你甭说这年头二房东们活得还挺润泽

最近一段时间帮一个老外朋友找房子，朋友的要求是，老洋房、最好是位于曾经的租界。答应朋友之后，就开启了沪上寻房之旅。

在武康路附近，兜兜转转，找了不少的中介带看。看了一大圈之后，突然想到了一个很严肃的问题：因报销问题，这套房子能不能开发票？

中介显然被这样的一个问题搞得有点懵掉了，大部分的房东都不太愿意开发票的，小部分愿意的，大概多出5%~6%个点的税费也要租客自己承担。

看了几套比较“原生态”的洋房后，好像看的每一套都有点偏差。中介想了想说，你的这些要求，有是有，不过讲实话：如果你着急要的话，这种可能就要找二房东了。

当她讲到二房东的时候，我挺诧异的。我印象中的二房东，应该是拿下很多毛坯房，把一套三房或者四房，通过隔板隔成七八个房间的那种群租房二房东。

没想到在老洋房这么细分的领域，也有二房东。

听到我这么诧异，中介解释道，洋房租赁比较特别，因为很细分，所以一般中介而言，这种房子比较零散，但是找二房东，他们有小群体，能够比较快速的找到合适的房源。

被这个消息刷新三观回来之后，我决定跟大家聊一聊二房东这个话题。

01

为什么我会说“有印象中”的二房东？

在2010年的时候，二房东是租房过程中能碰到的大概率事件。因为那时候，几乎地铁站附近的次新房，都有二房东的身影。

当年的二房东的通常做法就是，一套房子被隔成很多个房间，不管是客厅还是阳台，甚至是厨房和卫生间的位置，都会被他们疯狂的进行分割。

不仅如此，电费也与普通的电费不同。每个房间都安装单独的电表，电费是1块钱一度。水费也分为水费和排污水什么费两种费用。

记得公司有一个刚毕业的实习生，住在中远两湾城。有经验的朋友一听这个名字就知道，这个小区在上海还有另外一个名字——群租房。

这个实习生说，他的二房东，已经靠着这个营生，在上海买了好几套房子。据说一个月有好几万的净收入。

于是当时我们对二房东这个事情经过很深刻的讨论：就是二房东到底能赚多少钱？

据这个实习生讲，他的二房东是个福建人，手上有十来套房源。基本上以低于市场价35%的价格从房东手上拿下毛坯房，然后进行简单的墙面粉刷之后隔房间。比如客厅、阳台、厨房等都会被二房东分割成不同大小的房间。

所以一套三房为例，当年3000不到的价格拿到，然后隔成7、8个房间，每个房间800~1000元不等的价格出租。不含水电费的二次拔羊毛，只是一套房子的房租净收入就有四五千元。

如果二房东有十套以上的房子，那个时候就已经月入四五万了。

02

如今说起租赁市场，已经被长租公寓等融资能力巨大的企业占领。在竞争激烈的环境中，这些二房东还有生存空间吗？

通过多方的打探和实地的接触下来，我们发现，二房东这样一个职业，不仅存在，而且随着大环境重压之下，二房东走的路线越来越专业化了。

为什么这么说？

我一个做融资平台的朋友告诉我，她认识一些二房东，这些二房东会在他们的平台借贷。当然借贷的去向是用作拿房源和装修使用。

就是说，我们大家可以这么认为，与以往一家子凑份子做二房东不同的是，现在的二房东在做着与长租公寓相同的一件事件，就是借贷，拿房源，装修，然后转租。

与长租公寓融资不同的是，二房东的房源相对较少，风险相对可控，加上二房东之间有相互的群体互推房源，所以空置率还是比较低的。

朋友给我介绍了一个资深二房东，说她资深是因为，她已经在这个行业大概十年左右的时间了。

据她介绍，10年前在一个次新小区以低于市场行情报价大概25~30%的价格，一次性拿十几套毛坯房。墙面粉刷隔断之后再租出去，价格就能翻倍。因为与房东签订的都是5~10年的长期合同。

所以一年不到，就能全部回本。

这几年，肉眼可见的是，生意越来越难做。

比如长租公寓的进入，以及其他公寓类产品的抢占市场占有率。让很多房东也慢慢变得了解租赁市场的价格。于是二房东的拿房成本也在增加。

现在来讲，二房东拿到低于市场行情报价20%的房源可能性已经很小了。虽然利润空间还是有的，但也不如前几年那样闭着眼睛赚钱了。

很多二房东是混论坛的高手，经常会在各大论坛、豆瓣等网站都发布的联盟信息，像租赁平台一样，房源、客户资源共享，大家一起抱团发财。

而且对于市场的敏锐，促使各网站平台只要有一套毛坯房出租，立马就能在中介之前接到二房东的电话。

03

不仅是对市场之间的竞争的敏锐，市场上能清楚看到的二房东，你也发现了很多跟之前不同的气质，就是市场细分之下，二房东的发展趋势也慢慢变得专业化。

在线下你发现，二房东的素质也慢慢变得高，服务意识也慢慢变得强。

比如租房子，大部分人面临的一个问题就是房东不愿意办理备案登记。这样对于租房的人来讲，就没有很好的方法办理居住证，但是现在，找二房东，他们就可以给你办理。

再比如，老洋房就是市场细分之下，比较专业的一个二房东代表。

据了解，一般这个领域的二房东手上大概会有十几二十套的老洋房公寓。套数不算特别多。他们与房东的关系维护十分融洽，因为这类的二房东专业素养，还有在房屋维护方面都做的非常到位，多年的接触下来之后，房东对二房东的信任度也比较强。

拿下老洋房公寓之后，这些二房东不会像传统的做法对房间进行隔离，而是会会按照老外的喜好对老洋房进行重新装修和设计。

专门做老洋房的二房东彼此之间都有交流群，进行房源和客户的资源共享，所以一个二房东的手上只有十几套洋房，但是你找到一个人，基本上，就能通过一个人找到沪上最多的洋房资源。且各种手续齐全，发票、居住证办理等。不需要租客额外操心。

还有一部分比如像办公领域的二房东，他们接触的对象就是创业对象，他们也会根据市场的环境去做分析，然后吸引创业公司的入驻。

比如一些工位的租赁，帮助创业公司减少成本，或者说这个写字楼都是哪些公司分布在此，更适合哪一类创业人群，这都是现下，某些领域的二房东在做的事情，而且，比我们想象中的更加专业。

我狭隘的认为，二房东已经在中介和长租公寓的介入下，慢慢消失了。但是，这个行业依旧存在，且二房东都在朝多元化的方向发展。

与之前蜂窝煤一样隔板的群租房不同的是，现在的在房子本身的结构上已经有了很大的空间改善。

与以往不同的是，现在二房东在拿房之后，不太会像之前一样过分的对房间疯狂隔断。而是会在某一个房间内，去设置单独的洗漱和厨房的空间。

原本可能只是一个居住功能的次卧，二房东一般会在窗户位置安装紧凑的洗浴功能和厨房功能。

在某次卧房间内的阳台位子，设置了厨卫功能

而且，越来越发现一个问题就是，我们之前痛恨二房东，是因为我们觉得他们剥夺了租客的生存舒适空间，以略低于市场价的租金租给客户，之后再收取高额的水电费。来实行二次拔羊毛。

但是，在把目标投向长租公寓之后，才发现，二房东的“和蔼可亲”。与二房东相比，长租公寓的租赁贷稍有不慎还能让你背负征信问题。甚至比如虚假房源、合同漏洞、克扣押金、违规资金贷、暴雷的问题，让租客频频中招。

话虽然这么说，但是，这么多年之后，你再观察这个群体，你发现这群二房东在慢慢的改变，不管是专业度，还是服务意识。

04

最后，我想说的是，这个市场之下，虽然长租公寓有巨额的融资渠道和资本背景。但是手上房源过多，面铺过大，一旦空置率过高就容易发生资金链断裂的危险。

到目前为止，据不完全统计，全国爆仓的公寓品牌已经有50多家了。长租公寓也开始面临融资难，获客难的局面。

相对于小而精的二房东，不管这个市场的竞争多么激烈，在这些资本垄断的背后，在夹缝中，依然会有这样的一群生存者，面对环境的变化而适应和生存。

虽然租赁市场环境现在相对没那么好了，虽然资本的进入让市场环境更复杂了，大鱼与大鱼相互吞并竞争，稍有不慎就会死掉，但是，虾有虾道，这些二房东，活的挺好。

就在写稿的过程中，收到这位资深二房东发来的微信，是一条关于“六部门发文：房地产经纪机构不得专取住房出租差价”的新闻。

我问她，这个政策对你们来讲影响大吗？

“还不确定啊，准备拉个群二房东们一起讨论下”

也许，他们即将面临政策调控上的再一次考验，未来，二房东这个群体会如何发展下去？我们拭目以待。

以上为正文，来自岳岳

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