深圳两年内拟增出租房不少于30万套商改租办改租方针起草中

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近来，一则由住所和城乡建造部与国家开展变革委、公安部、商场监管总局、银保监会、国家网信办等6部委，联合发文整理住所租借商场秩序的音讯在这个年末岁尾激起房地产商场上的各方热议。

这则名为《关于整理规范住所租借商场秩序的定见》(下简称《定见》）的文件，从六大方面发力整理规范住所租借商场。其间，既有此前各类方针规范中重复提及的严厉挂号存案办理，发布实在房源信息、明码标价，中介不得“吃差价”等内容，也有针对近期住所租借商场上存在的长租公寓爆雷事情而发布的操控房子租借职业“杠杆”，住所租金借款金额占比不得超越30%的内容。

有必要留意一下的是，该文件对商办、厂房等非住所改造为租借住所的办理口径有所调整，要求各地拟定搁置商业作业用房、工业厂房等非住所依法依规改造为租借住所的方针，改造房子应当契合修建、消防、环保等方面的要求。

上述方针将如安在深落地，在此职业重磅方针落地之时，深圳住所租借商场又处于何种状况？针对上述问题，深圳市住建局独家回应南都记者，称该局将赶快出台既有商业作业用房改建租借住所、城中村改造租借住所等相关方针、规范，逐步完善房子租借法规方针系统。

（集悦城由旧厂房改造后，用于给人们寓居。 南都材料图片）

深圳方针

2022年新增建造筹措各类租借住所不少于30万套

在此次六部委联合发文之前，深圳在本年8年发布的《深圳市人民政府关于规范住所租借商场安稳住所租借价格的定见》（深府规〔2019〕7号，以下简称7号文）中，就现已敞开了这一轮对深圳住所租借商场秩序的整理和规范。

关于近年来人口继续呈净流入态势的深圳而言，7号文中有关租借住所供应的内容分外引人重视。7号文提出，从进步租借住所用地供应份额、添加租借住所建造或许配建规划、经过政府补助或许购买服务添加租借住所、鼓舞企业自我克制住所租借运营、盘活存量住所用于租借等方面加大不同层次的租借住所供应，力求到2022年新增建造筹措各类租借住所不少于30万套。

关于可供开发的土地极端有限的深圳而言，比起在新增用地供应中进步租借住所的供应，怎么盘活存量的破题思路更能处理“当务之急”。结合此次六部委发布的《定见》不难发现，关于深圳而言，盘活搁置的商业和作业用房改建为租借住所，成为一项重要内容。

改造难点

商办和厂房改寓居，许多时分难以经过消防批阅

在实际中，商业作业用房和厂房改寓居，虽非榜首次被官方提出，但向来是个敏感话题。

早在两年前，住所和城乡建造部就与国土资源部联合发布了《关于加强近期住所及用地供应办理和调控有关作业的奉告》，称鼓舞房地产开发企业参加工业厂房改造，完善配套设备后改形成租借住所，按年交纳土地收益。

关于因城市开展、工业晋级而“诞生”的一批无法习惯新生产方法要求的老厂房而言，被改形成为租公寓等寓居形状，成为了渐渐的变多的企业眼中包含巨大的赢利空间的事务。但另一方面，由于缺少相关规定，无论是厂房宿舍改成的公寓，仍是纯工业厂房改成的公寓，都无法经过消防批阅。在此次六部委的联合发文中，也对相关改造提出了详细要求：改造房子应当契合修建、消防、环保等方面的要求。

详细在深圳，商办、厂房改造为租借住所的方针将怎么落地？深圳市住建局在承受南都记者正常采访时表明，该局近期安排起草了关于既有商业和作业用房改建为租借住所的方针办法，拟对既有商业和作业用房改建租借住所的条件、程序等进行规范，以推动商业和作业存量用房改建租借住所，实在添加住所租借商场有用供应。

一起，该局也向南都记者表明，将加速推动《深圳经济特区房子租借办理条例》立法作业以及《深圳市房地产商场监管方法》修订作业，赶快出台既有商业作业用房改建租借住所、城中村改造租借住所等相关方针、规范，逐步完善房子租借法规方针系统。

官方表态

整理“高进低出”“长收短付”

将对住所租借企业运营方式加强监管

关于很多租住在长租公寓中的租客而言，“高进低出”（付出房子权利人的租金高于收取承租人的租金）、“长收短付”（收取承租人租金周期善于给付房子权利人租金周期）式的“长租公寓玩法”，从本年春天开端成为一柄悬在头上的“达摩克利斯之剑”。

对此，《定见》在对租借企业的监管方面也提出了详细要求。《定见》清晰，住所和城乡建造等部分加强对采纳“高进低出”、“长收短付”运营方式的住所租借企业的监管，辅导住所租借企业在银行建立租借资金监管账户，将租金、押金等归入监管账户。

有必要留意一下的是，《定见》提出，住所租借企业租金收入中，住所租金借款金额占比不得超越30%，超越份额的应当于2022年末前调整到位。深圳的住所租借企业当时的住所租金借款金额占比处于什么水平？深圳市住建局向南都记者表明，据深圳市几家住所租借企业自查反映，其住所租金借款金额占租金收入份额未超越30%。一起该局表明，后续将活跃协作金融监管部分加强对全市住所租金借款的监管。针对住所租借企业“高进低出”、“长收短付”的运营方式，该局将会同金融部分对租借资金监管研讨拟定相应的办法，加强对该类运营方式的监督办理。

【职业声响】

住所租借头部企业“偏心”租金贷

任职于杭州一家长租公寓事务的陈先生，其上一家任职公司青客公寓。据陈先生了解，现在职业界租借贷事务不算遍及，首要进行这项事务的仍是一些大公司，例如青客、蛋壳、自若这些职业的头部公司，“这是公司收房租一种最便利、最有约束力的手法”。

对此，房东东公寓学院创始人全雳持相同观念，他奉告南都记者，租房新政中租金贷监管影响最大的是头部企业，其他公寓由于体量较小，所以影响很小。陈先生和记者说，之所以挑选从青客公寓离任，很大原因便是自己对租金贷事务的抵抗，“虽然租借贷利息不算高，且由公司方承当，但一旦租借贷没有准时交，会影响房客的征信”。

【典型事例】

“上市中”的青客、蛋壳，仍有超六成租客运用租金贷

在21CN聚投诉网上，南都记者看到多起针对青客公寓借款的用户投诉，部分客户签署租房合一起，由于被奉告挑选分期付款可享受水费、网费以及房租费的部分优惠，因此挑选该种方法，用户往往过后才得知公寓方以自己的名义请求了银行借款。

与此一起，作为职业头部企业的青客公寓也跟另一头部企业——蛋壳公寓，在本年10月先后向买卖委员会递送招股书请求美股上市。前者于11月5日在纳斯达克全球商场挂牌买卖，成为国内的“长租公寓赴美上市榜首股”，后者仍在等候之中。

依据青客公寓递送的招股书发表，公司下降空置率的一个有用手法即是以租金贷方式招引租户入住，以扣头租金及承当租金利息的方法招引租户运用租金贷，“预付半年租金可享受5%的扣头，预付全年租金可享受10%的扣头”。

到2019年6月30日，青客与11家金融组织协作供给分期付款的“租金贷”，65.2%的青客公寓租客选用了租金贷，未归还本金8.726亿元，租金利息4.75%-8.5%之间。且2019财年前9个月，青客公寓分期付款的利息达5.4亿元。

蛋壳公寓的招股书也显现了极为类似信息，“大都情况下，用户在付出榜首月租金、服务费和押金后，金融组织付出11个月预付款至蛋壳公寓”。在2017、2018和2019年前九个月，蛋壳公寓运用“租金贷”的租客占比分别为91.3%、75.8%和65.7%，借款金额分别为9.376亿元、21.27亿元、31.57亿元。

南都记者致电蛋壳公寓官方客服电话，其客服人员表明，分期付款系公司与其他渠道组织协作，其现在正推出年前活动，选用分期付款方式部分房源首月房租可全免。

有必要留意一下的是，就在蛋壳公寓招股书计算期内，深圳于本年8月发布了7号文，对住所租借金融监管提出了四项详细办法，这中心还包含禁止中介组织、住所租借企业经过自办金融或与其他组织协作，为租房违规加杠杆供给产品和服务。

统筹：南都记者 孙雅茜

采写：南都记者 孙雅茜见习记者 王鹏钧