现在买房10年后一贫如洗仍是家财万贯

最近看21世纪经济报道的一篇文章，深圳房子的“正反面”。

有人说，“今年的市场只有两个，深圳，以及深圳以外的城市”，这话听起来格外刺耳，却反映了最近深圳楼市的关注度到底有多高。

一边是月涨百万、四年翻倍的网红盘，深圳湾某盘，4年前开盘单价约10万／平，目前普遍挂20万＋；南山某小区2015年开盘最低4万多，现在均价10万以上。

另一边是房价多年未涨，趁着“豪宅税”取消，业主联合涨价的宝安福永街道某小区，旋即被暂停网签。

前者可以轻易“富得流油”，坐拥升值几百万乃至上千万的财富。

后者连通胀都跑不赢，好不容易有点盼头了，又因为太过高调，被市场盯上后，暴富梦就此破碎。

深圳可以看做当今房地产市场的缩影，有房族的财富既能成倍放大，又可能会因为一套房子而“缩水”。

那么，从长远来看，现在买房，或者等几天后的2020年买房，持有10年后，会“家徒四壁”还是“腰缠万贯”？

我们大家可以从以下两点展开分析。

第一，买房“变富”的基础还是不是真的存在？

过去20年，房产升值的最大基础，是城镇化带来的人口集聚。

以本文开头的深圳楼市为例，为什么有的网红盘能做到数年翻倍，同样在一个城市，有的房子却连平均涨幅都赶不上？

人口的集聚效应很重要，核心的商圈、优质的学区、稀缺的三甲医院、便利的地铁口，满足这些条件的楼盘，在城镇化浪潮中，价值会进一步凸显。

本质上，是城镇化的快速推进，带来了城市、板块、楼盘价值之间的分化，使核心城区的房产拥有了庞大的需求，想买房的多，二手房、新房的供给却是有限的，房价想不涨都难。

但是，城镇化迟早会面临瓶颈。

根据国际经验，发达国家的城市化大体上都经历了类似正弦波曲线上升的过程，即“纳瑟姆曲线”。

第1个拐点是30%的城镇化率，自此进入快速发展阶段，第二个拐点是70%城镇化率，随后人口流入城市的速度会放缓。

而我们的城镇化率，在2018年就达到了59.58%，到2030年达到70%的城镇化率几无悬念，这也就从另一方面代表着，房产持续增值的最大基础已经松动了。

假如人口流入城市的速度慢下来，10年后，一二线热点城市、核心主城区、优质的商业和学区板块的价格依然会坚挺，持有这些区域的房产，虽然不至于“腰缠万贯”，保值的属性却不会褪色。

但那些远郊地区、房比人多的新城区、开发区，工厂、仓储物流遍布的产业区，因为房子的供给远大于需求，“家徒四壁”也不是不可能。

第二，大拆大建的模式难持续，“旧改”、“租赁房”成为楼市新动力。

在过去，买房变富的渠道有两种，一种是通过拆迁，拿到补偿后囤积房产，摇身一变成为“土豪”，另一种是城市不断扩张，各地出让更多的地块，新建大量基建设施，提升土地附加值，地价上涨助推房价上涨。

这两种渠道，都离不开“大拆大建”。

遍地的塔吊，密布的工地，四处加盖的售楼盘和小区，是有房族资产增值的写照。

但是，这种模式是不可持续的。

一方面，拆迁成本慢慢的升高。

在地价还没再次出现明显涨势前，不管是各个城市自身，还是开发商，都有足够的意愿去推进拆迁，从土地出让到楼盘建成，利润空间都足够大。

但是，现在很多中西部的三线小城市，楼面价动辄就能达到6000以上，有的楼面价甚至上万，终端的售价却面临“限价”、“限购”的约束，导致“面粉价”比“面包价”还要贵。

待开发地块虽然还有不少，但随着近些年地价上涨，拆迁的难度、成本，已经与过去不可同日而语。

另一方面，棚改货币化安置慢慢的变成了过去式。

棚改货币化安置是不少城市房价跃升的首要因素，原来的实物安置并没有产权，而大量的货币补偿，必然会造成短期内楼市库存告急，房价水涨船高。

截止11月末，按住建部公布的数据，今年棚改任务已开工315万套，占年度目标任务的109%，完成投资1.16万亿元，2019马上结束，最近北方城市都进入了“冻工期”，300多万套已经没有悬念。

对比往年，这个数字的跌幅接近50%，很多地方也不再采用货币补偿的方式，改为安置房补偿。

与之形成鲜明对比的，是“旧改”与“租赁房”的接力。

老旧小区改造一直都在提，但今年的重视程度远超以往，目前河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程。

专家预计，按照现有17万个城区小区需要改造计算，涉及的市场规模初步测算大致是3-5万亿。在3-5年之内，可以预期每年的规模将会达到1万亿左右。

不用拆迁，不用遍地是工地，只用对老旧小区加装电梯、更新水电暖气，修修补补一番，就能产生这么大的行业红利，能够说是一举多得。

租赁房也是如此，虽然现在供给的体量并不大，但在多个城市已经开展“租售同权”的试点。

一方面，城市放宽落户条件，无房有户的租房者能够轻松的享受正常的学区名额。

另一方面，多渠道供应的房源正在增加，作为未来房地产市场的“重头戏”，体量扩大是必然的。

房地产一旦远离大拆大建的模式，各个城市的土地出让收入会逐步减少，开发商用于拿地的资金也会降低，房价最主要的地价成本也会受到限制，买房也不会使人“腰缠万贯”。

关于这样的一个问题，马云、李嘉诚、宗庆后3位首富曾一齐发声，观点值得参考。

马云曾说，“如果都像今天这样大家买房子，将来我们的孙子、孙女，一个人至少要管5套房子，要养8个老人”。

李嘉诚曾说，“买楼应该量力而为，买来自己的住的，应该买，分期付款都没问题”。

宗庆后曾说，“要解决房地产问题，依靠卖地模式是行不通的，要着重关注刚需人群的住房问题”。

按笔者的理解，3位首富的3句话，表达了3个意思。

1，要不要买房，需遵循“有多少钱，办多少事”的原则。

2，因为少子化、老龄化的加速，未来绝大部分中小城市的00后甚至10后们，他们会继承大量的房产，却面临空前的养老压力。

3，房地产终究会告别大拆大建的卖地模式，不管明年的你是否会选择买房，用平常心去看待房子，降低房产增值的预期，努力提升自己的收入，才是真正处理问题的办法。