销售额破千亿负债率超90％建业地产高速扩张下的危险在哪

近几年，房地产的调控声响不断，进入2019年，房地产调控力度依然不减，要知道，光是2019年，全国楼市调控600余次，是历年来最高的一次，我国房地产商场方针环境依然偏紧，中心严控房地产金融风险，“一城一策、因城施策，执行房地产长效管理机制”依然是主基调，确保了房地产职业的稳定发展。

职业增速放缓，建业地产逆势上涨

据国家统计局数据，2019年前11个月全国房地产开发出资增速10.20%，尽管房地产开发力度不减，但全国商品房销量面积同比增速仅0.2%，低于房地产开发的增速。

全国商品房销量面积同比增速放缓，导致各大房企的全年出售额增速放缓。到2020年1月7日从已发布的22家港股及A股房企的2019年全年出售额来看，万科（000002-CN、02202-HK）、我国恒大（03333-HK）、融创我国（01918-HK）取得前三甲，这3家房企在2019年全年出售额别离为6308.4亿元、6010.6亿元、5562.1亿元，别离同比添加3.94%、9%、21%，可见，龙头房企的增速有所放缓。

尽管各大房企的出售额增速有所放缓，但建业地产(00832-HK)却逆势上涨，2020年1月7日，建业地产发布2019年全年物业合同出售总额1011.5亿元（人民币，下同），初次打破千亿大关，同比添加39.8%，远高于已发布的22家内地及港股上市房企的2019年全年出售成绩同比添加19.5%，可见，建业地产本年的出售增速在职业处于较高水平。

比照上半年，建业地产的物业合同出售总额在2019年全年增速39.8%远高于上半年的24.1%，这首要得益于公司的下半年的合同出售建筑面积及每平方米的价格的同比增速均添加高于上半年，这说明建业地产本年全年的成绩增速将有望高于上半年的成绩增速，而建业地产在2019年上半年的收益及归母净利润增速别离是90.1%及19.6%。

有必要留意一下的是，建业地产2019年上半年的毛利率27.3%，较去年同期下降8.7%，这首要是建业地产出售本钱及融资本钱的上升，其间，出售本钱由2018年上半年的30.51亿元添加116.1%至2019年上半年的65.94亿元。

融资本钱增高，负债率添加

本年以来，跟着建业地产扩张力度加大，融资本钱也继续不断的添加。从2018年至今，建业地产在2018年的优先收据共发行4次，规划约10.1亿美元，年息率在6.250%-6.875%之间。而2019年，建业地产的优先收据发行5次规划约11亿美元，年息率在6.750%-7.900%之间，其间，三笔超越7%，最高的一笔挨近8%，可见，2019年公司的优先收据融资本钱均匀添加挨近1个百分点。到2019年6月30日止6个月，公司的融资本钱2.3亿元，较去年同期添加约40.36%，拖累了公司的利润率。

高负债卖子回笼资金

不只融资本钱在上升，告贷及资产负债率也不断增多。2019年上半年，建业地产的告贷总额为257.98亿元，相较于2018年年底上涨30.1%，资产负债率到达近三年最高水平91.04%，高于房地产均匀资产负债率水平。跟着负债率的上涨，本年以来，公司连续出售多个旗下项目回笼资金，用来抵消公司向银行的告贷，并下降公司的资产负债率。

本年以来，建业地产别离出售了郑州金水项目49%股权及债务、河南龙宇股权、信阳天恒置业50.31%股权及周口建恒房地产99%的股权等。其间，2019年6月27日，建业地产出售方针公司50.31%股权，金额为5.27亿元。从方针公司的财政状况来看，2017年及2018年无收入，亏本净额别离为3.73百万元及5.38百万元，对公司来讲，出售亏本公司来取得现金流，能轻松的取得5.27亿元的收益，有助于公司进一步的扩张，并下降公司的负债。

2019年12月19日，建业地产旗下子公司筑友智造科技（00726-HK）以1.11亿元的价值出售旗下全资子公司周口建恒房地产99%的股权，自其建立起至2019年12月10日止期间，周口建恒的未经审阅除税前及除税后净亏本别离约为人民币665元及人民币665元。

结语：尽管建业地产本年的出售额添加速度远高于房地产职业增速的均匀水平，但快速扩张之下的建业地产，融资本钱、告贷金额及资产负债率都出现添加态势，在国家严控资金进入房企的布景下，融资途径及本钱成为建业地产扩张的最大困难地点。不只如此，到2019年6月30日，建业地产地点建的127个项目悉数坐落河南省，简单遭到地方政府方针影响。

作者|蔡凯铖

修改|彭尚京