你觉得最糟糕的一年有人却在抄底买买买

本文转载自

1

赌王女儿时隔三年再次阔绰出手

本年5月13日，上海尚嘉中心（赌王四太名下出资物业）一场粉色花海造价不菲的求婚典礼，招引了不少人的重视。维密秀上一摔出名的奚梦瑶“母凭子贵”成功上位嫁入传奇赌王宗族，让我等大众吃得一手好瓜。

很快，本年10月24日，奚梦瑶完结了嫁入超级豪门的第一个重担，顺畅生下赌王宗族的长孙。其时何猷君更是洋洋洒洒地写下长文昭告全国，三次着重自己儿子是“长孙”，用“绝无仅有”来表现儿子的方位，大有我儿子立刻要承继“王位”的气势。众所周知，赌王一家总共分为四房17子女，因为赌王子女一辈人数现已定型，所以接下来每个房的孙子辈成为很重要的争产筹码，而且何猷君和奚梦瑶的儿子仍是赌王的第一个男孙，所以何猷君和四房的激动之情不免难以操控。

可是现实上，赌王之前就现已做过一次工业分配了。经过前次的分配后，赌王家旗下占股最大的是信德集团，澳博控股和新濠世界，三大集团里，二房的何超琼，何超凤和何猷龙加起来拿了超越一半的股权。其间，何超琼尽管是庶出，可是一贯深受赌王的喜欢，从前和许晋亨的世纪婚礼更是为人所津津有味。赌王壕送10亿陪嫁品嫁女，梅艳芳做伴娘，近几年何超琼一度被外界称为“赌王接班人”。

咳咳，豪门工业抢夺风云的确让人看得很是过瘾！不过言归正传，最近，赌王占股最大的三大集团之一的信德集团重回内地，倒更是值得重视。

作为赌王宗族中心财物的信德集团，1972年景立于香港，在港交所上市，旗下涉及到房产、文娱、酒店等很多项目，经过几十年的开展，在澳门有着无足轻重的效果，外称“赌王接班人”的何超琼是现在信德集团的掌握人，在赌王旗下的多家企业中，信德集团的重要性清楚明了。何超琼是一个“商业奇才”，2005年，其成功出资美高梅我国的故事至今为外界津津有味。本年12月4日，何超琼掌握的这家信德集团，宣告大手笔收买华裔城集团在上海“苏河湾”4块土地各50%权益，出资额达47亿人民币。

普通人的一举一动，都姑且有本身的动机和意图，更何况赌王之女！早在2016年信德集团便与上海本地国企协作，初次入沪拿下上海浦东新区一地块，此番时隔三年，再度阔绰出手，这背面释放了怎样的信号？

2

一二线城市频现扫货王身影

2019年，不止是信德集团，此前已有多家外资房企重返内地商场，在招拍挂揭露拿地或经过收并购加码内地出资。

2019年招拍挂商场上外资房企的身影频现，且适当高调：

2019年2月28日，新鸿基地产以总价11.89亿元拿下南沙庆盛纽带出让面积最大的一宗用地。

2019年5月17日，嘉里建造以总价68.14亿元竞得杭州城市之星“5合1”地块。

2019年5月28日，恒基地产以30.2亿元的总价爆冷摘得北京孙河住所地块，6.9万元/平方米的单价创下了孙河板块的新高。

2019年7月30日，新世界开展首进杭州，以97.92亿元的总价改写本年的全国地王记载。

2019年8月7日，新鸿基地产以132.6亿元的价值坚决拿下杭州地王，这块百亿地块也是杭州史上最高总价的地块。

不仅在拿地上，外资房企在收并购生意商场上的活跃度也不低：

2019年1月，凯德集团收买上海浦发大厦约70%面积，斥资27.52亿元。

2019年3月，新加坡吉宝本钱完结上海北外滩一方大厦的大宗生意，总金额为46亿人民币。

2019年6月，瑞安房地产旗下出资途径瑞安本钱收买上海新六合的优质甲级办公楼上海企业六合5号，总价值65亿港元。

2019年7月26日，新世界我国以40.1亿元收买宁波中心商务区一项目51%股权。

尽管，以上所罗列的仅是本年外资房企在内地的很多生意中较闻名的事例，可是这些已足以让人从中嗅出一些不寻常的气味，那便是“2019年”以来，外资房企好像正在敞开“不差钱”般的买买买形式。

3

2019年：不容错失的抄底机遇？

外资房企可绝不是“人傻钱多”直愣愣的就冲着内地商场来买买买了，只需买到的肉够好，而且购买价格是相对低点，这笔生意就不亏！

早在本年年初的时分，便有人无限慨叹：

公然“2019是低点”，“人生发财靠康波”，听“周期天王周金涛”的没错。

为什么周教师的康波理论在2019年如此盛行。不常混迹金融圈的人或许不太了解，周金涛是康波理论在我国的集大成者，一贯致力于证券剖析研究工作，理论基础便是用康波理论解说经济周期，人称尼古拉斯.金涛。在2016年，这位尼古拉斯.金涛屡次在讲演中再三执着的说到康波理论得出的定论：

2019年将是全球财物低点，买入买入买入！！！完成人生财富！！！

而周教师的康波理论在此前到底有多准，放两个铁一般的现实一同顶礼膜拜下：

1、周教师经过康波理论在2007年的时分提早判别2008年将发作康德拉季耶夫周期阑珊一次重要冲击，这便是后来发作的次贷危机，假如其时你在这个巨大的低点买入财物，你就能够赚到第一桶金。

2、2014年10月份，周教师宣布陈述以为2015年二季度发作康波的二次冲击，公然2015年的二季度之后股市暴降，人民币价值下降，假如你其时提早在高点卖出高价股票，兑换美元，你就能轻松完成财政自在。

再回到上面那句话，应该就能知道这句朴素而又坚决的言语多具指导意义了吧。

依照周教师的话，2019年是一次十分抱负的财物价格抄底机遇。而本年，可不便是2019年嘛！

房地产是个周期性很强的工业，有高有低，而2019年这个时期，肯定算得上是一个低谷期！这一年房地产职业有多困难，地产同行众所周知，破产、债款危机、隆冬年代等字眼就没淡出过视界！在内地房地产职业下行周期以及内地房企资金承压的状况下，像信德集团这样“不差钱”的外资房企，违背内地职业开展根本面的回归操作背面，所传达的的信号清楚明了：在“一些”企业最风险的时刻，便是“另一些”企业最有机遇的时刻，外资房企抄底来了！

4

有备而来，等的便是这一刻！

数据说话永久最具说服力。时近年底，咱们特意整理了本年典型外资上市房企的拿地信息，看看是不是真的存在一些规则。经过计算，发现外资房企拿地动作的确出现显着共性，显着都是有备而来：

A、城市布局上：聚集肯定中心一二线城市

B、拿地时刻上：根本在本年5月份之后

C、地块性质上：所拍地块皆为中心地段的抢手地块

表：2019年1月至12月9日典型上市外资房企拿地状况

数据来历：亿翰数据库

A.聚集肯定中心一二线城市，发挥产品优势的最佳布局挑选

拿地上仍然聚集肯定中心城市，绝大多数都是北上广、苏杭。这其实是外资房企们在内地拿地的城市布局上的一贯特征，大部分外资房企较高的产品定位便已决议其有必要在一二线城市才干完成可观赢利。此外，不同于内地房企的高周转，许多外资房企以慢节奏著称，以瑞安房地产为例，其在上海的新六合旧改项目现已参加超越10年，动辄十几年的开发周期，在内地房企看来简直不行幻想。产品定价高于一般项目，开发期又长，外资房企的主战场有必要聚集在肯定中心城市的中心方位才最能够匹配期其开展战略。

只不过，近几年高周转成为职业内取胜法宝，一贯以稳健开发形式为原则的外资房企在这方面的开展理念和国内开发商实有不同，在近几年百强榜单上简直不见身影。跟着内地房地产进入存量年代，关于轻开发重运营之道的外资房企而言，一二线中心地段的存量商场机遇天然不会容易放过。就连在2018年之前一再转让北京、广州等旗下多个项意图恒基兆业，都一改从前“撤出内地”的标签，活跃布局内地楼市，本年5月时隔20年再次在北京拿地。

B.错开出资高点，拿地时刻根本在5月份之后，避开剧烈竞赛

除了新鸿基2月竞得一宗广州地块之外，其他几家的拿地时刻无一例外都是在本年5月份之后。而本年5月，恰是房地产融资调控的一个分水岭。本年阅历一季度的小阳春行情后，5月17日的“23号文”让房地产融资局势渐趋严峻，当大多数内地开发商的资金面趋紧，流动性下降的时分，外资一贯以来的低负债，强现金流和低本钱优势便凸显无疑，瞄准机遇抢占商场机遇出手拿地。

C.发挥低本钱及运营优势，夺下中心地段的抢手地块

固然，本年的招拍挂商场上，外资房企与“地王”标签好像分不开，如新鸿基8月7日拿的杭州地王，新世界7月30日首进杭州改写全国地王记载，恒基5月28日拿的北京单价地王。可是不同于以往激动上头举牌停不下来而拍下的地王，这些地王项目实际上都是一二线中心城市的中心抢手地段，价格之高实则是完美匹配了资源的稀缺性。

现实上，稀缺土地价格虽高但历来不缺需求者。如若不是本年这样的房地产着重控时期，内地房企资金面吃紧，使得相同具有资金实力的内地竞赛对手削减，只怕终究竞得价格会更高！

此外，在商场低迷期，外资房企的低资金本钱、稳健的现金流和精细化办理优势，使得其做慢周转项目以及商办物业项意图优势愈加凸显。如瑞安房地产10月31日、11月1日连续两日耗资近60亿元在上海竞得4幅住所用地及内环一商办用地，在寸土寸金的上海拿地实为不易，而咱们注意到瑞安此次收买的两宗地块中，其间一宗是青浦区蟠龙城中村旧改项意图住所部分，旧改项意图运作周期长，对资金占用率高，在当下国内大部分房企特别依靠高周转带动资金翻滚的时分，像瑞安这样对开发周转要求不高，融资本钱低且重视产品运营的外资房企，在中心城市拿地上更占优势。

Overall，

一方面，在融资本钱上，外资的资金本钱显着更低，外企境外的融资本钱在3%-4%，而内地房企只要龙头国企的融资本钱才干到达这个水平，更不用说其他民营房企；

另一方面，当职业全体开展进入存量年代的布景下，外资房企精而稳的运营优势得以发挥。内地房企多以高周转为主，面对较高杠杆，且融资途径收紧，融资本钱高，且一二线城市方针严控，特别是一些高端住所项目，地价高，预售价格管控严，溢价空间有限，财政本钱高企；而外资房企重运营，且多奉行稳健的财政战略，采纳慢周转的开发形式，负债率遍及偏低，多操控在20%以内，因此，外资房企在北上广这样的肯定中心城市的拿地优势相较之下天然凸显。

5

抄底考虑

外资房企在中心城市的抄底举动一贯是商场风向标，在欧美和香港等老练商场磨炼多年的运营风格，与现行内地的地产企业之间构成激烈反差。外资企业更长于耐性等候周期的低点，或许经过长时刻运营以可控的价格获取肯定中心方位进行出资。存量年代的企业开展逻辑，或许会更趋向于外资形式，稳健的财政状况 ，比较富余的现金流，不着急变现的财物，而在前期花更多的时刻去探究优质有潜力的财物，这样看来，和收并购一哥说的理念十分符合，地拿好了，能够造就一个经典楼盘，一家企业就能够“翻身做主人”了。

—END—