楼市的3股火苗平息了买房会花冤枉钱央行开释新风向

离2020年只剩几天时间了，各个城市却表现的异常“躁动”。

从南京到天津，从深圳到成都，微幅宽松的政策慢慢的变多，大部分都是以“人才购房”的名义，放开了部分城区的限购政策。

相比之下，广州的调控放松力度更超出大家的预期，七天之内，南沙、花都、黄埔区全部放开限购，频率之高，出手之快，其他城市都望尘莫及。

前天我发了一篇文章，讲到楼市的调控政策会有“跟风”效应，前面只要有城市“开路”，没了当“出头鸟”的担忧，类似的现象会慢慢的多。

现在温州也忍不住了。

温州市人才办12月25日发布《温州市人才住房租售并举实施办法》：符合条件的优秀本科生买房打7折，租房3折。

这样的政策，听起来颇有诱惑力，至于能吸引多少人才，具体实施起来，又有多少人为之买单，就是另外一回事了。

这么多城市都在放开调控，给购房者提供的优惠一个比一个大，楼市是不是又要迎来“第二春”了？类似2015-2017那样的情景还能不能重现？

笔者并不这么看，原因主要在于：支撑楼市大涨的3股“火苗”：房地产宽松信贷、棚改货币化、居民购房低杠杆，已经“熄灭”了。

第一，房地产金融体系持续收紧，没有一点放松迹象。

经济日报近日统计，下半年以来，央行先后7次定调房地产市场。

具体来看，7月29日、8月2日、8月9日、8月20日以及11月16日、11月25日，在这些关键节点，既有会议，也有报告，还有通知，不管采取哪种形式，房住不炒，抑制投机依然是反复重申的基调。

显然，这样的政策基调在2020年还会得到延续。

中国信托业协会近日发布的多个方面数据显示，三季度末，投向房地产的信托资金余额为2.78万亿元，较二季度减少1480.67亿元，环比下降5.05%。

这是自2015年四季度以来，首次出现新增规模的环比增速负增长。

2015年，正是上次房价启动的“时机”，当时虽然各个城市也放开了限购，但真正导致房价蹿升的原因，还是房地产金融体系开了一道“口子”。

试想一下，房企贷不到款，信托、公司债又拿不到，拿地资金自然会减少，现金流紧张的环境下，楼盘降价促销也就就在情理之中了。

现在就是这样的情况，表面上放松限购的城市在变多，实际上购房者的资金并不宽裕，银行授信额度也很低，房贷利率持续维持在高位，楼市上涨也就无从谈起。

第二，棚改货币化向“旧改”、“租赁房”转变。

2015-2017的房价上涨，与棚改有密不可分的关系，原来的棚户区改造，只给房子不给钱，就算有补助，大部分也是过渡费之类的“小钱”，这种安置方法，因为回迁房大部分不会入市流通，拆迁户只能把房屋出租或低价转让才能赚钱，不会对当地楼市的流通体系造成冲击。

但是，货币化安置带来的，是大量的现金补贴，同时不再安置房屋，拆迁户拿到一笔远超自己房屋价值的资金，换做是谁，都会把钱都换成房子，由此带来的就是库存告急，房价飞涨。

今年的情况发生了很大变化。

一方面是棚改总量下降，根据住建部公布的数据，前11个月棚改任务完成仅300多万套，同比去年跌幅近50%。

另一方面是货币化安置比例的降低，要么回归到以前的安置房，要么实行安置房+过渡费的少量补贴。

没有了棚改的购买力，取而代之的是“旧改”与“租赁房”的发展。

今年以来，老旧小区改造成为各个城市的发力点，在不用大拆大建的前提下，对老破小实行“修修补补”，加装电梯、整修道路、粉刷外立面、整修水电等基础设施，根据专家测算，未来5年投资规模能够达到4万亿。

仅仅最近几个月的时间，就有十多个省市先后发布租赁房新政，房源的增加，租赁房提供的便利，势必会吸引更多刚需人群。

第三，居民的低杠杆购房环境已经不复存在。

从央行测算的居民杠杆观察，2018年末，我国居民杠杆率已达到60.4%，超过G20国家平均水平，也超过德国和日本。

虽然60%这个数字不算太高，但购房杠杆的增速太快了。

2017年，央行测算的杠杆率为49%，从2017年至2018年，居民杠杆增速达到了23%，保守估计，2019年居民杠杆率可能达到65%。

现在离年底也就半个月的时间，前年还不到50%，今年就增长到了65%的居民杠杆率，买房子的威力可见一斑。

目前一线城市平均租售比为1:636，售租比达53年；二线城市平均租售比为1:580，售租比为46.9年；三四线城市虽然房价相对较低，但租赁市场需求更加薄弱，租售比略低于二线城市，为1:556。

也就是说，一般的工薪家庭，不吃不喝几十年才能攒套房，某种意义上，大部分人早就跟房子无缘了。

这3股“火苗”，是过去几年楼市“越烧越旺”的根本原因，仅靠目前部分城市放开限购，吸引人才购房，显然还不足以推动房价反弹。

某种程度上，对已经有一套自住房的人来说，现在看到诸多城市发出信号，就盲目入市买房，无异于花“冤枉钱”，这一类购房者未来必然会遇到“麻烦”。

道理很简单，房价只要不涨，持有房产就无法实现“套利”，与此同时，还要承受房产的折旧、高企的房贷利率、房租也无法弥补高额的月供，不管是掏空“钱包”的首付款，还是每个月的房贷，对一个没有居住需求的购房者来说，这些钱花的没有一点意义，不是“冤枉钱”又是“什么”？

市场好不好，一定要参考“群体心理”，央行最近的一份调查报告，就释放出了新的风向，明确了未来的趋势。

央行在12月23日公布了《2019年第四季度城镇储户问卷调查报告》，报告数据显示，未来3个月内准备出手购买住房的居民占比为20.7%。

这一比例，创下了2017年以来新低（2016年第四季度该比例为20.1%），显示了购房意愿大幅下降的同时，看好房价上涨的人也在变少。

2020年就要来了，希望我们大家在多变的楼市面前，能够管好自己的钱包，规划好家庭的现金流，房子何时买都可以，好不容易存下的积蓄，却不能在楼市里随便挥霍掉。