新年楼市展望丨丁祖昱长租公寓估值回到了两年前的起点

“上半年拿钱，下半年没钱，关于大多数的房企来说，2019年的资金压力非常大。”2019年的最终一日，易居企业集团CEO丁祖昱在发布会上对上一年的房地产商场进行了回忆。一起也对2020年的楼市给出了自己的预判。

未来十年还有150万亿元的商品房出售商场

“土地数据2019年压力很大，成交规划回到十年相对低位，只是比2014、2015年略好一些，地价从各个城市来说，同比数据没有显着下降。”丁祖昱说，“溢价率与流拍率是两个最重要的目标，除了3、4、5月份有所上升，其他月份全体流拍率达14%，约等于七块地当中有一块地流拍，土地商场适当严峻。”

易居地产研究院此前发布的陈述数据显现，2019年上半年，部分城市土地商场较热，地价上涨较快，挨近前期高点；下半年地市降温，特别是四季度以来地价显着跌落，但全年来看，地价仍同比上涨16.6%。2019年40个典型城市土地成交建筑面积57783.5万平方米,同比增加1.7%，由负转正。但2019年下半年方针收紧后商场显着降温，全年土地成交面积仅微增1.7%。

溢价率方面来看，2019年上半年部分城市呈现小阳春，地市成交炽热，但下半年方针收紧后商场显着降温，溢价率为14.8%，略高于2018年。从单月来看，2019年12月份，40城均匀土地成交均价持续显着跌落，溢价率现已连降6个月至个位数。

在谈及2020年的房地产商场时，丁祖昱表明，未来十年还有150亿平方米的商品房面积可出售、150万亿元的出售商场。但人口、需求的改变是房地产面对的最大应战，购房主力人口减少6100万，90后仍是刚需购房的主力。

最近三年，房地产发明的财富效应开端削弱

丁祖昱表明，“2010年3月北京出台限购令，楼市的调整期持续了18个月，2011年7月开端，限购连续扩张至46个城市，随后楼市迎来26个月的上升期，到2014年6月-9月，全国41个城市相继撤销限购。尔后到了2016年3月，姑苏出台了首个限价令，当年9月，22个城市收紧楼市调控。”

从2010年至2019年，全国商品住宅的均价翻一番，年复合增加率到达7.8%。其间，北京、上海、广州和深圳的房价则上涨1.5倍。

但是，对买家来说，近三年来房地产发明出的财富效应正在削弱。

多个方面数据显现，2017年至2018年24个典型城市热销的300个项目盈亏状况中，仅有51%的项目是挣钱的，37%呈现亏本。

关于开发商来说，2019年融资更难，卖房也更难。

开发商在出资方面也渐渐变得慎重。从拿地的出售比来看，2019年8月份之前，TOP50的开发商只拿出了44%的钱买地，10月份降至22%，到了第四季度就只有25%左右。

多个方面数据显现，2019年一季度开发商融资到达了4600多亿元，是最近三年的相对高点，而四季度就只有2833亿元，境外的债券融资占比到达了50%左右，开发商在境内拿不到钱的状况下只能转战境外。“关于大多数房企来说，2019年的资金压力非常大。”丁祖昱说。

融资是房企开展的中心才能。在要点监测的76家开发商中，融本钱钱方面，有房企拿到钱的最高本钱到达了15.6%，最低本钱4.3%，职业均匀水平在7.04%。

180幅租借土地无一入市，长租公寓估值回到两年前起点

2017年至2019年，全国总计供给租借用地逾180幅，超越1000万平方米。但是，租借用地开工进度缓慢，近多半没有开工，无一项目入市。

丁祖昱以为，依照正常的开发速度，2017年出让的土地本年应该供给上市，但仍是没有见到。“我想，或许2020年是这些所谓租借用地转成租借用房上市的一个起步之年，180幅土地有一千万平方米，一旦上市也将成为租借商场很重要的力气。”

中心经济工作会议屡次着重，着力稳地价稳房价稳预期，坚持房地产商场平稳健康开展。长时间坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期影响经济的手法，持续保险施行房地产商场平稳健康开展长效机制计划，着力树立和完善房地产调控的体系机制。

谈及曾一时粗野成长，现在迎来隆冬的长租公寓时，丁祖昱称，长租公寓的估值现已回到两年前的起点。涣散式公寓遭到房源租约期短，装饰投入小等要素影响，单房估值约为集中式公寓的三分之一，但头部企业具有必定的溢价。

本年以来，长租公寓职业遭受“本钱隆冬”，职业遍及运营窘境，渐渐的变多的运营组织爆仓。其根本原因包含“高收低出”的运营形式以及违规运用“租金贷”等。

在2019年12月23日全国住宅和城乡建设举行的工作会议上说到，着力培养和开展租借住宅，促进处理新市民等集体的住宅问题。进一步培养组织化、规划化租借企业，加速树立和完善政府主导的住宅租借办理服务渠道。要点开展方针性租借住宅，探究方针性租借住宅的规范规范和运行机制。