2019年北京二手房量贬价稳方针仍为商场主导

2019年，北京楼市接连2017年“317新政”以来的史上最严调控，4月乃至还进一步加码，收紧国管公积金借款方针。受此影响，2019年北京二手房商场继续坚持2017年以来的低温态势，全年买卖量较2018年小幅下滑，成交均价则趋于平稳，商场全体稳中有降。

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网签量回落5.52% 规划走势史上最稳

据我爱我家研究院计算，2019年北京全市二手住所共网签145018套，同比2018年下降5.52%。

自2009年北京二手住所网签量初次逾越新房，商场跨入存量年代以来，11年间北京二手住所已累计成交1899709套，均匀每年成交172700套，近三年的买卖规划一向低于均匀水平，坚持在13.5~15.5万套之间，但高于2011年、2014年的低谷。2017年以来北京二手房买卖规划进入了史上最安稳时期。

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平米成交均价再跌0.64% 价格全体安稳

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京二手住所的均匀成交价格为56038元/㎡，同比2018年跌落0.64%。

进入存量年代后，北京二手房价继续上涨，2017年最高攀至60825元/㎡，2018年出现拐点，十年头次跌落，2019年则再度下探，但起伏很小，与2018年根本相等。

不过，2019年北京二手住所均匀每套的买卖价格为4404424元，较2018年添加4000余元，但涨幅缺乏0.1%，价格全体安稳。

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月网签量呈四阶段散布 与2018年相同

2019年北京二手房商场出现四个显着不同的阶段：1-2月为春节前的传统冷季，买卖量少；3-5月为“小阳春”，3月最高，4、5月接连下滑；6-9月为平稳期，月网签量安稳在1.2万套上下；10-12月为年末回温期，买卖量上升。

2019年12月，北京二手住所网签14162套，环比上涨15.18%，同比上涨21.81%，买卖规划全年仅次于3月、4月，年末有所翘尾。

2018年、2019年，北京二手房商场有着相似的“冷季—小阳春—平稳—回温”四阶段走势。不同的是，2018年的“小阳春”是3、4、5月接连上升，5月最高；2019年是3、4、5月接连下滑，3月最高。2018年6-9月的网签量安稳在1.5万套左右，2019年6-9月的网签量安稳在1.2万套左右。2018年年末回温不显着，买卖规划低于三季度，2019年的年末回温则更为显着。

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下半年成交均价继续走低

2019年北京二手房成交均价走势也与2018年相同：1-6月不坚定显着，全体上行；7-12月走势单一，全体下行。

2019年“小阳春”期间，北京二手房均价敏捷上涨，3月已从每平米5.3万余元上涨到5.8万余元，尔后有涨有跌，最高未能打破每平米5.9万元，7月往后逐月跌落，年末从头跌回每平米5.3万余元。北京二手房价的上涨速度显着快于跌落速度。

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各区房价普跌 东西城价格坚硬

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京二手住所买卖量较大的11个区里，成交均价从高究竟依次为西城、东城、海淀、向阳、丰台、石景山、通州、大兴、昌平、顺义、房山，西城区仍以103158 元/㎡的均价高居首位，城六区的价格依然显着高于其它远郊区域。

与2018年比较，除西城价格继续上涨3.04%，东城价格继续上涨0.95%外，其它各区2019年的二手房价格同比2018年均有跌落，其间房山跌幅最大，为5.53%。东西城区的二手房价格依然最为坚硬。

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商贷占比重回榜首 公积金占比萎缩

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京二手住所买卖中，运用全款进行付出的占30.21%，同比2018年添加2.19个百分点；运用商业借款的占34.26%，同比添加10.97个百分点；运用市管公积金的占8.92%，同比削减17.11个百分点；运用市管组合贷的占18.70%，同比添加3.53个百分点；运用国管公积金的占2.83%，同比削减1.55个百分点；运用国管组合贷的占5.08%，同比添加1.97个百分点。

2016年到2018年，北京二手住所买卖中商贷占比从55.40%大幅收窄到了23.28%,市管公积金占比则从18%上升到了26.02%。2019年，商贷占比进步近11个百分点，从头回到榜首位；市管公积金占比大幅收窄超17个百分点，全年缺乏10%；国管公积金也收窄1.55个百分点。一起，市管组合贷、国管组合贷占比继续进步，二者的占比较2018年之前显着扩展。

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商场买卖节奏慢 新增房客比再创新高

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京达到的二手住所买卖中，均匀每套成交房源的被看次数为13.64次，较2018年削减0.65次。

成交房源的均匀被看次数与商场热度密切相关。2009年、2016年商场大热，房源成交时的被看次数都缺乏10次，2012、2014年商场冷清时超越13次，2018年超越14次，2019年则下降到了13.64次，买卖节奏较2018年略有加速，但仍处前史高位，商场全体买卖节奏慢。

2019年新增房源数量同比2018年增加2.8%，新增客源数量同比跌落12.9%，新增房客比为0.47，再创前史顶峰。2017年以来北京二手房新增房客比接连攀升，房源相对增多，客户相对削减，供需矛盾显着缓解。

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30岁以下年青客户占比萎缩

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京二手住所买卖的客户中，年龄在25岁以下、25-30岁、30-35岁、35-40岁、40-45岁、45岁以上的占比依次为2.58%、17.26%、25.82%、22.20%、10.69%、21.46%，较2018年占比的增减起伏依次为-0.24%、-1.74% 、-1.51%、-0.05% 、1.81%、1.73%。35岁以下各年龄段的客户占比均在缩小。

2017年以来，30岁以下年龄段的客户占比继续收窄。与2016年比较，2019年20岁以下的客户占比削减0.81个百分点，20-25岁客户占比削减3.54个百分点，25-30岁客户占比削减5.08个百分点，商场出现上一年青化趋势。

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非京籍客户占比显着萎缩

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京二手住所买卖的客户中，原籍为北京的客户占42.58%，非京籍客户占 57.42%。非京籍客户中，河北籍客户最多，占比达11.41%，其次是山东、河南、山西、黑龙江、辽宁。购房客户仍以北方人居多。

2019年非京籍客户占比较2018年收窄2.43个百分点，占比为2012年以来的最低。非京籍客户萎缩较为显着。

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一居室占比继续收窄

依据我爱我家北京买卖数据，2019年北京的二手住所买卖中，一居室、两居室、三居室、四居及以上户型的占比分别为19.97%、56.61%、21.29%、2.13%，较2018年占比的改变依次为-1.40%、0.38%、0.62%、0.39%，其间一居室占比收窄，其它各户型占比微增，全体户型结构坚持安稳。

北京历年二手房买卖的户型结构都较为安稳，其间两居室一向占到一半以上。但近年来一居室占比有继续收窄趋势，两居室占比则逐渐微升。

我爱我家研究院剖析表明， 近几年中心坚持“房住不炒”，北京作为全国楼市标杆也一向坚持全国最严的调控办法，所以方针仍是2019年北京二手房商场的中心影响要素，这首要体现在以下方面：

一、方针决定量价走势

首要，近三年北京二手房商场均出现年头冷季,春节后“小阳春”,6-9月降温趋稳，年末回温的走势。其间年头冷季为前史规则；春节后的“小阳春”是需求积累、上一年方针边际效应递减、商场预期向好所形成的；6-9月的降温趋稳则是方针调控所形成的，如2017年“317新政”及后续系列方针，2018年各银行收紧借款利率上浮，2019年国管公积金新政等等；年末的回温则是在二三季度降温的基础上小幅反弹，回温起伏有限，其间2018年年末因9月公积金新政的出台反而有所降温，比较之下，2019年的年末回温较为显着。

其次，近三年北京的二手房房价都是在春节后显着上涨，随后方针出台，下半年房价继续下行。

因而，2017年至2019年北京二手房年网签量能安稳在13.5万套-15.5万套之间，房价能从超6万元每平米降至5.3万元每平米，其决定性要素是2016年“930新政”、2017年“317新政”以来北京楼市的史上最严、全国最严调控，加上2018年市管公积金新政、2019年国管公积金新政，近三年北京楼市方针不断加码，然后形成商场低位横盘，量价趋稳。

二、方针影响买卖结构

付出结构上，跟着认房认贷、限购限贷的履行，可以运用商业借款进行购房的客户锐减，商贷客户占比从最高的过半一度降至只占两成左右。商贷占比萎缩后，使用公积金借款购房成为商场干流，但2018年市管公积金新政、2019年国管公积金新政出台后，公积金占比在2019年显着萎缩，其间市管公积金借款的占比大幅削减17个百分点，方针作用可谓马到成功。

供需结构上，限购限贷规范大幅进步后，有才能、有资历购房的客户大幅削减，商场需求骤降，尽管商场降温、房价下行的环境下乐意出手的业主也显着削减，但房源的削减依然远远不及客户的削减，房客比因而进步，商场供需结构改变，购房者议价空间增大。因为买卖双方心态改变，商场的买卖节奏在2018年、2019年显着放缓，商场大热时房源一经推出便被“秒抢”的现象不再，成交房源的均匀被看次数显着增多。

户型结构上，因北京二手房房源自身以两居为主，一居、三居为辅，所以二手房商场历年的户型结构全体安稳。但在方针严控下，刚需成为北京二手房需求主力，考虑到家庭需求，他们的购房志愿根本以两居室为主，经济才能答应则会考虑三居及以上。而糟蹋购房资历、借款机会去购买一居室的性价比显着不高，所以近几年一居室的占比逐渐下降。

三、方针带来客户改变

在严厉的限购方针下，2017年以来北京二手房商场有购房资历的非京籍客户大幅削减，所以近几年非京籍购房客户占比继续萎缩。而在严厉的限贷方针下，购房的经济门槛进步，所以作业时间短、经济基础较差的30岁以下年龄段客户显着削减，其占比近几年呈继续萎缩趋势。

全体而言，高强度的方针调控导致了近三年北京二手房商场的热度下降、量价下行。而在方针的约束下，北京二手房商场的出资投机需求大幅削减，客户以刚需为主。因为刚需一族全体数量有限，均匀年龄多在30岁以上，有必定经济基础但无力全款购房，需求以两居及以上户型为主，购房愈加理性，所以北京二手房商场的付出结构、户型结构、客户年龄结构、商场买卖节奏等都发生了相应的改变。

不过，在商场的全体低温中，东城区、西城区的二手房价依然坚硬，市中心的区位，丰厚的教育医疗资源，加上首都功用中心区规划的推动，各种优势让两区的二手房有着极大的抗跌才能。比较之下，房山、顺义等远郊区域在降温周期中的不坚定更大。

总归，2019年北京二手房商场接连了2018年的走势，商场量价稳中有降。2020年，在2019年四季度多地小幅放松楼市方针、央行降准降息的布景下，在稳增加、稳房价的国家战略需求下，北京楼市方针的加码空间较小。但中心“房住不炒”、“不将房地产作为短期影响经济的手法”的战略准则不会不坚定，方针宽松的空间也不大，所以2017以来的调控方针还将长时间接连。

不过，根据11月、12月北京二手房商场翘尾的状况，2020年春节后北京二手房商场有望再现“小阳春”行情。但在方针的当令调控下，全年量价仍将大概率与2019年相等，商场走势全体安稳。