警觉这几个要害信号对2020年的无锡房价很重要

近日，社科院财经院在年底的住房市场分析报告中，总结了2019住房市场运行动态主要有以下7点：

1、核心城市房价由较快回升到止涨趋稳，二手住房成交量冲高回落；

2、一线城市房价反弹力度较弱，除深圳外其它城市均处于下降阶段；

3、准一线城市中天津、重庆房价相对低迷，苏州上涨较快但涨势得到抑制；

4、过半二线城市稳中趋涨，部分城市继续下跌；

5、三四线城市房价下跌个数增多，部分城市房价涨速仍相对较快；

6、分城市群看，2019年珠三角城市群景气度相对较低，长三角城市群景气度相对较高；

7、核心城市住房租金下跌，租房市场景气度下降

全文内容我们就不去看了，从这份报告中总结的这7点，我们大家可以大致看出以下几点：

1、不管是一线、准一线，还是二、三、四线城市也好，也不管是长三角、珠三角还是其他的城市群也罢，总体来看，成交量和房价涨幅大部分都在下降。

不过这句话不能误解：房价涨幅下降不是价格回落，而是涨速趋缓，本质上还是在上涨；

2、极少部分城市房价涨速相对较快，但容易受政策调控，少部分城市房价已经出现负增长，也就是说开始回调。

所以，不得不承认今年不管是新房市场还是二手房市场，都处于“寒冬中”，传统的“金九银十”，如今变成了“铜九铁十”，不时还冒出一线房企打折促销、以价换量的新闻。

我有个家属也在无锡做二手房中介，从她的工作数据以及对整个城市各大中介大体的销量情况得知：今年确实不如往年，价格保持横盘，但成交量大幅缩水！

很多无锡的买房人，不管是刚需、刚改还是投资客，看了以后估计慌了，忍不住要问：那我们无锡未来几年的房价预期会咋样？能在一片寒冬中出现暖阳吗？等等诸如此类的问题应该很多。

房地产市场内有句话大家肯定都听说过：房价涨跌，短期看政策、中期看土地、长期看人口！

今天，我们就分别从这3点来聊聊我们无锡未来的房价未来有一定的概率会如何走！

1

政策

从今年两会以来，中央就对房地产市场定调：坚持房住不炒的原则，房地产以后不作为国家经济的助推器，只能是奠基石！

地方严格执行一城一策，防止房价短期出现大起大落，并且收紧了房地产商在银行、信托等金融领域的融资端口。

很多城市也是陆续上调了个人一手房、二手房的房贷利率，三套房有的都不给贷款。

今年以来，高压态势一直未变，在如此强烈的监管下，我们无锡的房价又是如何走的呢？

2019年无锡新房成交均价达到117879元/㎡，同比增长2645元/㎡，增幅为17%。涨幅达到一年中的最高峰值！

△图片来自无锡楼市365

回顾近12年的总成交数据，2019年的成交均价都达到了历史新高。

我们再来看看无锡最新的二手房价格数据情况，二手房价格是最真实的。

权威机构冰山指数发布60城房价月涨幅排名（冰山指数140期），从数据中，我们大家可以看到，无锡二手房价格月环比上涨0.2%，处于重点监测的60城中第16位。

房贷利率开始下调

央行发布重磅公告，自2020年起，存量房贷利率将迎来全面调整，传统房贷利率退出历史舞台，LPR利率模式即将全面登场。

根据公告，对于存量房贷，上浮利率将转换为以LPR为定价基准加点形成（加点可为负值），加点数值在合同剩余期限内固定不变；也可转换为固定利率，定价基准只能转换一次。

这在某种程度上预示着房贷利率，将全面从“贷款基准利率上浮模式”转换为“LPR利率加点模式”。利率市场化的重大变革，也是房贷利率的重大变局。

2020年，到底该怎么判断走势？

一是，未来买房，不必再看存贷款基准利率，要关注的是央行每月20日发布的5年期LPR基准利率，以及各省各市的加点基数。

二是，判断未来楼市到底是加息还是降息，不用再看是不是全面加息或降息，而要看5年期LPR是否调整，调整幅度有多大。

三是，房贷利率新变局之下，对“实体定向降息、对楼市定向加息”将会变成大概率事件，对“实体大幅降息，楼市小幅降息”同样也会成为可能。

这种定向调控，才是房贷利率最大的杀手锏。

2

土地

既然称为商品房，那就是一种特殊的商品，也必然逃脱不了商品的价格属性，决定价格的唯一因素——那就是供求。

供大于求，价格则下降，反之则上涨！而影响商品房的供给量的因素里，土地是主要成分，土地这一块又分为两点：一是土地供应量；二是土地价格。

1、土地供应量

土地供应量越多，可提供开发商品房的面积也就越大，这个道理应该很简单。

据多个方面数据显示，仅无锡梅村2020年计划出让3宗地块，占地面积约465亩。2021年至2022年计划出让4宗地块，占地面积约503亩。

这些地块均位于成熟生活圈，周边交通、商业、教育、医疗等配套完善，适合打造中高端项目。

我们也可以明显看出，开发力度相当强，已经涉足到以前的偏远乡镇。

2、土地价格

今年的无锡土拍一波接一波，达到了全年的高潮阶段，量放出来，但也诞生了不少的高价地。

我们就不要把什么后期水泥涨价了、人工工资涨价了等等的建造成本都扯进来，单说地价越来越贵，你觉得房价会慢慢的低？这个显然不可能。

粗略统计了无锡目前的万元地已经到达39宗！

各位看到这种楼面价有没有瑟瑟发抖？

3

人口

刚才我们聊的土地会影响到后期商品房数量的供给，现在我们聊聊人口，就是直接影响到需求！而人口这一块也要求我们从两个方面来分析：一是人口的数量；二是人口的质量。

1、无锡人口数量分析

无锡常住人口有650万左右，这本来就是一个超大的内生增长需求量，退一步来讲，去掉300万左右的城市人口，还有300万左右的潜在需求量！

经常听到一个说法：衡量一个城市房地产的坚挺程度，看的不是常住人口，而是户籍人口。

常住人口，代表群体有大学生、农民工、做生意的小业主，他们是城市中的过客，在没有落户之前，购房置业需求很低，无法对当地楼市形成有效支撑。

但户籍人口越多，说明家属子女随迁落户的也越多，真实的购房需求将上升，而据我所了解，无锡户籍人口有490万左右。

2、无锡人口质量

我们再来聊聊无锡人口的质量，很多朋友看到这个很奇怪，人口质量怎么衡量？今天我们只讲一个指标：平均工资，也可以大体上理解为人均收入，因为这个是影响城市购买力最直接的因素！

据多个方面数据显示，无锡2018年的月平均工资是5319元，而2019年月平均工资是6815.17元，一目了然，整体的收入水平有了大幅提高，这个也可以支撑无锡房价后期继续上涨！

△图片来源于薪酬网

最后，再跟大家聊一个话题，很多朋友在网上讨论：连北上广深等一线城市在调控下，房价都有跌的时候，无锡房地产凭什么能扛得住？

其实以前我们觉得城市间的房价会有轮动，任何事情都是有迹可循的！

但经常关注房价的朋友应该会发现，今年好像不是这样的，就说北上广深，这四个城市也不是齐涨企跌，好像也没再次出现轮动效应，为何会出现这样的情况？

让我来告诉你，那就是：一城一策，各个城市调控房价的政策已经不一样了，而以前会出现大家说的那种现象是因为国家统一调控，所以我们不能用老观点去分析问题！

如果我现在问你，最好的买房时间是何时？你肯定会毫不犹豫的回答：十年前！

如果你现在问我未来买房的最好时间段是何时，我会回复你：就是当下，但要注重城市的选择。

像无锡这种经济实力相对来说比较好的城市，还是可以的。

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