北京反超上海大宗物业买卖打破750亿市场上的货渐渐的变多了

一直以来，投资人给上海大宗交易市场打出来的标签是这样的：“市场化程度高”“货多”“交易活跃”。

然而，一向高歌猛进的上海大宗交易市场在2019年也熄火了。

戴德梁行多个方面数据显示，2019年前三季度上海大宗交易额分别为456亿、150亿和106亿，交易总额仅712亿。进入四季度，上海大宗资产交易寥寥无几。

大宗交易疲软的同时，上海租赁市场也遭遇寒冬，写字楼整体空置率大幅攀升。

与上海相反，北京2019年的大宗物业交易总额已经突破750亿元，较2018年增长30%，全市空置率也远低于上海。

2019年的北京市场常有大宗交易刷屏：今日头条90亿买中坤广场；瑞士合众财团57.2亿收购中关村鼎好大厦；金隅集团51.87亿接手盘古大厦；安联保险联合首峰基金收购价值10亿欧元的融新科技中心85%股权……

为什么相对“保守”的北京，会反超“最市场化”的上海呢？

戴德梁行北区长期资金市场董事杨蕾告诉投中网PropTech研习社，核心要素是市场供需、产业结构和租赁表现。

首先从市场供需来看，目前北京写字楼的存量远低于上海。而从未来三年的供应总量来看，北京也仅是上海的一半。物以稀为贵，北京可供交易的核心资产本来就稀缺，这也导致资本将交易主场移至北京。

影响长期资金市场选择的第二个因素是产业结构。杨蕾从产业结构角度分析称，北京是国内唯一一个第三产业占GDP的比重超过80%的城市，较上海和深圳分别高出10个和20个百分点。

除了三产占比高，北京的租户组合也是一个特别健康的租户组合。

杨蕾团队分析了北京写字楼的租户组合后发现，主要有三大类：一类是大型银行、券商和保险公司等金融行业租户；一类是律所、会所、世界500强等高端服务业租户；再就是高科技企业租户。

目前看来，这三类租户受经济环境的影响很小，所以北京在最近这一波租金下行或者空置率上升中受到的波动比其他城市小很多。

从投资回报率的角度看，杨蕾称北京的回报率一直是全国四个一线城市中最高的。种种因素结合起来，都使得北京的大宗物业成为最值得投资的标的之一。

那么北京大宗交易市场具体表现如何？在此前的《PE抄底北京14年：资产都在国企手里，单价20亿写字楼最好卖》一文中，投中网PropTech研习社盘点了北京市场过去14年的交易表现。

本篇文章投中网PropTech研习社将从商圈视角，重点分析2019年北京市场的最新表现。

2019年北京大宗交易分布（制图：PropTech研习社）

通过梳理北京大宗市场200多起交易，投中网PropTech研习社发现：

（1）“中国硅谷”中关村商圈租金稳定，大宗交易热度不减，但可供交易标的较少；

（2）上地片区高科技企业云集，承接中关村商圈的外溢需求，近年来外资蜂拥而入，价值严重被低估；

（3）东二环、燕莎等老牌商圈外资活跃度较高，但近两年投资热度有所下降；

（4）望京、通州、丽泽等新兴商圈吸引投资人关注；

（5）城市更新逐渐成为北京大宗交易的主流，在核心区占比较高。

具体分析如下：

核心商圈

CBD空置率较高，城市更新项目成交易主流

（制图：PropTech研习社）

对比上海陆家嘴区域高企的空置率， 2019年前三季度，北京五大核心商圈的空置率均在10%以下。第四季度，位于中央商务区（CBD）的中信大厦和正大中心等项目相继入市，抬高了中央商务区（CBD）的空置率。总的来看，五大核心商圈的平均空置率还是在10%以下。

1、 中关村商圈：大宗交易买家云集、卖家寥寥

在北京五大热门商圈中，中关村商圈原本是全国最大的电子科技类产品集散地，有着中国“硅谷”之称。

最近两年，即便不少互联网巨头外溢至上地、望京片区，中关村商圈依然汇聚了北京最多的高科技企业，如新东方、爱奇艺、商汤科技、旷视科技等。

从租金角度看，中关村的租金已经赶超CBD，跃居北京第二名。从空置率角度看，中关村是北京空置率最低的商圈，2019年第四季度空置率仅为2.5%。

虽然中关村商圈一“房”难求，租金稳步上升，但该商圈的大宗交易并不活跃。

通过梳理中关村片区历年大宗交易，投中网PropTech研习社发现，该商圈的大宗交易主要位于中关村大街沿线以及知春路沿线，而这2条街因集聚了中国最顶尖的系列高校，成为了中关村绝大多数高科技企业的发源地。

不过，在此区域的大宗交易多属于政府推动下的城市更新项目，外资在该商圈的参与度较低，该商圈物业的倒手率也较低。

中关村商圈的大宗交易分布（制图：PropTech研习社）

高力国际研究部总监陆明告诉投中网PropTech研习社，中关村商圈能出来一个可供交易的项目本就不容易，整个中关村的项目一直以来都很受投资人关注。

2019年，一向大宗交易寥寥无几的中关村商圈发生了3起大宗交易，其中有2起都是城市更新项目，一起是美国著名对冲基金公司Angelo Gordon（安祖高顿）27亿收购翠宫饭店，还有一起是瑞士合众、啟城投资、颢腾投资组成的财团以57.2亿元收购中关村鼎好大厦，只有一起是机构投资人的正常退出。

关于两起交易的收购细节，投中网PropTech研习社采访了多位业内人士。

天眼查显示，今年5月，刘强东和女助理张雱双双退出翠宫饭店的管理层，新任法人为安祖高顿高管Reid Kenneth Liffmann。此外，京东也曾对外宣布，其云计算部门未来将入驻翠宫饭店。值得关注的是，年初在网上传的沸沸扬扬的京东并不是翠宫饭店的最终买家。

翠宫饭店总建筑面积约6.86万方，交易均价不到4万元/平方米。在中关村这样一个寸土寸金的地方，外资基金安祖高顿为何能以不到4万每平的单价拿下这个项目？

某位地产基金投资经理跟投中网PropTech研习社透露，京东发家于中关村，后来搬到亦庄，但京东作为纳税大户，海淀区政府肯定希望京东回来，这个项目确实是海淀区政府直接找到京东，是政府在中间牵的线，该项目与单纯的投资不同，产业属性会更强一些，考虑的东西比较多。

与翠宫饭店不同，鼎好大厦这笔交易属于市场自发行为，成交单价也比翠宫饭店高了不少。

据业内人士透露，鼎好大厦背后的操盘团队是知名投资机构出来的、非常熟悉中国市场的投资人。“他们融资能力也很强，所以他们是用了境外的资金去收购的这个项目，所以其实你还是能够理解为一个用外资交易的中国操盘团队。”

那鼎好大厦背后的神秘买家究竟是谁？这笔买卖划算吗？

至于鼎好57亿元的成交价，某位四大代理行的投资经理告诉投中网PropTech研习社，“从鼎好最终的成交价格来看，我不觉得是“抄底”，价格也不是偏高。考虑回购散户的成本，再加上改造成本，这里面有很多脏活累活，有一天鼎好改造好再退掉，那也是人家该挣的钱。”

还有一宗交易是光耀东方以60亿元的价格将中关村时代广场(原中关村广场购物中心)转给了光大安石。2013年，光耀东方以22亿元的价格从北科建手中收购中关村广场购物中心，经过6年的运营改造，该物业的价值足足被提升了40亿。

6年，物业价值翻了三倍。光耀东方是如何做到的？

据该项目的物业运营方透露，中关村时代广场之所以能起来与旁边的食宝街密不可分。这个区域一直以来商办项目多，但餐饮项目稀缺，食宝街入市大大解决了周边白领和居民区的餐饮消费需求，也带动了人流。

总体看来，中关村片区的大宗交易并不是很活跃，大宗交易买家云集卖家寥寥根本原因是：作为“中国硅谷”，中关村承接了政府科学技术创新的重任，不是想卖就能卖。再就是从产权所有方来看，中关村大部分的楼都在国企手里，在交易环节会受限制。

2、上地片区：外资倒手频繁的低洼区

土地面积有限的中关村终于装不下互联网巨头们了。

百度、新浪、联想、网易、腾讯等互联网公司纷纷去上地产业园拿地自建办公楼，相应地，“中国硅谷”也辐射外延至上地片区。

与中关村商圈大宗交易寥寥形成鲜明对比，与中关村商圈相连的上地片区，可以称得上北京大宗交易最为活跃的一个商圈。

上地商圈的大宗交易分布

戴德梁行北区长期资金市场董事杨蕾告诉投中网PropTech研习社，在过去的十年里，包括凯龙、凯德、腾飞、中银国际BOCGI、丰树、吉宝、高盛等10多家非常出名的外资机构在这个商圈都有过楼宇交易，且交易次数不止一次。

其中，位于上地区域内的高科岭和硅谷亮城已经完成了4次易手，钻石大厦完成了3次易手，方舟大厦完了2次易手。

上地商圈频繁易主物业，部分数据缺失欢迎补充

投中网PropTech研习社发现，硅谷亮城4号楼和北京钻石大厦两栋物业基本每隔三年就会被倒手一次。

最近，不少外资机构将进入北京的第一站选在了上地。

2018年，安联以1.96亿美元（约13.4亿元）的价格买下凯龙高科岭。近日，戴德梁行亦协助霸菱亚洲完成其在北京市场的首次投资，收购位于中关村软件园一期的方舟大厦。外资机构为什么独宠上地商圈？

交通并不便利、周边配套也没有大型商场的上地商圈何以吸引10多家外资机构进进出出？

杨蕾告诉投中网PropTech研习社，投资人之所以青睐上地商圈，是因为CBD、金融街流动性较差，又没有太多的资产可供买卖。

其次，上地商圈已经拥有非常强大产业结构，北京最高端的高科技企业大部分都聚集在这里。腾讯北京总部

在上地片区，不仅能看到腾讯、百度、小米、联想、新浪、网易等互联网巨头纷纷拿地自建办公楼，同时其实也能看到还有一些企业像滴滴、跟谁学、快手等公司也去上地拿很大的面积去租赁。

这个商圈有着非常强劲的办公需求，空置率相应也很低。虽然上地没有中关村那么低，但空置率也基本在5%以下。

从租金的表现来看，上地商圈租金水平在过去这些年的涨幅是非常快的，甚至超过了核心商圈的涨幅。

还有一个因素吸引外资频繁在此交易——上地的项目单体体量不大，单体的体量都是10亿左右。杨蕾分析，上地的项目租金很稳健，增长率又很好，单体体量又不大，又一直都是在机构投资人手中持有，而且项目公司也很干净，机构很喜欢拿这样的资产，因为这些原因上地现在变成了北京大宗资产交易最活跃的商圈。

3、东二环、燕莎、CBD商圈：外资偏爱的老牌商圈

东二环商圈的大宗交易分布（制图：PropTech研习社）

燕莎商圈的大宗交易分布（制图：PropTech研习社）

CBD商圈的大宗交易分布（制图：PropTech研习社）

从租户结构来看，东二环的租客以大型银行总部、金融机构为主；燕莎商圈的租客以外资企业为主，占比较高的是德资制造企业和日本制造企业；CBD的租客以世界500强，律师事务所、会计师事务所等高端服务业为主。作为外资企业的聚居地，东二环、燕莎和CBD商圈也顺其自然地成为外资出手最为活跃的商圈。

上述商圈大额交易频现，北京大宗市场的百亿大单经常花落上述商圈：信达集团105亿收购国盛中心，愿景基金105亿收购盈科中心。

与中关村商圈相比，外资在上述三大商圈的参与度大幅提升。基汇资本、AEW基金、摩根士丹、丰树、德太集团TPG、美林、SK集团、日本Replus株式会社等外资机构均在上述商圈买过楼。

其中，出手次手最多的当属“旧楼改造”之王——基汇资本。基汇资本在东二环商圈已经成功退出了太古里、盈科中心、极栈酒店Hotel G和万国公寓四个项目。

其中，光盈科中心一个项目，基汇资本就赚了将近50亿元。

基汇资本是如何做到的？

据了解，基汇资本在收购太平洋百货后立刻着手将购物中心升级改造为办公。商场改成办公后，一层和地下一层的商业对于楼上包括另外两栋写字楼都是非常好的支持。后边两栋写字楼因为前面的改造提升，租金也有了很大的提升。所以，在去年以105亿元的超高价格完成了退出。

一街之隔，毗邻太古里的世茂工三却久久找不到买家。除了债务缠身，世茂工三无人问津的原因还有什么？

某位四大代理行的投资经理表示，“从项目端来说，世茂工三的位置略显尴尬。好多人也看过第一次拍卖，大家也出不了这么高的价格，做商业或者做写字楼还是挺费心思的，再加上它股权也没那么好处理。”

有业内资深人士指出，乐视当初收购成本是偏高的，因为世茂工三本身是一个体量不大的商业，现在商业受电商冲击比较大，另外它的位置正好在三里屯太古里的西边，大部分人都已经被太古里截流掉了，而且太古里是一个做得非常成功的商业，在太古里旁边如果还做商业业态基本没戏。

该资深人士还表示，如果对该项目本身进行改造，比如一部分改成写字楼，同时引入一部分承租能力比较强的业态，比如美容、医美、教育培训，通过这些改造可以把物业的运营价值提升50%。完成改造提升之后，项目还是有它的价值。

作为北京最老牌的商圈之一，上述三大商圈的大宗交易中也不乏城市更新项目。

该商圈“商改写”最好一个例子就是上面提到的盈科中心。

除了商场改成写字楼，也有写字楼改成酒店的案例。基汇资本于2006年9月购入9层高的乙级办公楼并将其改造成为110间客房的豪华精品酒店——北京极栈酒店Hotel G。

新兴商圈

望京是机构投资新土，丽泽将成潜力股

戴德梁行多个方面数据显示，未来三年，北京写字楼市场新增供应量约达304.1万平方米且67.7%将分布于新兴商圈。

与传统商圈相比，四大新兴商圈的空置率就要高一些。

在四大新兴商圈中，望京和亚奥商圈空置率相对较低，丽泽金融商务区的空置率居高不下，由于丽泽SOHO等项目的最新入市，该区域空置率进一步攀升至80%。

通州商圈由于大部分物业还处于建造过程中，目前暂时没有成熟的出租率的数据。

1、 望京-酒仙桥：承接中关村、CBD外溢需求，投资热度攀升

望京商圈的的大宗交易分布

2019年北京最大单笔大宗交易花落望京。

2019年下半年，安联保险联合首峰资金以10亿欧元（折合人民币78亿元）收购融新科技中心85%的股权，剩余15%股权由东久中国继续持有。而78亿元的收购价格较东久中国两年前51.30亿元的收购价格，上涨超过50%。78亿元的成交价格也成功刷新北京年内成交记录。

2019年上半年，随着熊猫直播、锤子等互联网公司的倒闭，望京一时间成为众矢之的，空置率一度超过20%。然后，到了第四季度，望京空置率降至11.4%，甚至低于中央商务区。

公开资料显示，2019年二季度以来，工业互联网研究院、明略科技、新浪乐居、小药药人工智能、艾锐势科技等高科技企业均将公司迁移至望京，而望京的空置率也从一季度的20%降至四季度的11%。

高力国际研究部总监陆明告诉投中网PropTech研习社，当中关村的企业有扩租需求但附近无法满足时，有些企业可能会外溢到望京商圈，这也是望京空置降下来的一个根本原因。

投中网PropTech研习社发现，望京商圈的大宗交易自2016年起变得格外频繁，买楼的大多数是出于自用型需求的内资买家，阿里巴巴、奇虎360、58同城等大型互联网公司纷纷在望京买楼安置总部。

除了自用型交易，2017年以来，酒改办、商改办等改造类的项目也开始进入市场。

万科在2017年收购望京国际商业中心并将其改造成写字楼，光大安石收购上东今旅酒店并将其改造成写字楼，并于2019年整租给WeWork。杨蕾告诉投中网PropTech研习社，目前望京的物业有一半以上在政府手中，在机构投资人手里的项目非常少，其实没有几栋。“像今年融新卖给安联和吉宝，那个物业现在是到了机构手里。所以慢慢我觉得望京可能会有一些项目会被机构持有，但这个也是基于现在外资机构对于北京持续关注，持续愿意在北京出手。”

2、 丽泽：交通是最大的短板，培育周期保守估计得3年

虽然贵为北京三环内为数不多的商业用地，丽泽金融商务区目前的空置率居高不下，2019 年下半年随着丽泽SOHO等项目的入市，该商圈的空置率进一步攀升至80%。

业内人士透露，交通问题是丽泽商务区最大的短板。

戴德梁行北区写字楼部主管廉峰哲认为，丽泽商务区未来的发展可以参照望京，丽泽未来将形成规模庞大的新兴商圈、未来可期。

廉峰哲解释道，望京在2010年还没有开通14号线，彼时酒店都非常稀有，但随着爱立信、施耐德、奔驰、微软、阿里的先后入驻，望京在2012年起就成为市场上热点话题，投资人以及终端用户都非常看好。

从整个周期来讲，只要丽泽商务区的地铁开通了，随着行业龙头企业的入驻，丽泽商务区一定会慢慢的好。

“（丽泽）一样是市区，就是稍微南了一点，CBD这边的楼月租金得 400块，丽泽价格差近一倍，所以就看谁先去下手。” 廉峰哲称。

3、 通州：国企买家为主，政策导向明显

通州区商圈的大宗交易分布

年内，作为北京副中心，通州商圈也发生了两起大宗交易，一起是领展以25.6亿元收购北京京通罗斯福广场，还有一起交易是中银投资斥资30亿元买下通州富力中心C01栋。

根据投中网PropTech研习社的统计，通州区的大宗交易主要以自用型买家为主，从买家类型来看，银行买家占据绝对主导地位，北京银行、建设银行、工商银行、邮政储蓄银行等银行系买家纷纷前往通州置业，设立通州支行，其中绝大多数还把通州支行升格为二级分行。

除了银行系买家外，保险公司是第二类大单买手，华夏保险和天安财险早在2016-2017年就抢先在通州购置了总部办公大楼。

此外，投中网PropTech研习社发现，通州地区的大宗交易鲜少有外资参与。至今为止，外资只参与了京通罗斯福广场一单购物中心的交易，写字楼交易中还没再次出现外资买家。

有业内人士告诉PropTech研习社，通州区政府并不想把通州变成一个炒作的区域。在招商引资时，通州区政府对产业还是有一定要求的。目前来看，通州更适合长线的投资人持有，从外资本身的资金属性来看，目前也不适合进来。

廉峰哲也表示，通州作为北京副中心，比较特殊，丽泽商务区可以参考望京，但通州目前没有可供参考的商圈。

2020风向前瞻，困境资产引资本角逐

2019年收官之际，戴德梁行中国长期资金市场副董事总经理刘兵指出本年度北京大宗交易市场的四大特点：

第一，外资对北京大宗市场的热情不减，2019年外资买家成交单数从2018年的6单升至11单，外资成交金额高达194亿元，交易额占比约为26%。

第二，自用买家仍是北京大宗市场的重要参与者，交易额占比连续两年超过20%，除了在非核心区域寻求新建成项目外，自用型近两年也将目光投向供应有限的核心区域的城市更新项目。

第三，2019年迄今为止，21%的大宗交易为城市更新项目，城市更新为核心区带来活力，为机构、自用买家提供获得核心区存量项目的机会。

第四，法拍项目慢慢的变多的流通在市场上，例如CBD的伯豪瑞庭酒店，亚奥的盘古大观，由于北京这类资产比较稀缺，尽管属于问题资产，也有资本方愿意去追逐它们。

而这一点预判，跟经济周期持续下行后，投资机构转向债权违约市场。围绕这些困境资产里的特殊机会，“货”正在被逐步放到市场里，“钱”也在PE投资转向后流向这里。这一点确实可以从北京的交易数据上得到证实。2019年，无论是海淀市政府主导的翠宫饭店、中坤广场项目，盘古大观、伯豪瑞庭酒店的法拍，还是万科收购海航大厦，无一不是经营不善的问题资产。

掘金困境里的特殊机会，或将是北京大宗交易的新盛宴。（文/Ellie 来源/投中网旗下PropTech研习社）