西安要对商品房预售资金进行监管专家称意在防备危险不影响楼市

中房报见习记者 秦佳丽｜北京报导

西安市对商品房预售资金监督办理再出重拳。

12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督办理方法（寻求定见稿）》（以下简称“定见稿”），核心内容包含商品房预售资金应悉数存入专用监管账户，由监管银行进行监管，房地产开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款；商品房预售资金监管专用账户由西安市置诚财物办理有限公司一致建立；商品房预售资金按照商品房开发项目建造进展核拨，完结不动产初次挂号后可提取剩下的要点监管资金等。

定见稿一出炉便登上本地热搜。关于这必定见稿大都购房者表明欢迎，“不再忧虑钱打了水漂了”。

与此一起，业界重视点表现在更多层面，如新规与往期比较有何亮点？开发商将遭到哪些影响？

我国房地产报记者咨询业界专家了解到，定见稿的出台是“功德”，但就全国规模而言不是“新事”。此次西安出台的定见稿在监管方式上与其他城市大体一脉相承，旨在防备房地产商场危险，对本就标准运作的开发商影响不大；不过，在监管细节与监管强度上，定见稿的确具有前瞻性。

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全程监管，全额监管

从预售答应请求到预售资金的拨付运用，定见稿清晰进行全额监管与全程监管。翻滚开发、拆东墙补西墙等“套路”再难发挥。

定见稿清晰了商品房预售资金监管的规模、主体和要点监管额度。其间，商品房预售资金包含购房人按照商品房预售合同约好付出的定金、首付款、购房借款及其他方式的悉数房款；商品房预售资金应悉数存入专用账户，由监管银行施行监管；用于付出工程建造等费用的预售资金被施行要点监管，监管额度为所需工程建造资金总额的1.2倍。

商品房预售资金的支取节点、提取份额也被清晰规定。预售资金按照商品房开发项目建造进展核拨，例如完结主体结构检验时，累计请求运用资金额度不得超越要点监管金总额的50%；完结竣工检验时，累计请求运用资金额度不得超越要点监管资金总额的95%；完结不动产初次挂号后，可请提取剩下的要点监管资金。7层及以上修建，添加建造层数达三分之一节点、建造层数达三分之二节点，累计请求运用资金额度别离不得超越要点监管资金总额的20%和35%。

别的，关于开发商违规处理方法、购房者交存方式和退款途径等，定见稿都给出了清晰计划。

易居研讨院智库中心研讨总监严跃进就此和记者说 ：“对房地产职业的资金监管依旧是当时的干流。商品房预售资金不得随意进入银行内部小金库，或许超出银行监管的账户，这样做自身就利于防备金融危险，使是后续项意图资金开发愈加到位。”

他进一步指出，西安市此次出台的定见稿，将监管节点确认到了不动产权挂号，意味着在房子一切权没有交给给购房者前，开发商需求在资金和建造进展上承担起一切职责。“关于购房者来说，资金安全得到保证；关于职业的有序开发也是一个向好的导向，为开发商供应了清晰资金作业方式，部分资金不到位的企业或许面对筛选。”

西安本地房产金融专家陈涛向记者补充到：“虽然不少媒体对这份定见稿的解读都是根据‘重磅’类字眼，但从全国规模来看，北京、济南、杭州、长春等城市近几年都有出台详细的预售资金办理方法。各区域的思路大体上一脉相承。”

2013年3月，国务院出台了《国务院办公厅关于继续做好房地产商场调控作业的告诉》，要求各区域实在强化商品房预售资金办理，完善监管准则，没有施行预售资金监管的区域，要加速拟定本区域商品房预售资金监管方法。到现在，全国已有超越70个城市施行了商品房预售资金监管，即便是西安自身，也早于2011年发动商品房预售资金办理体系，各地核心内容同为“建立资金监管专用账户”，正规型开发商早已“上道”。

不过，与早前比较，此次定见稿在拨付细节、监管主体及监管额度等方面有所加码。

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引进第三方监督组织

要点资金监管额度1.2倍

寻求主张阶段，定见稿多处亮点引发讨论。

详细而言，西安市住宅和城乡建造局将托付国有企业西安市置诚财物办理有限公司（简称“置诚财物”）作为专门的商品房预售资金监督组织，担任上述区域内商品房预售资金监管专用账户的建立，《商品房预售资金监管协议书》的改变吊销，以及预售资金交存、运用状况监控等。

“这正是与其他城市比较之下的一个显着差异点。”陈涛表明，大都城市的预售资金办理，是经过政府公示契合条件的保管银行名单，房地产开发商自行挑选一个契合条件的银行，按照监管标准文本同银行签订协议，自行开设监管账户；而西安市这次出台的定见稿额定指定了一家国有性质企业，一致进行账户开办和预售资金交存。

他谈到，这为预售资金监管添加一道稳妥阀，但后续操作还需愈加细化和磨合：“一方面，这在某种程度上预示着开发商一切预售金钱的交存和取出，都需求经过第三方法人账户，所以后续的流程还有待清晰，比方清晰专户公章、法人代表公章详细是以房企为准，仍是第三方监管组织为准；另一方面，定见稿一起对置诚财物、监管银行赋予了监管职责，将来在落地操作上，两边职责分工还需求进一步理清。”

值得当地开发商重视的，还有定见稿对要点监管资金额度，设定为所需工程建造资金总额的1.2倍。

“简略来说，假设一个商品房开发项目到达竣工交给条件需求建造资金1亿元，那么监管账户上或许得存够1.2亿元。比较之下，长春区域要点资金的监管额度是30%，大连区域的要点资金监管额度是110%，西安区域的监管额度显着偏高，开发商的资金链压力添加，但详细履行还看寻求定见后的调整状况。”陈涛解说。

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旨在标准办理

对楼市价格影响不大

根据本年上半年房价继续领涨全国、西安市密布出台《关于发动资金流动性危险防控一级呼应的告诉》《关于进一步加强住宅商场调控办理的告诉》等监管调控方针，部分业界人士以为定见稿旨在进一步按捺房价，还有购房者表明出“倒逼房价上涨”隐忧。

“个人以为，这次定见稿出台意图单纯，更多是根据标准商品房预售资金的办理，完善本年陕西省住建厅着重的土地供应、金融杠杆、不动产办理、商场监管‘四个闭环’，不在于深度调控或按捺房价。”

在陈涛看来，虽然西安市房价在近两年狂飙猛进，但仍然居于合理周期，且近月已呈回落态势：“西安房价涨幅居于高位，能够理解为构成高基数的要素终究在本年上半年闪现了出来。同国内其他城市比较，例如深圳、长沙在2015年前后进入上涨区间，西安区域房价周期落后了一年左右。”

安居客多个方面数据显现，西安近一轮房价上涨能够追溯到2017年，该年新建商品住宅从1月6557元/平方米上涨至12月的8880元/平方米，继续攀升的房价直到本年8月开端稍显回落，到11月，西安新房价格12432元/平方米，环比跌落1.03%。

别的，与此前房价上涨构成反差的是，西安现阶段的房地产开发出资、出售状况相对清淡。根据西安市统计局最新数据，本年1～10月，当地房地产开发出资同比下降3.4%，商品房出售面积1981.51万平方米，同比下降2.3%。

“购房者‘羊毛出在羊身上’的忧虑，其实没有必要。现阶段西安市住宅商场供应现已相对平衡，除了少量抢手楼盘需求摇号，大都楼盘处于开盘即平销的状况，顾客如果是根据刚需自住或改进需求能够有满足的空间甄选。”他进一步解说，标准预售资金办理，本质上是保护购房者权益、保证项目建造资金用在该用的当地，同终究的住宅价格继续上涨没有必定的联络。

“在资金运作和办理上中小型开发商或许遭到必定影响，不过详细的影响有多大，需求看半个月后定见稿的修正与落地状况。”陈涛补充到，“但决议楼市价格走势的是商场供求。”

职责编辑：马琳 曹冉京

审读：戴士潮

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