佛山放松调控后成果让我很意外

大湾区放松调控的城市也来越多了，佛山便是其中之一。

解限后，很多投资者第一时间在后台和我们咨询：佛山到底能不能投资？如今放松过去一个月了，真实的市场情况到底如何？

为此，樱桃大房子团队在12月末亲自前往佛山调研，为大家深入分析佛山楼市！

本文思路：

1、佛山基本投资逻辑

2、解除限购后，佛山各潜力板块调研分析。

3.、总结：佛山到底怎么投资？

（Ps：本文为精简版，更详细的佛山板块分析和踩盘记录可以点击次条阅读。）

“有家就有佛山制造”。

佛山是一座制造之城，以家电、家居、建材、陶瓷为主，这里的产业镇，名企云集，制造业极其发达。

美的、格兰仕、万和、海天、碧桂园等国内数一数二的行业巨头，全部诞生于此。

与此同时，2018年佛山人口增量全国第八，增速仅落后于深圳和西安，全国排名第三。

有人口，有产业，这样的城市，当然受投资客欢迎，尤其是广州客。

来源：佛山中原策略研究中心

可以说，前些年，佛山楼市交易有一半是广州客撑起来的。

为什么广州客偏爱佛山房产呢？

和深圳客买惠州一样，距离近，价差大肯定是首要的原因，相比广州主城区动辄4万/平以上的房价，前两年佛山临广区域才1万多的价格亲民多了。

其次是交通，广佛地铁2010年就开通了，每天约有28万“广佛候鸟”跨城生活。

周六晚上的祖庙站

从佛山市区祖庙坐地铁，约1个小时就到达珠江新城，约等于广州黄埔区府到珠江新城的距离。

目前在建的广州7号线西延段现在已经封顶，预计2020年开通，届时顺德北滘到广州南站只需15分钟，到达琶洲仅一个小时。

最后是文化语言相通，所以很多老广们，对佛山临广区域的认可度非常高，甚至高于增城、从化这些广州的郊区。

广州客投资佛山主要是看交通和距离，但这还不够。

好比广佛交界的金沙洲板块，属于广州白云和南海里水共管区域，但是由于佛山市的发展重心不在这，广州也无暇顾及这块飞地，导致城市界面非常杂乱，没有半点大城市的气息，房价自然很难上去。

所以投资佛山还要考虑板块是否有政策倾斜。

总结一下投资佛山的三个逻辑：

离广州近，地铁沿线物业，政府重点打造区域。

三者合一，缺一不可。

这次我们的调研也是围绕着佛山的临广区域开展：南海，禅城和顺德，这三个区也是佛山的房价制高点。

南海桂城镇丨千灯湖

12月份，广东依然艳阳高照，温润如春，我们傍晚从深圳出发，途径南沙大桥，全程不到3个小时就到达了佛山金融高新区千灯湖板块。

千灯湖，坊间称之为佛山的“珠江新城”，以金融高新企业为主，如今已有多家金融机构进驻，是佛山人心目中的NO.1。

从千灯湖站坐地铁，三站即可到达广州荔湾，去到珠江新城也在一小时之内。

距离适中加上配套成熟，千灯湖似乎天然要承接广州外溢的置业人群。

目前，周边新房不多，现在只剩下保利天悦，需要验资一百万才能去看，均价已经到达3.8万/平米。

万达华府楼下的中介和我们说，在2017年的时候，市场十分火热，新房开盘即清，千灯湖二手房卖到了3万以上，一度出现无房可卖的情况。

限购以来，千灯湖就开始跌了，现在周边的二手房10年楼龄的普遍2.5-3万左右，但有价无市。

千灯湖的二手房不景气有很大的原因是佛山的新房太多了，连新房都不好卖，更别说二手房，再加上如今市场主要是以刚需客为主，超大户型不好卖。

总的来说，千灯湖有产业，有人口，离广州近，大部分是地铁上盖物业，属于政府重点打造区域，二手价格已经阴跌一年多了，如果想入手佛山的伙伴，可以趁着年尾淘一下笋盘。

南海里水镇丨金沙洲

说起广州客最爱的投资地段，金沙洲一定不能错过。

从地图上看，金沙洲是一个地处广佛交界的江心岛屿，广州和佛山各自管辖。

广州区域楼盘的均价3.5万/平方，而佛山区域的房价大部分2万多，有一定的价差，前几年吸引了很多老广在这里投资。

图片来源于房天下

不过金沙洲的城市面貌不是很好，我们从佛山一环转广州环城高速到达金沙洲，一路看来，周边的环境有点类似城乡结合部？

乱糟糟的市场和购物环境

农民自建房依旧很多

2017年限购后，现在金沙洲的投资客数量大幅度减少，不过中介说，2019年12月放开限购后，期待的行情火爆并没有如愿来到，倒是业主信心坚定了，不急卖的就不放出来，谈价空间亦变少。

一直以来，金沙洲最为人诟病的就是交通问题，无论是清早出城，还是晚上进洲，都离不开堵车二字。

尴尬的是，广州的重点是“东进”，而非“西联”，尽管金沙洲有不少交通规划，但都难以真正落地。

目前看来，金沙洲的交通问题，三五年内都难以解决。

金沙洲因为城市界面不好，也没什么规划的问题，所以投资升值的概念不多，但就是跟广州水乳交融太近的缘故，基本上大部分还是会由广州客来买。

南海丨大沥

大沥南部靠近桂城的千灯湖，房价也是大沥的制高点。

从上图可以看出来，以上楼盘和千灯湖板块隔江相望，需要过大桥才能来到千灯湖，走路是不大可能了，我们开车亲测，需要十分钟。

大沥的新盘非常多，到处在施工，如果是投资的话，同等价位下，大沥可以直接跳过了。

另外南海九江、西樵、丹灶这些区域离广州较远，也不是佛山重点打造区域，明显不适合投资，这里就不做论述了。

禅城

奇槎板块如今是佛山城中新贵的香饽饽。

作为禅城的“东大门”，配套强，环境好，再加上距离市中心近，无论是去祖庙、千灯湖、广州，都不超过20分钟。

相比千灯湖的商务范，奇槎新城居住氛围可能更受大家欢迎。

奇槎位置佳，地价当然也不便宜。

奇槎的土拍集中于2016年末和2017年上半年，这也是佛山房价开启牛市行情的主要时期，地王级土拍频出。

在五矿崇文金城的营销中心，当天看房人气还不错。

销售说新政后，看房的人比往常要多些，但是楼盘并没有涨价，精装装修2.5-2.7万/㎡，现在还有年底一口价的活动。

绿城马路对面的时代香海彼岸则是去年刚入住的二手楼。

如果预算有限，但是想买奇槎板块的佛山刚需，大可以在这里淘一下笋盘，还能砍价。

从奇槎出发到佛山的传统富人区：亚艺湖景板块。

如果用千灯湖比做广州的天河区，那么亚艺湖就是广州的二沙岛，佛山本地富豪的聚集地。

不过附近大多数都是上了“年纪”的二手房，环湖而建的楼盘均价一直稳定在2.5万/平，和千灯湖的二手房相差无几。

禅城是佛山的老市区和行政中心，本地人比较认可的一块区域，学校医院交通等市政配套完善，不过老城区发展前途不如新城，和广州也是有一定距离的，只适合本地居住，投资要着重关注周边环境和学位，同时做好长持的准备。

顺德乐从丨佛山新城

但从地理位置来看，佛山新城其实算是顺德乐从。

正是因为这样尴尬的地理位置，佛山新城几经易主，佛山顺德一直在踢皮球，最终还是归佛山市统管。

佛山市一直以来都想把佛山新城做大做强，希望通过佛山新城来加强顺德和佛山之间的联系。

佛山大剧院

所以我们正真看到佛山一个个大礼包都送给了佛山新城。

佛山的地标性建筑：佛山大剧院、佛山国际体育文化馆、世纪莲体育中心、博物馆、图书馆、科学馆……“九馆一中心”的千亿级豪华阵容。

单独地铁就独揽3条，明年广佛环线首段通车后，15分钟就能去到广州南站，10分钟即到佛山西站。

这些待遇，就连千灯湖都没有。

我们在世纪莲体育中心逛了一圈，的确很新很干净，依江而建，也没有看到乱糟糟的自建房和工地。

但可惜，重金砸下去，也只能当个花瓶，中看不中用，招商难，写字楼大面积空置。

即使周日，路上行人寥寥，公园人气也略显不足。

世纪莲体育中心

当然有了千亿级投入，使得新城看起来俨然一个高端住宅区，而房价同样也“高端”。

据中介说，上面的小区：依云水岸是这里最早的一个小区了，住的人也是最多的，不过我们透过窗户可以大概看出来，入住率并不是很高。

不过有政府重金打造出一流的居住环境，发达的交通路网，佛山新城是很适合居住的。

但一切配套都已经成熟，各种规划利好也已经兑现了高房价，距离广州远这个硬伤无法改变，再加上没有产业和人气，投资请慎重。

顺德北滘

从佛山新城往东走，我们来到了如今顺德投资最火热的区域：北滘。

北滘最大的优势就是产业和交通位置。

产业上，北滘占据顺德上市企业近一半，一条街上就有两家500强企业，碧桂园和美的，产业基础扎实。

有了产业支撑，才能聚集人气。

交通上，紧紧贴着广州番禺，随着广州地铁7号线西延北滘新城，北滘到广州南站只需15分钟，如果在番禺万博或者琶洲上班的话，北滘甚至比千灯湖还便利。

北滘新建住宅集中在北滘新城，均价大约在2.2-2.6万/平。

合景天銮售楼部

合景天銮的销售和我们说，广州来的投资客在放开限购后的确多了一些，从目前的销售情况去看，大约占了4成，剩余都是本地居民。

而一河之隔的北滘旧城靠近商圈，学校医院配套完善。

北滘新城似乎颇有前景，用自身实力赢得政府的重视和投资，但目前价格却直追广州番禺。

很多人看好北滘除了其产业强之外，还有就是靠近广州，享受广州的人口溢出，但番禺的二手均价不过2.5万/平，靠近万博商圈的二手房大多3.5万-4万/平左右，这已经注定了北滘的天花板大约在3万/平。

当然北滘是值得投资长持的，靠近广州、交通方便，自身产业强大，长期看好，不过有了番禺这个天花板，北滘未来涨幅空间有限。

顺德大良

在《佛山市城市总体规划（2011-2020）》中，明确“大良-容桂组团”升级为城市副中心。

上图是顺德区去年固定资产投资占比，各个镇街能够说是“差距悬殊”，其中大良占比超70%，而GDP排名第一的北滘只有5.8%，这么一看就知道谁是亲生儿了！

一直以来，大良都是顺德的行政中心，最优质的学校、医院、图书馆等公共配套都是聚集在这里。

以上都是后话，如今整个大良新城都是处于开发当中，眼到之处皆是新楼盘。

新城建设的很漂亮，只是目前缺乏人气支撑。

虽然大良镇获得了顺德区政府真金白银的支持，但不代表大良可盲目投资，毕竟这里不靠近广州城区，将来只有本地人接盘，需求就会少于临广区域了，产业和北滘相比还是弱了些，目前部分优质楼盘高达2.5万/平。

最后简单总结一下佛山西部，三水和高明。

这两个区域本来就没有限购，但成交量依旧冷淡，库存量大。供大于求，当然很难大涨，所以佛山西部的非限购区投资价值不高。

从调研情况去看，佛山放开限购后，尽管看房的人多了，但并未对楼市产生很大的影响，年尾的折扣优惠依旧很给力。

截至目前来看，12月成交量与上月相比仍然保持平稳，2019年总体成交量萎缩已是板上钉钉。

从成交量来看，佛山解除限购只能算是救市之作，谈不上有很大的刺激作用。

为何会出现这样的一种情况呢？

其一，佛山之前是分为限购区和不限购区的，新政后利好限购区，但是利空之前的非限购区。

其二，佛山楼市成也广州，败也广州。

在佛山解除不久，广州的南沙和黄埔紧接着也放开了。而南沙的均价和千灯湖、北滘相差不大，但南沙是大湾区门户，广州重点打造的区域，投资者自然是优先选择广州。

另外，前文有提到，相比增城南沙知识城这些地方，在佛山行走，粤语的使用范围很广，所以老广对佛山更有认同感。

但如今新来的广州人并没有这种情怀。

再加上广州如今东进战略，多条地铁线连接增城、黄埔和南沙，交通情况早已不能同日而语。

同样的价格，他们当然会优先考虑广州，广州买家自然会回流。

就像惠州临深的房子为什么这么受欢迎，比东莞还抢手，正是因为和深圳价差大啊！

仅一街之隔，深圳坪山4万，惠州一万出头。

而佛山的房价有些甚至比广州还贵，这样就不够厚道了，想做睡城就要有睡城的觉悟！

最后虽然佛山非公有制企业发达，人口增量也不少，但其实也存在不少问题。

比如多中心，这点和东莞相似，多中心，也就是没有中心。

这也是怎么回事佛山今天到处都在建新城的原因，每个区都有自己的新城，每个区都希望发光发亮，那么资源就会被稀释。

我粗略数了一下，千灯湖、狮山新城、里水新城、佛山新城、三水新城、高明西江新城、张槎智慧新城、大良新城、北滘新城……（没写上去的评论区可以帮我补充）

当然，佛山还是有它自身优势的，除了上面提到的之外，佛山本地人的购买力十分强劲。

看房时，本地中介和我们说过一个段子：

如果手上只有十块钱，东北人可能会夸大成一百元，而佛山人只会说自己只有一元钱。

据《2018胡润财富报告》显示，佛山600万元资产家庭数量和千万资产家庭数量均进入全国前十。

其中，600万元资产家庭数量有7.14万户，有网友估算，每17户佛山家庭就有1户的资产超过600万。

低调，务实，是这座藏富于民的城市的典型特征。

所以也不需要过多的担心佛山楼市的泡沫，毕竟还有本地人支撑，而且佛山每年的常住人口增量也是排名全国前十的，比有的二线省会城市还强。

总体来说，想投资佛山，首选临广片区，比如千灯湖和北滘，两者都是临广片区，千灯湖是举佛山之力重点打造的区域，北滘依靠自身产业杀出一条康庄大道。

以上。

最后，本次佛山调研要特别感谢@佛山房产的支持。