15.5％12.7万三年连涨后房价跑速临变

冲刺跑了两年，西安房价在2019年呈现分裂：新房价格涨幅趋缓、二手房价开端跌落！

七次限购之后，2019年调控碰硬：“满1”、“满5”才可购房，短期人气下降。

房价违背值加大、根底价格登顶、方针力度不松、购买力低位徜徉，新拐点降临：两年的阶段性行情完毕，进入新周期！

2019年，西安房价涨幅15.5%。连涨三年后，已没多少人说西安房价低了！

2020年变数丛生：西安房价全体是涨仍是跌？会否呈现部分“高空跳水”？

没有意外，简直所有的人都猜对了，或者是赌对了：2019年西安新房价格持续涨，又是一年环比“连月涨”，并且是接连三年上涨：

这是来自国家统计局发布的70个大中城市月度房价指数的数值，而据西安监测组织根据全年成交量价的测算，2019年西安产品住所成交价格13571 元/m ，同比上涨15.5%。

2017年和2018年是西安新一轮行情中房价涨幅较大的两年。

2017年平均涨幅在20%以上，2018年全年西安产品住所成交均价约12746元/㎡，同比上涨26.08%。两年来，不少板块的涨幅累计超越60%，甚至更高。

在2016年和2017年，甚至是在2018年买房的，都现已尝到了西安城市开展带来的盈利、房价上涨的甜头。

比起2017年、2018年涨幅来，2019年产品住所约15.5%的环比涨幅，力度是弱了些，但在全国同类城市中仍然不低，在西安2008-2019年度房价涨幅榜上，也仍然能够排进前5！

前史多个方面数据闪现：曩昔11年，西安房价涨幅较大的年份为2009年涨幅约26%、2010年涨幅约22%，2017年涨幅约20%，2018年涨幅约26%，2019年涨幅约15.5%！

但不相同的是：

2008年西安产品住所均价在4000-4500元/㎡，经过2009-2010年接连两年的上涨后，均价到了5500-6000元/㎡。所以在2011年迎来限购，持续到2016年5月。

2016年西安产品住所均价在7000-7500元/㎡，经过2017-2019年接连三年的上涨后，现在一般住所均价在12000-13500元/㎡；中高端大平层均价在17000-23000元/㎡。

看上去涨幅差不多，但基数不相同，房价变脸后的承受度也悬殊：之前是大多人买得起而不想买；现在及未来是，想买但大多数人将开端阶段性和结构性买不起！

纵观2019年的西安主城区的房价体现，三个镜头是要点：

一是主城区新建住所价格及成交分解严峻。

2019年的西安新建住所商场层面，价格态势可谓“凹凸突兀、水涨船高”。全年共有开盘532次，可售房源127638套，开盘当天成交91558套。房价及商场体现特征：

1、控价态势持续：下半年控价更严，零涨幅楼盘占比从上半年的27%攀升至64%。

2、价格分层凸显：主力价格11000-14000元/㎡；中高端17000-23000元/㎡；少量盘30000元/㎡+。

3、两级分解严峻：优质盘频现“千人摇”，20000元/㎡盘鹤立鸡群，非优质盘“0经过”或“0挂号”不是单个。

4、去化凹凸纷歧：全年住所去化率为72%，价格在14000元/㎡以下盘去化率为81%。从7月份开端，去化率由87%下降到现在50%，个盘100%去化与0去化并存。

5、优惠促销回归：新盘以低于公示价5-15%的价格推出开盘优惠、送车位、送装饰大礼包等，各类促销之举开端增多，“首付分期”等涉嫌违规之举，也偶然闪现。

从多个途径的统计数据看，2019年的住所成交量较2018年有所下滑，估计2020年将持续。压力大的盘，降价促销将是常态。

二是连涨数年的住所二手房价格开端下滑。

前史上，西安二手房价格和成交在2015年呈现下滑，2016年以来一向处于量价上涨气势，部分板块，如高新、曲江、经开等，二手房价格高于新房价格的“倒挂”现象一度存在。

年头，二手房商场呈现很多“急售”信息，挂牌价低于2018年10-40万/套的状况层出不穷。除了部分商场仍然有热度外，全体呈现下行态势。

西安二手房价格自2019年8月开端呈现“0涨幅”后，9月份开端环比涨幅下降，接连到现在。全年二手房价格下滑了约10-15%。

一个健康的商场，应是新房和二手房相互促进。西安2019年度呈现新房涨、二手房价格跌，商场呈现稀有的分裂景象，这是2019年度楼市一个显着的特色。

三是商办产品价格错综复杂、一片紊乱。

2019年主城区+西咸有超越40个新建在售商办类项目，总量超越10万套！产品有平层、LOFT，毛坯或装饰都有，单位建筑面积在20-220㎡不等，价格在6500-35000元/㎡，跨度之大，令人吃惊，不少项目的价格已超越同地段住所价格。

这类产品，现在定价缺少根据，价格现场公示流于形式，看不到“一房一价”表，更缺少有用监管！2019年末，多盘呈现“一盘多价”：朋友圈价和现场价差异大、房企价和中介价纷歧致、宣扬价和成交价两回事……一个字：乱！

自外地某商办类改公寓项目“出事”后，“公寓”成为灵敏词；西安高新区出台制止商办类产品类住所规划和“公寓”标签后，商办类产品自2020年开端，进入不确定周期。

作为西安房价的重要组成，在控价从严，严格执行产品价格申报态势下，2020年，商办类产品的价格和监管，应该要“立规则”了！

西咸新区自2017大部分被西安“保管”后，房地产阅历了两年多的“高光时间”，房企进入气势猛、拿地积极，住所商场活泼，房价涨幅大。

2019年西咸新区主力板块的新建住所价格直逼西安主城区，这是年度区域房价的一大显着特征。

1、多个板块破万：沣东全体过11000元/㎡，高的20000-30000元/㎡；沣西大部过万，高的21000元/㎡；秦汉全体过万；西咸文教园、泾河和空港主力板块破万；西咸动力金贸区破万，探高23000元/㎡。从商局面和公示价看，2019年西咸新区新房价格全体上涨约25-40%。

2、多盘首开即打折：2019年，西咸新区沣东、秦汉、沣西等多盘呈现“吸睛价”，打破区域价值认知，刺破传统“天花板”。但有至少5个盘，呈现首开即打折，首开价低于公示价（存案价）的10-15%。

西咸新区接近主城区的多个板块，因地缘关系、房价级差、交通快捷度等，曾是主城外溢置业的挑选地。但随着近两年因开发时序被打破、房价级差的急剧缩小，购买吸附力在2019年呈现显着的削弱气势。

2020年，西安新区是否在房价管控上有进一步实质性的行动，从种种痕迹看，出台相关方针的可能性在进一步增大。

两年前甚至一年前，咱们曾预判：

在2021年之前，别谈西安房价涨跌，根据是阶段性的趋势摆在那——城市经济开展呈上升气势、新增人口聚合力度仍然在、2021全运会要举办！

但人事有替换、时局有崎岖、预期有改变，这成为在大趋势不变中的变数，并且对商场阶段性的影响不行忽视。

2020年的大势是“稳”：

微观层面要“六稳”，精准施行“因城施策”、房企资金面相对宽松、限购方针放松预期昂首，部分房企失落的士气昂首、失望的心情淡化，这将导致西安部分盘价格“挺”势不变。

中观层面更要“稳”：2021年全运会在西安举办，工业、城建、配套、教育等正全方位进步中，安稳并进步社会对西安的预期，无疑摆在很多“稳”中的“愈加突出位置”。

房地产职业要“三稳”：2019年西安地价全体又涨了15%，怎么“稳地价”？房价接连近3年上涨，购买压力持续上升，怎么保持涨势和预期安稳？

未来城市间的人才、工业竞赛，相对低的房价必定是致胜要素之一。截止到2019年，西安与武汉、郑州、成都、重庆等周边城市比较，价差在快速收窄，优势弱小。

全体看，能够预期的是：西安经济开展将“稳中求进”，城市预期将“稳中有升”，房价全体也将是“稳字当头”。

但从微观层面看，房价“稳中有？”的“？”，在不同产品上，填空词或是“涨”、或是“跌”、或是“原地踏步”。

最终，小结一下：

1、房价层面：始于2017年，以普涨、快涨为显着特征的阶段性行情，至2019年完毕。2020年将进入有全体滞涨、有涨有跌的阶段。

2、商场层面：2019年进入“横盘期”，在方针安稳不呈现大改变的前提下，2020年这一主体特征将接连。优质住所和商办小户型是亮点。

3、购买层面：“买不起”的态势闪现。当时收入水平进步跑不赢房价，阶段性买房难度添加；小换大、一般换改进，挑选困难，结构性买房也存在问题。

4、城市层面：本身经济开展和凸显与其他城市的竞赛性需求，2019房价连涨、基数不低，各方压力不小，2020年要维“稳”，严控房价涨幅，检测才能和才智。

5、方针层面：历经8次调控，西安主城区住所方针加码的地步已很小。调控变数的要点看主城区的商办商场、西咸新区。

总而言之，新拐点、新周期已来。

2020年，“稳”之后再加一个“难”，利好和利空纠结。

修改=阳阳 编审=周鑫