本年房地产商场安稳过关商品房销售量破15万亿

假如用两个字来描述2019年，那就是“安稳”，土地商场安稳、房产价格安稳、未来预期安稳，三稳的方针在2019年皆有明晰表现。一起，楼市调控方针指向性清晰，全国降温城市不断增多，在商品房全体成交量仍然上行的职业布景下，房价全体上涨态势得到有用操控。

在房住不炒的调控主基调下，楼市的投机性需求根本离场，住所回归寓居根源。

在“不将房地产作为短期影响经济的手法”的方向指引下，金融侧调控坚持相对高压，有力保证房产商场理性展开，避免出资过热现象发生。

在租售同权的安居方针下，租借房源供应不断增多，租借商场持续蓬勃展开。

在因城施策的调控原则下，各地的调控精准度不断的进步，各城调控的颗粒度也更加精细化。

关键词1：金融侧调控

调控不放松，房地产金融首战之地

2019年全年楼市方针坚持了相对安稳，因城施策的精准调控在各地都有所表现，如佛山撤销楼市限价方针、东莞调整二手房买卖个税等，姑苏部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价方针。全体来看，方针放松的城市和区域较少，而大部分城市仍然保持了调控高压，尤其是开封、张家港两地分别在7月、12月阅历了方针放松“一日游”，导致各地调控放松更为慎重。

2019年在商场流动性全体放松的环境下，房地产金融侧却更加收紧，向商场传递出显着信号。即“房住不炒”已从职业源头下手，不光要操控房地产开发企业危险，一起经过金融侧调控，有力进步房地产去产能化的节奏，2019年房地产金融侧的调控来看，首要采取了三步走。

第一步“定调严控”，4月的“房住不炒”基调重申，7月政治局会议“不将房地产作为短期影响经济的手法”，9月国务院常务会议清晰要求，当地政府专项债券资金不得用于土地储备和房地产相关范畴等都是融资从紧的清晰信号。

第二步是“严控信任”，从5月开端监管部门就发文谨防资金经过信任、金融租借等方法进入房地产范畴，7月监管部门约谈房地产信任事务展开过猛的信任公司。

第三步“加大整治”，8月上银保监会表明将在32个城市展开银行房地产事务专项查看，触及土地储备借款、开发借款。8月底银保监会又发布对部分当地中小银行组织现场查看状况的通报，对中小银行违规为房地产项目供应融资进行了批判。

关键词2：抢人大战

人才方针频出，拉动楼市热度进步

本年直接针对楼市调控放松的方针可谓百里挑一，许多的放松表现在各地落户方针放松、人才方针放松，这类方针关于楼市确实发生了间接性影响。

从放松人才购房约束方针来看，大都是供应了相应的补助或直接下降或撤销了人才的购房门槛，例如南京、天津等地放宽落户门槛，关于当地城市和区域的热度进步起到了较为显着的作用。但有必要要看到，人才方针的实在意图仍然还是以招引人才为宗旨，方针自身包含的内容也较多，人才购房仅仅其间一部分，因而不能将人才方针就等同于调控放松。

值得重视的是，各地的人才方针自身仍然有着许多值得琢磨之处，一方面人才引进大都是学历或职称为首要标准，缺少依据各城要点展开工业确认的专业性人才引进标准，这一点在部分二三线城市表现尤为显着，换言之2019年是“抢人大战”，而非“引进对口人才”；另一方面不扫除部分城市经过人才方针的方法起到调控变相放松的作用，尤其是将人口的门槛降得过低时，这一倾向表现尤为显着。

关键词3：地市降温

三四线城市出现土地流拍，房企加速回归一二线

2019年全年土地商场成交量同比显着削减，从土地置办面积的数据来看，上半年房地产开发企业土地置办面积8035万平方米,同比下降27.5%。下半年土地置办面积的全体有所上升，但从全年来看全体成交同比上一年下滑的趋势没有改动，1月-11月同比下降14.2%。

从实践拿地状况去看，房企环绕要点城市群和中心都市圈的布局力度显着加强。大型品牌房企回归一二线的趋势较为显着。深圳、北京土拍商场本年都出现过炽热的局势，一线城市的优质地块更是让房企骑虎难下，6月，深圳几块宅地的出让更是具有显着的“吸睛”作用。与此相对应的是，三四线及以下城市是土地流拍集中地，从2019年土地流拍数量的状况去看，排名靠前的城市分别为金华市、济宁市、南阳市、潍坊市、常德市、淮安市。房企的布局志愿度低，商场趋冷是这类城市土地降温的首要的要素。

值得重视的是，本年以来有部分房企开端暂停拿地，躲避危险。一方面2016年-2017年的地王项目在许多城市都面临着出售困局，让房企拿“地王”的激动锐减；另一方面负债率过高的房企也在本年逐渐被迫削减乃至暂停拿地动作。全体来看，房企在土地商场已显着理性，拉动土地溢价率持续走低。

关键词4：以价换量

销量持续进步，商品房GMV向16万亿前进

2019年1-11月商品房销量状况

从国家统计局发布的数据来看， 1—11月份，商品房出售金额139006亿元，增加7.3%，其间住所出售额增加10.7%，从数据来看前11个月出售金额已挨近14万亿元，而上一年同期仅12.9万亿元。因而2019年全年破15万亿元已无悬念，商品房的GMV现已迈向了前史新高点。

房企在2019年也加速了出售脚步，早在5月，不少房企渐渐的开端加速推盘的力度，6月-7月的商场推盘节奏以及促销也是大于上一年，下半年在楼市降温的大环境下，房企“以价换量”的景象不断增多，拉动楼市出售量稳步进步。一起房地产出售的分解也在不同城市中得到表现，包含深圳、上海临港在内的热门城市和区域，受大方针影响带动了楼市热度进步，但一些三四线城市乃至二线城市则出现了商场降温。

值得重视的是，现在职业全体集中度进步的脚步并未中止， 2019年新入千亿阵营的房企数量估计在5家上下。从房地产开发职业的展开来看，商品房出售规划开端减缓的态势现已构成，在此布景下，龙头房企的出售规划增加现已趋缓，而中斗室企的分解仍将持续，受融资困难、调控持续、部分城市转向买房商场等要素影响，冲击千亿的难度还将不断的进步。

关键词5：房价企稳

房价坚持安稳，降温城市同比增多

2019年，对房价调控的压力在上半年表现尤为显着，住所和城乡建造部上半年对6个城市进行预警提示的基础上，又对新建商品住所、二手住所价格指数累计涨幅较大的佛山、姑苏、大连、南宁4个城市进行了预警提示。下半年房价上涨压力较大的城市显着削减，但深圳或是个例，因为商场热度进步过快，12月深圳住建局清晰表明，二手房小区上涨超5%，市民可以向区房地产主管部门投诉，在房价全体下行压力较大的环境下显得较为“特殊”，但这也在另一旁边面表现出房价调控在各地重要性。

严厉调控之下，楼市降温。从国家统计局发布的数据来看，2019年各月全年房价出现同比下行的城市不断增多，本年11月有超越30个城市的二手房价格出现跌落，时隔56个月再次出现超越30个城市房价下调。从安居客线上房价数据来看，2019年11月份新房在线均价为16599元/平方米，二手房挂牌均价为15410元/平方米。二手房比较1月仅微涨2%。其间一线城市的二手房遍及出现房价下探趋势，例如11月比较1月北京下降了2.5%，广州下降了4.8%。二线城市中也不乏二手房价出现下行的城市，例如青岛、济南、杭州、三亚等城市年底比较年头的下滑趋势都非常显着。

关键词6：租购并重

整治租借中介乱象，健全租借法令和法规

2019年国家出台的各项方针文件可以精确的看出，国家持续将展开住所租借商场作为首要任务，支撑城市住所租借建造，整治租借中介乱象，标准房地产住所租借商场平稳展开。

就当地城市方针而言，在“加速树立多主体供应、途径保证租购并重的住所准则”的大方针下，住所租借方针更为细化，包含建立租借住所信息渠道、大力展开人才公寓等，经过多途径推动住所租借商场展开。

分城来看, 一线城市的全体租房需求仍然高于大部分新一线城市，北上深租房需求抢先。新一线城市中，成都的租房需求居首位，排名全国第二，仅次于北京；其次为重庆、武汉等中西部城市。以深圳为例, 全体归纳实力较强，人才方针相对宽松，招聘活跃度高，招引许多人口落户与工作；但就租房本钱而言，租金价格相对较高，寓居压力相对较大, 2019年租借房源供应量排名第三，租房访问量排名第四，租金价格排名第二。

关键词7：商场预期

动摇仍然, 预期全体趋向平稳

从2019年国家统计局发布的房地产开发景气指数来看,变化已然很小,房地产开发商场在全国层面表现较为平稳,但在不同城市和区域之间的差异仍然非常显着，例如东北区域的降温速度较为显着，2019年1月-11月的增速回落0.6个百分点，不光低于2018年全年17.5%的水平，更是四个大区中回落速度最快的。不过，因为东北区域房产出资在全国总占比偏低，关于全国全体影响作用相对有限。

从安居客购房者决心指数来看，全年的动摇向下的特色很显着，“小阳春”之后就一路动摇下行，直至11月稍有回调，购房者关于房地产未来的预期遍及走平，随之投机性购房需求同步撤离。值得重视的是，年底一线城市的购房者心态回调的起伏较为显着，二线城市则出现轮动性下滑，购房者心态分解在下一年或将表现得更为显着。从经纪人决心指数来看，全年出现更为滑润的下行倾向，经纪人的心态动摇性要小于购房者，但全体对后市遍及看平的情绪更为遍及化。

囗张波（58安居客房产研究院分院院长）