招商蛇口严重资产重组仅仅成绩回转的开端

作者 | 707的牛

昨日招商蛇口发布了严重资产重组布告：招商蛇口子公司招商前海实业和前海投控别离对合资公司前海自贸出资进行增资，各自占比50%的股权，买卖金额到达1458.16亿元。其间前者增资买卖对价644.08亿元，现金增资85亿元，后者买卖对价729.08亿元。

公司股价现已反响资产重组的商场预期，从底部开端反弹，涨幅区间挨近10%。最近和公司有关的严重事件比较多，催化招商蛇口股价上涨的要素也有三个。一是在前海的土储会支撑公司未来的成绩增加；二是年报成绩大约率会回转向上；三是公司剥离旗下的招商物业和中航善达完结重组。

1

1458亿元的资产重组影响有多大？

招商蛇口旗下子公司招商驰迪具有深圳前海妈湾片区42.53万平米的土地运用权，前海控股的子公司前海鸿昱在前海深港协作区妈湾组团有38.09万平米的土地，合计土地面积有80.62万平米。

依据招商驰迪与前海管理局签定的合同书，招商驰迪取得宗地号为T102-0296的土地运用权。该地块的宗地面积为35.32万平方米，土地用处为商业服务业用地、寓居用地，宗地土地性质为商品房用处，宗地运用年期停止日别离为2054年12月31日（商业服务业用地）和2084年12月31日（寓居用地）。

关于这宗地块的规划也有部分介绍，容积率总建筑面积不超越218.25万平方米（含物业管理用房和地下规则建筑面积）；其间工作112万平方米，寓居11.69万平方米，商务公寓13.30万平方米，商业28.47万平方米（地上23.77万平方米、地下4.70万平方米），旅馆业（酒店）8.00万平方米，公共设备6124平方米，研制工作11.32万平方米，配套服务设备及市政设备3.37万平方米。

招商蛇口控股子公司在前海的竣工项目包含，招商局前海经贸中心三期；在建项目包含招商局前海经贸中心一期、招商局前海经贸中心二期、招商领玺家乡、招商港湾广场。其间招商领玺家乡坐落前海妈湾片区19开发单元，该项目占地面积1.37万平方米，总建筑面积9.09万平方米。该项目由启迪实业开发，项目已于2017年11月开工，方案于2020年4月竣工。

资产重组的落地，一起考虑到前海合资项目的用地悉数由合资公司担任开发建造，但由招商蛇口兼并财务报表，后期对公司的出售和营收会有推进效果。这次1458亿的资产重组和招商蛇口平常的拿地金额比照是什么概念呢？2018年全年和2019年1-11月的拿地金额都没有超越1000亿元，大约是900亿元。但这次的体量高出了50%。

比照前海重组资金的体量，再参阅历年的拿地出售比，项目开发完结后能够奉献大约3000亿元的并表出售金额。参阅招商领玺的出售状况，现在整个楼盘的房源现已售完，吸金近63亿元，均匀每平米的单价不低于10万元。招商蛇口的土地大都来自于将工业用地置换成商业，住所用地，置办拿地本钱极低。所以关于这次资产重组的整个项目都在深圳前海，必然会拉高公司全体的赢利率水平。

2

成绩回转的商场预期

内职业界地产公司成绩遍及超卓的时分，招商蛇口作为头部企业，成绩不增反降是让商场大跌眼镜的。公司2019年中期成绩：社区开发和运营，园区开发，以及邮轮工业收入别离达 124.1 亿元、40.1 亿元、2.7 亿元，同比增速别离为-29.8%、31.3%、2.7%。

依据招商蛇口发表的三季报，前三季度，完成经营收入255.43亿元，同比下降24.39%；归属于上市公司股东的净赢利50.93亿元，同比下降38.46%。第三季度单季，完成经营收入88.56亿元，同比下降30.77%；归属于上市公司股东的净赢利1.95亿元，同比下降83.21%。

关于这个成绩是让人大跌眼镜的，公司在半年报上说会将项目结算放鄙人半年。可是等候三季报的成绩回转仍是没有来，招商蛇口的解说是成绩开释会集第四季度。公司的这种说法是不是雷？说实话也算不上吧，因为招商蛇口把成绩放在了年末，比及年报出来成绩还没有完成，那才是成绩爆雷。

那么公司说的将首要成绩放在第四季度的可信度有多高呢？因为房地产营收承认的职业特色，现在的成绩大约是两年前卖房赚的钱，所以检查公司2年前的出售数据是能够验证逻辑的。

2017年前10个月公司出售金额是887亿元，同比增加59.40%。2017年全年来看，总出售金额大约在1000亿元左右，两年前的销量存在时刻滞后，所以是能够确保2019年全年成绩的。第四季度也能看到成绩回转的。

招商蛇口近期的出售数据也是十分可观的。2019 年 9 月单月，公司完成签约出售面积 103.57 万平方米，同比增加 42.99%；完成签约出售金额 234.57 亿元，同比增加 81.95%。

其间1-9 月，公司完成出售面积 833.03 万平方米，同比增加 49.71%，完成合同出售额 1620.40 亿元，同比增加 39.38%。2019年公司的出售方针是2000亿元，现在现已完结了方针的99%。

招商蛇口的成绩下滑首要是社区开发和运经营务同比负增加导致的，公司在财报里也发表了原因：职业界大都公司出售结转都在上半年，而招商蛇口首要会集鄙人半年。所以关于短期内的成绩变脸不必忧虑，这与公司承认营收的季节性有关。

3

物业兼并的逻辑

本年4月份，招商蛇口以现金和旗下的招商物业100%的股权认购了物业公司中航善达22.35%的股份。9月份现已完结了过户，现在中航善达也改名为招商积余。而招商积余的股价从发布收买布告到现在，涨幅现已超越100%。招商积余的涨幅在短期内的涨幅也这么大，也不是朴实的炒炒概念罢了。

而是收买完结后，招商积余的体量现已翻倍，现在的在管面积从起先的0.76亿平米增加到1.47亿平米。兼并之后招商积余的规划能够在物业职业中排名前十，当然招商蛇口作为招商积余的榜首大股东，依据最新的数据，招商蛇口的持股份额现已高达47.45%。

因而，关于招商蛇口来说，最大的影响便是能够收到来自于持有招商积余的收益。招商积余2018年营收是66.6亿元，兼并之后体量翻了一倍，假定公司2019年的营收到达100亿元，12%左右的净赢利率，全年净赢利是12亿元。那么招商蛇口也就能够收到6亿元的并表赢利。

招商蛇口将旗下的招商物业兼并到中航善达，能够构成规划效应，有利于提高房地产开发的全体功率。不必自己运营物业事务，但成为招商积余的榜首大股东，能够直接取得分红收益。

最近港股物业股和刚刚上市的物业公司都受到了商场的追捧，本年也有大幅跑赢商场的收益率。而招商蛇口直接持有A股物业龙头招商积余47.45%的股权，当心情预期回转的时分，商场是不是可能把招商蛇口作为物业概念股来炒。公司半年度，三季度成绩接连低于商场预期，并且成绩大约率会在四季度中回转。股价现在处于底部，肯定没反响未来的预期。

从公司自身回购股票的力度看，年初到6月22号回购1.84亿股现已悉数刊出，累计回购金额挨近40亿元，均价在21.7块，高于现在的商场行情报价。

当下地产公司出售数据大幅反弹，大都公司现已上涨，而招商蛇口的反弹力度很小，商场好像在等候一个上涨信号。一起三季度和下半年的成绩反弹的可能性较大，对应也有4%左右的股息率，当公司成绩回转改动商场预期之后，股价上涨也会变得相对确认。