2020年前发放的个人房贷利率定价变了影响你的钱袋子吗?

继新增借款参阅LPR（借款商场报价利率）定价后，存量起浮借款商场也迎来重磅改动。12月28日，央行发布布告称，为深化利率商场化变革，进一步推动借款LPR运用，现将存量起浮利率借款的定价基准转化为LPR。在此之前，存量起浮利率借款的定价为借款基准利率加点核算。

而在存量起浮利率借款中，商业性个人住房借款无疑占有了重要份额，关于购房者来说，定价基准改动后，房贷是不是也要发作显着的改动了？事实上，购房者不必有过多忧虑，央行着重，此次定价基准转化，存量商业性个人房贷在转化时点的利率水平应坚持不变。换言之，关于房贷而言，定价基准改动带来的更多是核算方法的改动，利率自身改动较小。

存量借款定价基准改动

依据布告，此次说到的存量起浮利率借款是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参阅借款基准利率定价的起浮利率借款（不包括公积金个人住房借款）。

布告关于切换时刻窗口、切换方法以及重定价周期也做了明确规定，并指出切换需求假贷两边洽谈确认，转化开始日为2020年3月1日，原则上于2020年8月31日前完结。

别的，金融机构与客户洽谈定价基准转化条款时，可从头约好重定价周期和重定价日，其间商业性个人住房借款从头约好的重定价周期最短为一年。

我国民生银行首席研讨员温彬表明，“换锚”将对银行的合同、体系、报表、人员、风控等多方面构成影响，短期内银行内部管理面对检测。

详细来看，定价基准转化有两种方法，一是转成以LPR为定价基准加点构成（加点可为负值），且加点数值在合同剩下期限内固定不变；二是转化为固定利率。至于挑选哪种方法，借款客户可与金融机构进行洽谈。还需求注意的是，假如挑选将定价基准转化为LPR，那么加点数值也可由两边洽谈确认，但商业性个人住房借款在外。

交行金研中心高档研讨员陈冀说到，“加点可为负值”很大程度上保证了曩昔在基准利率基础上起浮定价的借款，至少能享受到跟之前相同乃至愈加优惠的利率，优质客户关于银行借款定价的议价才能也将更强。

此外，定价基准只能转化一次，转化之后不能再次转化，已处于最终一个重定价周期的存量起浮利率借款可不转化。

关于推出此次转化的考虑，央行称，现在挨近90%的新发放借款现已参阅LPR定价，但存量起浮利率借款仍依据借款基准利率定价，不能及时反映商场利率改动，不利于维护假贷两边的权益。因而为进一步深化LPR变革，将推动存量起浮利率借款定价基准平稳转化。

陈冀也说到，其首要意图在于提高LPR的利率传导作用。“LPR新机制虽然现已推出，可是由于存量借款的合同效应，使得近几月以来LPR回落引导金融机构借款利率下行的成效并不显着，加快存量借款定价机制的切换就愈加火急。”他说道。

在东方金诚首席微观分析师王青看来，这也代表着本轮商场化降息掩盖规模已从新发放借款向存量借款扩展，未来商场主体利息支出担负将有更大起伏下降。事实上，在本年三季度货币政策履行陈述中，央行已表明“抓住研讨出台存量借款利率基准转化计划”，因而这一成果并不出人意料。“不过，发布时点则略早于商场预期，显现当时央行在加大货币政策逆周期调理力度方面活跃作为。”王青称。

本次转化对个人房贷利率影响较小

在存量起浮利率借款中，商业性个人住房借款占有了重要份额，多个方面数据显现，到2018年底，我国个人住房借款余额为25.75万亿元，占金融机构各项借款余额的18.89%。此次定价基准的改动无疑将影响房贷利率定价的改动，购房者需求和银行重签借款合同，进行“换锚”，依据上述内容，房贷定价的转化也有两种方法，即LPR加点和固定利率。

关于LPR加点，央行要求，加点数值应等于原合同最近的履行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值，也就是说，同一笔商业性个人房贷，在2020年3-8月之间恣意时点转化，均依据2019年12月LPR和原履行的利率水平确认加点数值，加点数值不受转化时刻的影响，银行和客户可合理涣散处理。

举例而言，若某笔商业性个人住房借款原合同期限20年,剩下期限为8年，原合同约好的利率为5年期以上借款基准利率上浮10%，现履行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。假如假贷两边确认在2020年3月30日转化定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点起伏应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，履行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。

关于转为固定利率来说，则利率水平应等于原合同最近的履行利率水平。

由此，此次转化中，不管是挑选哪种方法，房贷利率水平根本不变。

不过关于挑选“LPR加点”的借款者而言，之后房贷利率可能将发作显着的改动。温彬称，虽然银行会供给起浮和固定两种借款报价，但在预期LPR下降布景下，客户通常会挑选起浮利率报价，由于0.59%的点差现已固定，因而，假定下一年12月5年期以上LPR利率下降10个bp至4.7%，则从2021年1月起，房贷利率重定价为：4.7%+0.59%=5.29%，较之前的5.39%下降10个bp；假定2021年12月5年以上LPR利率持续下降至4.6%，则从2022年1月起，房贷利率重定价为：4.6%+0.59%=5.19%。

温彬还说到，但假如因经济上升、通胀上行，LPR处于上升周期，则房贷利率也会随之走升，而假如此前签署的是固定利率，则房贷本钱不变。

而关于后期LPR的走势，王青称，总体上看，未来5年期以上LPR报价将呈现小幅下行走势，这在某种程度上预示着是下一年房地产商场将坚持稳定运转态势，房地产出资增速显着下行的危险较小。他还弥补道，“自8月LPR报价机制变革后，首要针对居民房贷的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，显着低于首要针对企业借款的1年期LPR报价的下调起伏，咱们我们都以为2020年这一差异化降息形式有望坚持。”