越300%。

而与文一高溢价拿地相照应的布景，是2016年合肥楼市“冠誉”全球的房价高速上涨。胡润研究院2017年1月发布的2016年全球房价指数显现，合肥房价涨幅超越40%，当年全球房价涨幅榜首。而在国家计算局的全国70个大中城市新房价格环比涨幅排名中，合肥也初次登上榜首。

文一赚得盆满钵满。

文一集团副总裁薛英姿在承受《每日经济新闻》记者正常采访时表明：“2014年、2015年，文一储藏了不少土地，那时大多数房企并不看好合肥商场，头部房企更愿意下沉到安徽的三四线城市去。随后的2016年，合肥楼市迎来一轮大涨，令咱们2016年上半年的商场占有率更高，根本达到了4个家庭一套文一的房。现在，合肥大约每10个家庭就具有一套文一的房产。”

据中指研究院房企出售百强榜单，2016年，文一以同比117.6%的增幅、272亿元出售额超越包括奥园、福晟、美的等在内的一众房企（256亿元、226亿元、221亿元），排名第60位，仅因为出售面积稍小而居于中骏之后。

另据新安房产网数据（合肥本地专业地产网），2016年，仅合肥商场，文一的住所出售金额就达到了115.77亿元，较2015年的67.56亿元增71%，居2016合肥房企住所出售额榜首，并逾越在合肥布局的一线房企。

也正是这一年，文一立下“2年内进入并稳居全国房企30强，3年内进入全国20强”的方针。

与此同时，文一也在为进入长时间资金商场铺路。2016年6月1日，文一经过股权收买方法，成为*ST中发（现文一科技）实控人。

但2017年9月5日，某闻名大众号忽然刊文称接到线报“安徽最大房企文一集团遭受资金危机，请求破产，合肥市不同意，安徽省政府已介入查询。因上一年拿地太猛，现在有三个楼盘在赔本大促销！”次日早间，文一宣告官方声明称“所传报导都是流言，都是惹是生非，并已向公安机关报案”。

这以后，关于文一资金链问题的传言一向不断出现，对此，薛英姿坦言并非毫无影响。“其时有不少商业银行因为传言一度向文一收紧借款。咱们向银行还了100多个亿，没有一笔逾期。任何一家老练的企业在开展进程遇到这样那样的问题都是正常的，要害在于企业遇到问题时怎么样处理，怎么把握住要害节点，使它更健康。”

据文一方面泄漏，文一集团的资产负债率已由2016年62%下降到2019年的38%，文一的资金链不只靠地产事务支撑，2019年文一的多元化事务收入达近百亿，占集团收入的1/3。

调控之伤：归纳性项目开发周期长成绩增加趋缓

“9·30新政”令全部戛然而止。

2016年10月2日晚，合肥市政府紧急召开新闻发布会，宣告10条调控办法，最重要的包括：合肥市将加大寓居用地供给力度；市区范围内展开限购；暂停异地公积金借款；加强产品住所出售明码标价存案办理等。

这极大挫伤了高价拿地的文一，并延伸至今。

如前所述，本年1～11月，文一的出售额是273.6亿元（据中指院），而其在安徽省的出售额是249.6亿元（据亿翰智库）。若除掉组织计算口径差错，文一在安徽省外的出售额只有约24亿元。据此，若安徽特别是大本营合肥楼市调控趋严，对文一而言的冲击是丧命的。

《每日经济新闻》记者了解到，上述滨湖总价“地王”，拿地楼面价约1.9万元/平方米，案名文一塘溪津门，是其豪宅系产品，蓄客期价格据传曾达3万元/平方米，但终究因为限价，首开418套房源的存案均价为2.2万元～2.5万元/平方米。“418套房源，现场850人，洋房和叠墅遭疯抢”是当地媒体对项目首开的描绘。

过高的起点带来了一些困扰，此前据新闻媒体报导，这一项目至今也没有卖完，时隔两年的价格依然在2.2万元/平方米徜徉。

12月11日，记者实地造访了塘溪津门项目，工作日下午的出售中心依然有不少看房人，置业参谋较为繁忙。案场负责人向记者介绍，因为近两年方针收紧和邻近区域供给较为会集，塘溪津门采取了与其他项目相似的分批加推方法，最早开盘的一期已交给，前3个开盘的地块已告售罄，现在加推的一栋楼去化速度也比较抱负。

依据文一方面的说法，“2017年8月塘溪津门首开当日根本售罄，当月最高出售额达10亿元”，但记者未能从官方途径予以佐证。

事实上，因为楼面价高达1.9万元/平方米，商场的确对塘溪津门有过单价超3万元的猜想，但随后的限价方针无疑让住所板块赢利直降，购房者心思也产生了必定改变。

上述置业参谋表明，本年各个阶段的看房人数根本是上一年同期的2/3，而且“金九银十”与“小阳春”比较成交量显着缺乏，这也是整个合肥滨湖板块现在的一起特征。

另一个豪宅系产品是文一豪门金地。2015年12月30日，文一以1880万元/亩、总价33.88亿元拿下，楼面价11280元/平方米，2016年9月初次存案均价在2.2万元～2.4万元/平方米，而2018年头存案均价降至1.7万元/平方米左右时，还引发了售楼处被砸等事情。据记者了解，现在豪门金地项目归纳去化率现已在98%左右。

从数据面看，2017年，文一渐显颓势，以215亿元排名第95位。而同期的美的已以510亿元跻身TOP40，奥园、福晟则别离为450亿元、418亿元。到了2018年，文一的排名略有回升至第82位，但出售额为318亿元，同期奥园、美的、福晟则已别离达到了913亿元、790亿元、621亿元。而曾与文一仅存面积之差的中骏，现已完成了635亿元出售额，甩开文一超越300个小方针。

不过不容疏忽的，还有合肥楼市的同期大降温。

在合肥“最严调控”周年之时，其房价已被拉住缰绳。国家计算局数据显现，2017年11月，合肥新建产品住所价格环比小涨0.1%，与2016年同期比较跌落0.3%；二手住所价格环比上月相等，同比跌落1.4%。另据新安房产网数据，2017年11月，合肥市新房住所网签成交1617套，同比跌落48.1%，均价1.2万元/平方米。

长时间资金商场方面，文一科技3年前复牌时总市值是28.47亿元，而现在现已跌去六成至16.52亿元。不过，这位从前的安徽“地产一哥”仍是守住了自己的大本营。

“说合肥全球涨幅榜首，那要看看之前合肥的房价有多低。”薛英姿称，“这是一个价格回归价值百科的进程，合肥的人口净流入是最‘硬’的目标，每年近30万的人口流入，开展潜力巨大。加之合肥作为省会城市，省内年轻人假如不去外省开展，一般都会挑选合肥，有着适当显着的‘单极’优势。当时的房价和城市位置比较，并不离谱。”

而关于挑选进驻上海，敞开“合肥+上海”双总部开展格式，她表明“先走出去，是文一的战略”。

据亿翰智库1～11月安徽省出售成绩榜单，文一以249.6亿元排名第二，仅次于碧桂园，抢先进驻的恒大、万科、融创等一线房企。而2018年同期，文一未能进入前十。

每日经济新闻