弘阳地产高息融资以债抵债溢价拿地现金流继续恶化

作者：李佳

当时，房地产职业现已从增量年代转入存量年代，中小企业要在房地产职业安身，要害还要提高规划。2020年被称为房企的“高考”，也成为了中小型房企冲击千亿的要害之年。

早在2017年，弘阳地产（01996.HK）董事长曾焕沙就提出“2020战略”，表明要在2020年完结千亿方针。进阶千亿的征途中，弘阳地产加快扩张，频频以债抵债。

溢价增储

弘阳地产作为2018年刚刚上市的内房股新秀，扩张目的自上市以来都非常激烈。在2016年、2017年、2018年别离完结出售额150.2亿元、257.3亿元、473.4亿元，2017年和2018年的添加率高达71%和84%。而近几年也被弘阳地产看作是最终弯道超车的时机。弘阳集团履行总裁张良曾表明。“整个地产职业留给咱们完结逾越的时刻不多了，我觉得过3-5年，全局就底子定了。”

依据弘阳地产2020年的千亿方案，2019年需求完结600亿的出售额。多个方面数据显现，2019年12月10日，弘阳地产发布公告称，公司、隶属公司及联营公司2019年1-11月累计完结合约出售金额为581.03亿元，同比上升39.97%。到2019年11月30日，弘阳地产完结了出售方针的96.84%。

大都房企扩张的第一步便是增储，弘阳地产也不破例。为扩展规划，上市之后，弘阳地产的布局规划也由此前深耕的长三角地区开端向全国布局。2019年上半年进入了西安、长沙、盐城、襄阳、阜阳、江门、温州等城市。现在，已进入长三角、西南、华南、华中、西北区域，底子完结全国化布局，由区域性房企转变为全国性综合性房企。到2019年上半年，弘阳地产的土地储备总建筑面积约为1568.73万平方米，较2018年末的1308.44万平方米添加19.9%。

规范排名研讨发现，在2019年，弘阳地产的新增土储中大部分土地均以溢价购得。例如，2019年 2月在佛山地块为最高限价拿地，2019年3月以超60%的溢价率拿下合肥的两宗地块，2019年4月常州一宗宅地溢价率到达65%，2019年8月12日江苏南通地块溢价率为54.79%等。依据有关安排的多个方面数据显现，在2019年1-11月，弘阳地产新增货值688.2亿元，在全国房企排名第36位；新增土地价值百科308.6亿元，排名26位，均超越其2018年全年对应方针排名。

除了发力土地储备，弘阳地产也在安排架构方面做了改造。2019年10月末，弘阳地产又迎来了一位明星经理人的加盟。同年10月31日，弘阳地产宣告委任袁春为公司联席总裁，首要担任帮忙行政总裁有关集团营运及营销办理的作业。据悉，袁春曾有14年的中海地产以及7年的龙湖地产任职阅历。入职弘阳的前2年时刻，他在鸿坤集团有限公司担任总裁。

其实，在千亿方针提出后，弘阳地产在“人、财、物”等方面别离进行了布局。其间，在2017年末到2018年头，弘阳地产从前进行过“抢人大战”，先后挖来9位明星高管。其间不乏旭辉控股原副总裁蒋达强及其老搭档张良、曾助新城控股打破千亿的罗艳兵、泰禾集团原上海区域担任人鄂宇、绿洲南京区域原营销总监孙阳以及曾任天正置业总经理的何捷等。仔细分析发现，这些经理人都具有在大公司开展与千亿企业快速生长的两层布景。

周转加快，盈余削弱

为冲击出售规划，弘阳地产走上了高周转之路。早在上市之时，弘阳地产就在招股书中坦言，要求各城市开发团队在获取土地后85天内完结开工，180天内完结有质量的开盘。此前，弘阳地产总裁何捷也曾揭露谈到弘阳地产的“3671”大运营系统打法，即3个月开工、6个月开盘、首开去化率不低于70%、10个月现金流回正。

随同存货的激增，弘阳地产的去化压力也有所添加。2016年－2018年，弘阳地产反映去化情况的方针“存货/均匀预收账款”别离为1.33、1.88、2.29，2019年上半年这一方针降至1.85，同比下降2.12%。

纵观近几年的营收情况，弘阳地产的经营收入在2017年呈现了显着下滑，同比下降30%至61.60亿元。底子原因是已交给总面积的削减导致物业开发及出售所得收入下降。其间，已交给总建筑面积从2006年82.58万平方米削减至2017年的51.23万平方米。

此外，自2018年以来，弘阳地产的毛利率下降显着，在2018年下降至31.2%。现在，弘阳地产的毛利率仍在继续下降。2019年上半年，弘阳地产的毛利率为28.98%,同比下降约1.3个百分点。

为了完结千亿出售，弘阳地产挑选了高周转打法，而高周转势必会拉低其毛利率。与此同时，毛利率下滑与弘阳地产现在的区域布局有很大联系。弘阳地产的首席财政官申广平在2019年中期成绩发布会上表明，“两年前咱们仍是一家区域性房企，根植于江苏。上市后弘阳开端加大全国化布局力度，到2019年底子完结了全国化布局，成为一个全国性房企。弘阳新进入了一些城市，需求必定的时刻才干提高毛利率水平。”

频频高息融资

在急进扩储、全国化布局的背面，支撑弘阳地产的是以债抵债的频频高息融资。2019年11月13日，弘阳地产发布有息债融资信息，收据利率为9.95%，拟将所得金钱净额用于为现有债款再融资及一般企业用处。这现已是弘阳地产上市不到一年半的时刻里第8次发有息债。

弘阳地产的招股书显现，其2015年－2017年融本钱钱别离为8.38%、7.72%、7.52%。与之相对的是，弘阳地产上市16个月以来，累计发布有息债触及金额17.8亿美元，均匀收据利率为11.48%。到2019年6月30日，弘阳地产6个月融本钱钱约为1.84亿元，较去年同期1.19亿元添加54.1%。

到2019年上半年，弘阳地产的总负债高达714.06亿元，较2018年同比添加97.34%。其间短期负债初次超百亿，同比添加185%；计息银行贷款及其他告贷合计约为218.4亿元，较年头添加约13%；优先收据65.4亿元，较年头添加152.5%。

2018年的IPO不只让弘阳地产添加了股权本钱并成功征集资金净额约17亿港元，这也使弘阳地产的净负债率由87.7%降至 68.3%。到2019年上半年，弘阳地产扣除预收账款后的资产负债率较年头上涨0.1个百分点，净负债率则上涨约7.6个百分点。

在频频输血的过程中，弘阳地产的造血才能并未增强，致使其现金流存在危险。2019年半年报多个方面数据显现，到2019年6月30日，弘阳地产经营活动现金流量净额为-24.14亿元，出资活动现金流量净额为-2.35亿元，融资活动现金流量净额为54.51亿元。此外，弘阳地产的经营活动发生的现金流量净额接连在2017、2018年别离以-34.98亿元和-26.28亿元告负。现在来看，弘阳地产的现金流仅靠融资所得支撑。

从近几年来看，弘阳地产2015—2018年调整后的现金比率别离为0.15、0.27、0.18和0.21。2019年上半年，弘阳地产调整后的现金比率为0.3。另据国家发改委主管的我国出资协会、第三方绿色评级安排规范排名和我国证券市场规划研讨中心旗下《财经》杂志联合调研编制的《2019我国房企绿色信誉指数TOP50（中期）陈述》显现，弘阳集团绿色信誉指数63.5，绿色信誉等级B，排名职业第38位，偿债才能较弱。